鳳凰股份（600716）2022年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

（一）公司開發項目進展情況

(資料圖片)

2022年，公司在建項目3個，總建筑面積約50.5萬平方米。

1.南京NO.2022G22地塊（玄武區雙拜巷）項目：該項目總用地面積約4.73萬平方米，總建筑面積約10.7萬平方米，總投資額為35億元，本年實際投資額約24.36萬元。該項目位于玄武區孝陵衛街道雙拜巷牌樓路以東、雙拜崗東路以北，用地性質為R2二類居住用地，容積率1.55；其中，地上建筑面積約7.04萬平方米，主要功能為住宅、物業管理等其它配套用房；地下面積約3.69萬平方米，主要功能為配套停車庫及相關配套輔助設施。項目規劃有15棟多層住宅及相關配套用房。該項目于2023年1月18日取得“樁基工程、深基坑支護工程施工許可證”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工許可證”，目前項目正在進行場地整理及土方工程施工。預計2023年第三、四季度開始銷售，計劃2025年5月份竣工完成。

2.鎮江鳳凰和頤居項目：占地133畝，總建筑面積約22.58萬平方米，總投資額為20.5億元，本年實際投資額約為17,500.00萬元。宗地東鄰東城綠洲翰林苑，南至緯八路，緊鄰鎮江第一中學，西至谷陽路，北至桓王亭路。規劃用途為居住，容積率1.8，地上建筑面積15.98萬平方米，地下面積約6.45萬平方米，市政配套設施約0.15萬平方米。規劃有19棟多層住宅、1棟小高層、6棟高層住宅及6棟相關配套用房。該項目已于2019年12月19日取得施工許可證開工建設，截至2022年12月底，9棟多層住宅已完成室外配套工程，7棟多層住宅已完成內外墻粉刷，2棟多層住宅在施工地下室底板，4棟高層主體結構已封頂，2棟高層施工至主體結構23層。2022年12月9日，項目首次開盤銷售，累計簽約面積4096.15平方米，簽約金額4702.82萬元。2023年年底將實現已售多層住宅竣工交付。

3.宜興鳳凰怡然居項目：占地283畝，總建筑面積約17.2萬平方米，總投資額為13.8億元，本年實際投資額為4766.83萬元。該項目產品類別為多層住宅、低層雙拼別墅，項目配套有活動中心、康復醫養中心，該項目為公司進軍養老產業的試點項目。目前該項目1、2組團多層住宅已交付；4組團低層雙拼別墅可銷售面積約21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3組團低層雙拼別墅已預售，可售面積為11,237.45平方米；活動中心總面積5,797.46平方米，(地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面積計容554.76），目前已裝修并投入使用（公司辦公、物業辦公、售樓處），因正式用電配電房位于康復中心地下室，所以暫時使用臨時用電，未通過竣工驗收；康復中心總面積15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），目前已封頂?？祻椭行囊虿豢煽挂蛩剡M度滯后，目前已將3組團與康復中心、活動中心分期，將3組團先驗收，目前正在辦理中，預計2023年3月30日交付。

（二）公司已完工項目去庫存銷售情況

2022年，公司采取各種措施及方法積極推動去庫存工作。2022年各項目累計實現銷售面積20,597.42平方米，累計實現合約銷售額28,486.62萬元(含合肥項目車位銷售額13.8萬元）。其中，宜興項目累計簽約11,841.08萬元，剩余住宅可售面積6,649.30平方米；泰興項目累計簽約5070.61萬元，剩余住宅商鋪等可售面積3,532.36平方米；南通項目累計簽約4055.40萬元，剩余辦公可售面積22，343.77平方米；鎮江鳳凰和頤居項目累計簽約4702.82萬元，剩余住宅等可售面積152,121.75平方米；鎮江鳳凰和潤項目累計簽約1539.79萬元，剩余商業可售面積3831.71平方米；鹽城項目累計簽約1263.12萬元，剩余商業辦公可售面積67,412.05平方米；合肥項目剩余辦公可售面積70,672.32平方米。

（三）健康養老產業的試點

報告期內，公司在致力于發展主營業務的同時，也積極推動在養老產業的試點。公司在江蘇宜興重點打造健康養老地產試點項目—鳳凰怡然居，該項目計劃完成養老物業的定位規劃、設計、建設和裝修，確定運營團隊，開展醫養融合的小型CCRC機構的試運營。前期重點是確定恰當的開發模式和盈利模式，打好基礎，開發周邊市場需求，并積累聲譽。

（四）繼續保持規范治理的良好態勢

公司董事會、監事會、股東大會規范運作，報告期內公司共召開股東大會2次、董事會9次、監事會5次；公司在業務、人員、資產、機構、財務等方面與控股股東完全分開，具有完整的業務及自主經營能力；信息披露亦真實、準確、完整。

二、報告期內公司所處行業情況

據國家統計局數據顯示：

一、房地產開發投資完成情況

2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539平方米，下降14.3%。

二、商品房銷售和待售情況

2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中，住宅銷售額下降14.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

三、房地產開發企業到位資金情況

2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金54940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

依據國家統計局的官方數據來看，2022年房地產行業整體都有下降趨勢。銷售金額和面積上，出現較大幅度的下跌，主要是受大環境經濟下行的影響，購房需求下降、延后現象嚴重；房價在城市中也表現出了明顯的分化，一二線城市房價相對堅挺，三四線城市價格下行壓力更大，整個行業經歷著歷史以來較長、幅度也較大的調整周期。開發投資建設及開竣工面積均呈下降趨勢，出現這一現象的主要原因是2022年受停貸爛尾風波的沖擊，房地產行業信用風險持續發酵，土拍市場依舊呈現不積極的態勢，開工面積及投資總額大幅度縮水。

三、報告期內公司從事的業務情況

（一）主要業務

公司的主營業務系房地產開發，業務范圍輻射于江蘇省和安徽省，公司房地產開發以住宅、商業為主。根據《上市公司行業分類指引》（2012年修訂），公司的主營業務為房地產開發與經營，屬于“K70房地產業”，相關披露按照《上海證券交易所上市公司分行業經營性信息披露指引第一號——房地產》進行行業經營性信息披露。

（二）經營模式

公司的主營業務為房地產開發與銷售，自主開發銷售是公司的主要經營模式，公司聚焦剛需型和改善型需求，堅持以中小戶型普通住宅為主的產品策略，涵蓋文化MALL綜合體，堅持以核心城市及重點城市群為主的布局戰略，公司開發的業務范圍主要集中于江蘇省和安徽省。圍繞主營業務，公司積極實現多領域的協調發展，在養老產業方面，因地制宜，積極研究養老社區的建設與運營，為公司產業轉型的方向進行探索。

四、報告期內核心競爭力分析

(一)體制優勢

公司是國有控股上市公司，控股股東是江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司（鳳凰集團），實際控制人是江蘇省人民政府。江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司是全國文化產業重要的戰略投資者，連續14屆入選“全國文化企業30強”，位列2022“全球出版50”強第10位，綜合實力位居全國前列。公司依托鳳凰集團，在再融資、信用擔保、經營資金等方面均獲得了控股股東的全力支持。

（二）文化品牌優勢

公司是江蘇省首家定位于文化地產開發的房地產開發企業。公司依靠鳳凰集團豐富的文化資源，通過全面復制文化主題地產開發模式，以文化產業基礎設施建設和文化街區開發為依托，同時推進周邊商、住項目開發，實現了文化與地產的有效整合。公司始終堅持文化地產發展觀，著力于實現內部互動、資源共享、優勢互補。隨著文化地產模式的開創，不僅滿足了人們的文化需求，營造了濃郁的文化氛圍，同時也促進了城市文化事業的發展，實現了物質和精神文明的雙贏。公司開發的房地產項目以優良的品質和合理的定價獲得了市場的廣泛認可，鳳凰“和”系列的住宅、辦公產品以及鳳凰書城項目已經形成了獨特的文化地產品牌，在江蘇省內外具備了較高的知名度。

（三）養老資源優勢

公司在認真調研的基礎上，經過可行性論證，擬定了向養老地產轉型的戰略規劃。近年來公司積極踐行轉型布局，構建居家養老與機構養老相結合的養老模式，使居家養老與機構養老緊密結合，相互支撐，相互補充，形成“機構→社區→家庭”三位一體、醫養融合的康復養老管理模式，建立新的利潤增長點和先發競爭優勢，努力成為業內領先企業。

（四）資金優勢

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長等特點。在國家對房地產企業融資手段逐漸收縮的形勢下，公司堅持穩健經營，堅守三道紅線，量入為出，資產負債比維持在健康水平，公司現金相對較為充足。加之控股股東鳳凰集團每年為公司提供30億元的借款額度授信，公司亦可隨時通過減持部分南京證券（601990）股票、出售華夏證券ETF回收現金，確保公司正常經營資金流動順暢。

（五）管理優勢

公司多年主營房地產業務，具有豐富的行業經驗和較高的專業能力，能夠引領公司持續、健康發展。此外，公司一直關注治理架構、風控體系的建設，使得公司在完善有效、風險可控的治理框架下實現業務的穩步發展。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入607,557,578.00元，歸屬于母公司股東的凈利潤為-391,356,525.48元。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

從需求端來看，房地產行業在行政、金融、稅收方面合理調整限制，著力擴大有效需求，釋放消費潛力。政策層面：2022年國家相繼出臺的政策包括有低能級城市取消限購、限價，高能級城市結合民生政策松限購，對高品質住宅提升限價標準。截至2022年年底，超30個城市已經在限購區域、限購數量等方面進行了調整。金融層面：已經出臺的政策包括下調房貸利率、部分城市降低首付比例、調整首套房認定標準，階段性換房個稅返還、契稅補貼。

從供給端來看，扎實做好“三保”工作，“保交樓、保民生、保穩定”是主旋律。一方面要改善優質房企資產負債情況，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組。2022年因房地產景氣度下降，出險房企較2021年繼續增多，由于信用水平的差異，央國企和民營企業在融資方面出現了顯著分化，自2022年11月以來，房地產融資政策“三箭齊發”，已經取得一定成效。2022年央國企占到境內債發行規模的87%，同比提升13%，發債規模超過100億元的11家主流房企均為央國企或混合所有制企業，逆勢迎接信用擴張。民營房企受信用風險拖累，不管是否出險，有息負債均出現收縮（數據來源于wind）。今年證監會提出的股權融資方面調整優化五項舉措，為房企融資提供充足的渠道，有利于改善行業資產負債情況。另一方面金融支持再加力，保交樓貸款再加碼，金融機構接手合作項目等舉措，在一定的程度上助力房地產行業化解風險。

房地產行業受大環境經濟下行等因素的影響，呈現出購房需求延后的現象，但隨著一系列宏觀政策的優化調控，展望未來，經濟修復的信心也將隨之提升，購房需求的延后也將有所好轉，行業模式也將迎來新的轉變。

(二)公司發展戰略

2023年，公司將重心轉移至南京，精雕細琢打造好產品，深耕南京。公司也將繼續實施穩中求進的發展戰略，面對房地產行業的發展現狀，穩步調整發展模式，依托現有資源，穩健經營，大力促進公司業務轉型，回報股東，回饋社會。

(三)經營計劃

2023年公司將繼續以房地產開發為核心業務，重點抓好雙拜巷G22項目的施工進度和產品質量，精雕細琢、精益求精，把該項目打造成為公司回歸南京市場的樣板工程和形象工程；同時加大去庫存的力度，抓銷售促回款，加強現金流管控，完善公司治理，加強對項目的管控，關注人才的培養，為公司后續經營發展提供動力。

1、重質量、抓進度，積極推進新項目的建設工作

2022年7月，公司中標南京NO.2022G22地塊，將業務發展重新聚焦于南京市。公司將上下聚集力量，精雕細琢，加快推進項目建設，全力打造好產品，推動組織架構與業務發展相匹配，將該項目作為重回南京市場并立足市場的重點項目來打造，努力尋求出適合公司發展的經營模式，為公司今后的持續發展奠定堅實的基礎。

2、抓銷售、促回款，加快去庫存步伐

截止2022年年底，公司尚有庫存辦公、商業、住宅合計可售面積約32萬平方米，其中，鎮江和頤居項目剩余可售面積約15.2萬方，合肥項目約7.06萬方，鹽城項目約6.74萬方，南通項目約2.23萬方，宜興項目約0.6萬方，泰興項目約0.35萬方，其中，辦公和商業占庫存的90%以上。受經濟下行壓力的影響，加之項目均處于去化難度更大的三四線城市，區位環境不突出，城市供需失衡，公司的產品結構辦公商業占比高，所以去化壓力非常大。2023年公司計劃搶抓營銷窗口期，深挖社會資源，摸清目標客群，精心制作營銷方案，力爭在去庫存上有所突破。

3、盯市場、抓機會，加快金融資產合理變現

目前公司所持有的金融資產有南京證券及華夏證券ETF，公司將綜合判斷金融資產的內在價值，根據市場行情搶抓時機減持變現，實現金融資產盤活價值，為公司今后的拿地再發展提供資金保障。

以上經營計劃的實現可能受各種因素的影響存在不確定性，不構成對投資者的業績承諾，請投資者理解經營計劃與業績承諾之間的差異，注意投資風險。

(四)可能面對的風險

1、宏觀經濟風險

房地產行業受宏觀經濟整體增長速度、城鎮化進程的發展階段以及老齡化社會加速到來等經濟基本面的影響，現階段中國經濟下行壓力加大，同時主要經濟體經濟增長持續放緩，前景尚不明朗，國內外經濟形勢面臨著較多的不確定因素，宏觀經濟形勢影響房地產市場的供求關系、產品結構等，并可能使房地產市場產生波動。

2、政策風險

房地產行業受國家宏觀調控政策影響比較大。目前，國家對房地產行業的調控趨勢將更加注重穩定發展，同時區域調控政策存在一定的差異化。公司將加強政策研究，適應調控政策的變化，在市場判斷、戰略制定、項目銷售等環節做好充分的準備工作。

3、行業風險

近幾年，房地產行業因整個大環境的不景氣出現需求下降、供應過剩等情況，作為房地產企業，銷售以及業績狀況也受很大的影響；現階段，隨著一系列調控政策的出臺，房地產行業的模式也發生著改變，公司應謹慎判斷投資拓展的區域，及時調整產品結構以及營銷策略。

4、經營風險

房地產開發具有開發周期長、投入資金大、綜合性強等特點，對于項目開發的控制、銷售等均有較高的要求。同時，房地產經營涉及的行業范圍比較廣，合作單位比較多，需接受規劃、國土、建設、房管等多方面的審批與監督，這對于公司在開發控制能力方面提出比較高的要求。公司作為上市房企，具有豐富的經營經驗，但在目前錯綜復雜的房地產形勢下，對于項目運作的整體把控，應以更專業、更謹慎的態度來經營。

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