本報記者 王麗新
3月份是房地產(chǎn)行業(yè)2022年第二個償債高峰月。當下，部分面臨流動性壓力的房企正在分秒必爭，試圖打贏“沒有中間狀態(tài)”的生死戰(zhàn)。
3月7日，龍光控股發(fā)行的“18龍控02”價格發(fā)生明顯波動。有消息稱，龍光控股正在為該筆債券展期進行談判。近期，龍光控股間接控股股東龍光集團發(fā)行的“19龍控04”、“20龍控01”、“21龍控01”3筆境外債券價格也發(fā)生異常波動。
對此，3月7日晚間，龍光控股（以下或簡稱龍光）發(fā)布公告稱，股票和債券價格異動，主要是由于近期房地產(chǎn)行業(yè)整體受到持續(xù)深入調(diào)整，公司間接控股股東龍光集團評級被國際評級機構(gòu)分別下調(diào)至，導(dǎo)致二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況。公司正積極籌措資金應(yīng)對短期流動性壓力，目前經(jīng)營活動一切正常。
承認存在短期償債壓力
據(jù)披露，于2022年3月份，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計52.99億元。截至目前，龍光控股已通過自有資金兌付11.33億元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，龍光控股目前處于存續(xù)期的境內(nèi)債有19只，余額為205.69億元；以行權(quán)計，一年內(nèi)到期的債務(wù)余額約124.39億元。除了上述出現(xiàn)價格波動的“18龍控02”將到期外，“19龍控01”將于3月21日迎來行權(quán)日。
至于平安信托提前收貸的傳聞，3月7日晚間，龍光控股發(fā)布公告稱，這涉及的是附屬子公司向平安信托申請的一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8億元，與平安信托一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進。此外，針對市場關(guān)注的“美元債擔(dān)保”事宜，龍光控股表示，發(fā)行人不涉及對美元債的擔(dān)保。
在這份公告中，龍光控股坦言了短期流動性壓力。公司表示，自2022年1月中旬開始，受行業(yè)整體變化以及境外評級機構(gòu)下調(diào)龍光集團評級等突發(fā)事件影響，銀行等金融機構(gòu)放款停滯，公司現(xiàn)金資源受限比例較高，加之遇到還款高峰期，公司短期存在一定的償債壓力。
不過，龍光控股也強調(diào)，公司未發(fā)行過任何私募類理財產(chǎn)品，也沒有外部商票類融資。盡管目前公司階段性面臨流動性困局，但有決心也有信心妥善解決。
“去年以來市場下行，企業(yè)或多或少受到一定沖擊，近期又面臨債務(wù)兌付壓力，龍光控股出現(xiàn)流動性壓力并不意外。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，當前房企主動應(yīng)對還是有一定機會的。首先市場政策端及金融端不斷吹來暖風(fēng)，高信用房企所獲融資支持將有所加大，其收購優(yōu)質(zhì)項目將給處置資產(chǎn)房企帶來現(xiàn)金流；另外，臨近3月份、4月份樓市旺季，市場表現(xiàn)有望回升，帶動房企回款速度加快，將在一定程度上緩解流動性壓力。
在關(guān)榮雪看來，主動應(yīng)對流動性緊張的操作路徑是，先利用現(xiàn)有產(chǎn)品的去化帶動回款增多，同時盤活存量資產(chǎn)進行處置，雙渠道增加資金來源。再積極與金融機構(gòu)就貸款方面友好溝通，尋求債務(wù)展期；期間，可采取縮減運營開支、人員架構(gòu)調(diào)整等控成本方式。當然，如果資金壓力急劇，要果斷變賣部分資產(chǎn)以加速資金回籠，也可選擇積極引入戰(zhàn)投，主動尋求外援等。
將“處置資產(chǎn)”提上日程
“公司高度重視境內(nèi)公開市場債券及資產(chǎn)支持專項計劃的償還風(fēng)險，通過各種方式積極籌措資金，履行償債義務(wù)。”龍光控股在公告表示“不躺平”的決心，并同時公告了三大緩解短期流動性壓力的措施。
在積極采取開源節(jié)流措施方面，一是加快銷售回款，目前已取證項目650億元，未來將取證可售貨值約2000億元，結(jié)合不同區(qū)域市場，一盤一策差異化調(diào)整，加快銷售去化，并持續(xù)推進各項工程建設(shè)、手續(xù)辦理、按揭銀行溝通的力度；二是縮減運營開支方面，龍光控股將在重點保交付的前提下，在建工程量從最高2600萬平方米縮減到1700萬平方米，節(jié)約工程支出；三是積極開展資產(chǎn)盤活，以增加資金來源。
據(jù)披露，2022年1月起，龍光控股已積極與國企、金融機構(gòu)進行對接，開展資產(chǎn)盤活處置工作。目前已梳理、待盤活處置資產(chǎn)分開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類三類項目，其將加快資產(chǎn)盤活進度。龍光控股還表示，將積極溝通監(jiān)管機構(gòu)和金融機構(gòu)，盤活預(yù)售監(jiān)管戶資金、加快開發(fā)貸和按揭貸款的審批和放款，力爭在2022年上半年取得實質(zhì)性進展，回籠資金改善流動性。
在積極溝通監(jiān)管機構(gòu)和金融機構(gòu)方面，盤活預(yù)售監(jiān)管戶資金、加快開發(fā)貸和按揭貸款的審批和放款。在與投資者溝通方面，龍光表態(tài)，積極與投資者進行溝通，及時告知公司的經(jīng)營情況，統(tǒng)籌考慮境內(nèi)外及公司各項債務(wù)的安排，維護投資者合法權(quán)益。
“當前房企主要通過兩種方式快速化解風(fēng)險：一是’開源’，即通過出售資產(chǎn)快速回籠資金，以達到補充現(xiàn)金、償還債務(wù)的作用；二是’節(jié)流’，也就是與債權(quán)人積極溝通，達成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部負責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，“時間短、起效快”是這兩種方式的主要特征。當前政策面已在預(yù)售資金監(jiān)管、收并購類融資等方面釋放了利好信號，房企應(yīng)抓好政策窗口期，協(xié)同金融機構(gòu)和相關(guān)部門展開風(fēng)險化解工作，以求順利穿越周期。
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