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當前速讀:石榴集團的2022:消化多年存量,上市受阻后遺癥顯現(xiàn)

來源:每日經濟新聞    發(fā)布時間:2023-01-06 07:08:10

每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

2022年8月15日,石榴集團在官網發(fā)布了一條房產促銷信息,推薦了3個位于北京的項目,分別是北京V7荷塘月色、北京十里春風、北京石榴春和景明。

這3個項目中,最近取得預售證的是春和景明,但也已經是2021年10月26日的事情了。可以說,2022年的石榴集團在北京主要以銷售存量為主。


(資料圖片)

2021年底,石榴集團計劃中的上市未能成功,這使得一些需要流動性資金才能解決的問題在2022年逐漸暴露,眼下,這家立志于做房地產界“蘋果”的開發(fā)商還需要先解決生存問題。

北京僅剩兩個在售項目

《每日經濟新聞》記者翻閱了石榴集團的半年報,發(fā)現(xiàn)該公司2022年上半年的情況比2021年同期嚴峻不少。

報告顯示,2022年上半年,石榴集團營業(yè)總收入約97億元,而2021年同期為約129億元,同比下降約25%;凈利潤約3.8億元,2021年同期則是8.7億元。2022年上半年,石榴集團資產總計較2021年同期縮水約70億元,從779億元降至703億元。

不過不同于官網的推薦,如今在石榴集團的官方營銷小程序平臺上,北京區(qū)域的在售項目僅十里春風和春和景明。

2022年2月19日,石榴集團開展了北京十里春風清倉活動,成果是“2小時熱銷 16套”,而十里春風是石榴集團早在2017年便取得預售證的項目。記者通過天朗數據查詢得知,北京十里春風從2017年銷售至今,共網簽2487套,網簽金額約55億元。公開資料顯示,十里春風項目有3401戶,也就是說,還有約三成的房源待網簽。

經過了多年的開發(fā)銷售,如今十里春風項目名下3張預售證已經全部在2021年轉為現(xiàn)房銷售,還有不少房源待售。

記者留意到,十里春風銷售多年仍不能清盤的原因之一恐怕是位置太過偏遠。該項目位于通州區(qū)恒業(yè)二街,雖然在通州,但距離北京六環(huán)還有30公里,向南一小步便到了河北廊坊。《每日經濟新聞》記者曾開車去過項目所在地,路程中幾度因為太偏遠而覺得自己走錯了。

現(xiàn)在,十里春風已經從剛上市的單價3萬多元降到了2萬多元,北京市住建委官網顯示,6號樓已簽約住宅的成交均價已經到了24214.97元/平方米。十里春風銷售人員2022年12月27日通過電話告訴記者:“我們這里一共57棟樓,都是現(xiàn)房狀態(tài)了,目前在主推兩棟洋房,一棟贈送精裝修,一棟是毛坯,80平方米兩居室總價180萬~190萬元,剩余樓棟也有部分房源。”

不過,該項目的成本應當不高,石榴集團此前提交的招股書顯示:“十里春風家園為位于北京市的住宅物業(yè)項目,該項目包括兩期總地盤面積為166344平方米的住宅、商業(yè)物業(yè)以及停車場,該兩期均由北京永樂花園發(fā)展有限公司開發(fā),我們訂立了相關的土地出讓合同。”

北京石榴春和景明則在2021年10月取得預售證,從成交均價7萬元來判斷,是石榴集團旗下的高端項目。該項目位于通州通燕高速耿莊橋北,經過了一年多銷售,根據天朗數據,目前網簽77套,網簽金額9.7億元。

除此之外,石榴集團的官方營銷平臺在北京再無其他可售項目了。

旗下多處資產被抵押

在招股說明書中,石榴集團自稱大部分收益來源自京津冀城市群。“我們的大部分收益產生自我們在京津冀城市群(特別是在北京)的物業(yè)開發(fā)及銷售,且我們預期將繼續(xù)自該區(qū)域市場產生大部分收益。于2018年、2019年及2020年,我們來自京津冀城市群物業(yè)開發(fā)及銷售的收益分別占總收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

從先前的情況看,這個結論是成立的。

石榴集團成立于2008年,最初名為K2地產,2009年開始銷售在北京的首個住宅項目K2海棠灣,隨后又開始銷售K2清水灣及K2紅樹灣。2011年開始銷售K2百合灣,自稱為通州的標桿住宅項目。

招股書顯示,2021年石榴集團在北京開發(fā)中的總規(guī)劃建筑面積有186532平方米,未來開發(fā)面積有426895平方米,應占總土地儲備1524474平方米,占總土地儲備的16.6%。比這個比例高的區(qū)域僅有廊坊。

石榴集團招股書顯示:“截至2021年2月28日,我們在中國擁有總土地儲備9193787平方米,涵蓋北京、南京、珠海及成都等城市,其中4109374平方米或44.7%位于京津冀城市群。”“我們在京津冀城市群的物業(yè)開發(fā)方面擁有10年以上經驗,特別是北京市通州區(qū)。截至2021年2月28日,我們在北京市通州區(qū)擁有9個開發(fā)項目。”

而如今,石榴集團在北京區(qū)域處于只能銷售存量的尷尬狀態(tài),幾個自持商業(yè)項目的狀態(tài)是:“石榴中心出租率95.6%,菁菁智創(chuàng)中心出租率1.4%,新空港中心尚無出租率,百合灣嘉園出租率100%”。

不過,北京的資產對于石榴集團來說,更多是抵押價值。

從2022年半年報可以看出,石榴集團旗下北京永樂花園發(fā)展有限公司的賬面價值為15億元現(xiàn)房抵押,取得北京國際信托有限公司10.72億元。

北京恒興博達房地產開發(fā)有限公司以其名下賬面價值15.73億元的投資性房地產作為抵押,取得東方邦信置業(yè)有限公司3.6億元借款;并為揚州北湖房地產開發(fā)有限公司向平安信托借款4億元提供第二順位抵押擔保。

北京石榴房地產開發(fā)有限公司以名下石榴中心1-25號樓為抵押,其中投資性房地產賬面價值39.98億元、固定資產賬面價值1.28億元,取得浙商銀行15.88億元借款。

北京河馬公舍住房租賃有限公司以北京盛璽置業(yè)有限公司、北京丹霞房地產開發(fā)有限公司、北京麥金利房地產開發(fā)有限公司、北京祈連房地產開發(fā)有限公司名下賬面價值為1.23億元的36套現(xiàn)房抵押,向廈門國際銀行股份有限公司北京分行取得借款1.65億元。

謀求赴港上市未果

其實從招股書便能看出,石榴集團的業(yè)績處于波動狀態(tài),2018年、2019年及2020年,石榴集團的收益分別為99億元、80億元、123億元。截至2021年2月28日,石榴集團有86個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目。

石榴集團的毛利率也在下跌。“我們有關物業(yè)銷售的毛利率由2019年的34.4%下跌至2020年的22.8%,一方面是確認的平均售價有所減少,另一方面則是每平方米平均成本有所增加,原因是土地收購成本有所增加。”

石榴集團在2021年5月31日向港交所提交了招股書,但上市過程并不順利,招股書在當年11月底失效,預想中的融資并沒有到來。

在石榴集團的計劃中,如果順利上市融資,那么一部分資金將用于興建玉蘭灣(燕郊)、江潤花園、春江湖畔花園、湖山春曉、林語春曉、春江明月及石榴運河首府。

如今這筆錢并沒有到位,從人民網(603000)領導留言板上看,很多問題在2022年集中爆發(fā)。

2022年1月,有人稱“石榴運河首府小區(qū)物業(yè)拖欠工程款不支付,每次都是以等待政府劃撥保證金等各種理由推脫”;德州石榴春江明月購房者稱“承諾的全景陽臺落地窗實際變成小黑屋”,繼而申請退房。

2022年2月,廣州石榴清水灣有業(yè)主表示,“里面漏水嚴重,各種質量問題都沒有完善,沒有人通知怎么解決,沒有達到合同質量標準”。

關鍵詞: 十里春風 賬面價值 春和景明

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