中南建設（000961）2022年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營環境
2022年國內需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的壓力持續，國際經濟政治環境日趨復雜，俄烏戰爭加劇格局動蕩，全球產業鏈和供應鏈面臨重大挑戰；美元快速加息進一步引發全球連鎖反應，世界經濟下行的風險加大。針對復雜、不確定的環境，國家果斷應對、及時調整，動用近年儲備的政策工具，靠前實施既定政策舉措，堅定不移推進供給側結構性改革，出臺實施穩經濟一攬子政策和接續措施，部署穩住經濟大盤工作，突出穩增長穩就業穩物價，推動經濟企穩回升。全年實現國內生產總值121.0萬元，同比增長3%。
(資料圖片僅供參考)
但國內經濟增長的基礎還不牢固，發展仍面臨諸多挑戰。2022年全國城鎮新增就業僅1206萬人，創十年來的新低，而全國人口也出現了負增長。全國社會消費品零售總額44.0萬億，同比下降0.2%。需求不足矛盾突出，民間投資和民營企業預期不穩。而全球通脹仍處于高位，世界經濟和貿易增長動能減弱，陣營對抗和外部打壓遏制不斷上升，外部環境不確定性也進一步加大。不過黨的二十大和中央經濟工作會議已經指明了方向，2023年國家將繼續完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力推動高質量發展；將堅持穩字當頭、穩中求進，保持政策連續性穩定性針對性，加強各類政策協調配合，形成共促高質量發展合力。將更好統籌國內國際兩個大局，統籌發展和安全，全面深化改革開放，大力提振市場信心，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，有效防范化解重大風險，推動經濟運行整體好轉，實現質的有效提升和量的合理增長，持續改善民生，保持社會大局穩定，扎實推進中國式現代化。房地產行業2022年房地產市場持續調整，行業繼續在非良性循環中掙扎。雖然從2021年中央經濟工作會議已經提出加強預期引導，支持更好滿足購房者的合理住房需求，防范化解風險，國家也下調5年期LPR，并加強了對新市民的相關配套政策，各地也因城施策，調整了之前的調控措施，出臺各項鼓勵合理住房需求的政策，并靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，保交樓、穩民生。國家第三季度還下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；階段性調整差別化住房信貸政策；并推出支持居民換購住房有關個人所得稅政策。7年來首調調首套公積金貸款利率，8年來再松首套房貸利率下限，12年后重啟換房個稅優惠。但政策的落腳點更多在刺激需求，保市場主體導向并不針對地產行業，政策工具箱和階段性信貸政策更多限于項目，7月停貸風波后，2022年開始的行政化的預售款監管政策執行，不僅沒能優化，反而得以強化，企業的自主空間收縮。如果只考慮需求，不注重改善滿足需求的能力，預期難以改變。2022年全國商品房銷售面積13.6億萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。全國土地購置面積同比下降53.4%，房屋新開工面積同比下降39.4%。全國房地產開發投資也出現了兩位數的同比下降，同比降低10.0%。更多房地產企業爆發債務危機。面對復雜的環境，國家擴大民營企業債券融資支持工具，支持房地產民營企業發債融資，調整優化房地產企業股權。2022年中央經濟工作會議進一步闡述了房地產在國民經濟中的重要地位和作用，要求確保房地產市場平穩發展，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。隨著政策導向進一步明確，2023年1~2月份全國商品房銷售金額1.5萬億元，同比僅下降0.1%，其中住宅銷售金額1.4萬億，同比實現3.5%的增長。相信隨著預期的改變，行業將迎來新的發展階段。建筑行業受房地產行業深度調整、房企信用風險增加等因素影響，2022年建筑行業的增長也有所放慢，全年全國建筑企業新簽合同額36.6萬億元，同比增長6.4%；建筑業總產值31.2萬億元，同比增長6.4%；竣工產值13.6萬億元，同比增長1.4%，總產值和竣工產值增速都大幅低于2021年。2023年，國家著力擴大國內需求，將加快實施“十四五”重大工程，開展城市更新行動，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設，建筑行業將迎來新的機遇。二、經營情況（一）總體情況房地產業務2022年公司房地產業務受到市場調整和行業非良性循環的深刻影響，全公司合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%，平均銷售價格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在銷售金額中一、二線城市占比47%，同比略有上升。2022年公司實現新開工面積189.4萬平方米，同比減少超過80%，完成竣工面積740.5萬平方米，同比減少27.4%。雖然竣工規模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地產業務結算收入502.6億元，同比減少10.33%，降幅明顯低于竣工規模。公司全年加大了現房庫存的去化，降低預售監管政策嚴厲執行的影響，增加更多自由現金，這些當期銷售當期確認收入的資源降低了公司的盈利。全年公司房地產業務結算毛利率1.34%，同比減少9.35個百分點。截止2022年末，公司全部開發項目473個，其中在建項目規劃建筑面積合計約2,268萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約836萬平方米，可竣工資源總面積3,104萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。期末公司合并報表范圍內已售未結算資源1128.5億元，是2022年結算收入的2.3倍。建筑業務受非良性循環影響，2022年公司建筑業務新承接（中標）項目合同總金額僅34.8億元，同比減少超過80%。公司的收入確認也受到影響，2022年公司建筑業務營業收入94.8億元，同比下降62.3%。公司針對部分業主的風險撥備也有所增加，這影響了公司的利潤水平。2022年公司建筑業務綜合毛利率-11.01%，同比下降17.44個百分點。面對市場的沖擊，公司積極應對挑戰，努力實現穩健發展。2022年末公司有息負債475.5億元，比2021年末減少147.2億元，不依賴有息負債發展模式的價值進一步體現。同時公司保持了良好的現金流狀況，全年經營性現金流入595.8億元，是一年內到期的各類有息負債的2.6倍。年內經營活動產生的現金流量凈額62.5億元，持續保持正值。2022年末公司貨幣資金137.5億元，比2021年末減少86.6億元，減少幅度明顯小于有息負債。受兩個核心業務都大幅調整影響，公司2022年營業收入590.4億元，同比下降25.5%。公司2022年綜合毛利率-0.09%，同比下降10.12個百分點。面對市場調整，公司進一步嚴格控制支出，2022年銷售費用18.2億元，同比下降21.2%，管理費用22.7億元，同比下降34.8%，利息支出54.3億元，同比下降20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司銷售費用率3.08%，同比還增加0.17個百分點；施工進度放慢，不能資本化的利息支出增加，公司財務費用率4.22%，同比增加2.68個百分點。同時非良性循環持續，公司2022年增加了對存貨計提的跌價準備和各項應收款項等計提的減值準備合計35.3億元，由此導致公司歸屬于上市公司股東的凈利潤產生虧損91.7億元。在應對市場挑戰中，現金減少、虧損增加、資產減少，公司各項負債率水平有所提高。2022年末公司總負債率89.81%，比2021年末增加1.44個百分點；凈負債率（有息負債減去貨幣資金與凈資產的比值）108.18%，比2021年末增加15.01個百分點。公司總負債和總資產同時扣除預收賬款（含合同負債、預收賬款和待轉銷項稅）的負債率為82.47%，比2021年末增加1.95個百分點。不過公司總體負債中實際為銷售產品收到的現金，只是在有關產品沒有竣工確認收入前名義視為負債，基本沒有償付風險的合同負債及相關待轉銷項稅合計1284.5億元，占公司全部負債的46.63%。剔除有關負債之后公司的負債率為47.93%，繼續在行業保持低位。在非良性循環的環境里，雖然負債率指標沒能改善，但公司保證了持續的經營安全。（二）房地產業務主要情況1、2022年分區域銷售情況2、公司2022年主要結算項目銷售及結算情況3、2022年末各項目建設情況5、向購房客戶因銀行抵押貸款提供階段性擔保的情況2022年末公司向購房客戶因銀行抵押貸款提供的階段性擔保余額5,245,987.25萬元。6、截止2022年末公司主要項目出租情況（三）建筑業務具體情況1、未完工項目情況2、已完工未完全確認收入項目情況（四）發展戰略和未來一年經營計劃2023年，國家政策支持方向進一步明確，行業已現回暖跡象，在確保市場平穩發展的同時，國家也要求推動行業向新發展模式平穩過渡，企業必須緊跟政策方向。公司房地產開發業務將繼續堅持大眾主流住宅產品定位，進一步聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集城市，不斷精準對客戶需求把握，提高產品適配，加強與建筑業務整合，提升品質服務，改善盈利能力，推進代建業務深入，探索新的發展模式。公司建筑業務將繼續推進業務形態調整，進一步聚焦優質客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優質民營企業非住宅設施業務的擴展，提高公建、基建占比；進一步加強節能環保技術的應用，改進施工工藝，提高施工質量；進一步推進組織升級，提高綜合管理水平，強化履約能力、控制風險。2023年公司將繼續積極推動銷售，加快回款，保持靈活的經營節奏，努力盤活資產，堅持審慎策略，嚴格控制支出，確保經營安全。公司將更加努力與金融機構等合作伙伴協商，優化合作條款，為未來發展留出更多空間；公司將更充分利用資本市場，推進非公開發行，補充權益資本，抓住第二只箭擴容的機會，擴展新的融資，更快恢復盈利，引導市場信心。三、核心競爭力分析1、戰略優勢公司制定了符合公司特點的清晰戰略，聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市，不依賴有息負債發展，房地產業務堅持大眾主流住宅產品定位，瞄準資產回報水平提升，建筑業務精研施工技術，不斷提升施工質量。2、文化優勢公司以客戶為中心，堅持簡單透明、正道經營、成果導向、奮斗共享的價值取向，以扁平化管理來著力打造高效能組織，“贏則一起狂，輸則一起扛”，營造“敢拼會玩、簡單溫暖、健康愛陪伴”的文化氛圍，努力建設不斷創造歷史、令人向往的美好組織。3、品牌產品優勢公司秉承“筑造多元城鄉美好生活”的企業使命，堅持“美好就現在”的理念，建立健康住宅標準，建設健康TED社區，推出區域市場暢銷的高品質產品，參與多項國家地標建筑，取得30余個國家專利，榮獲多項國家最高榮譽，贏得社會廣泛認知。未來公司以邁向智造時代的產品研發愿景，以產品、生產、供應鏈、服務方面的研發為驅動，圍繞三個卓越（卓越運營、卓越建設、卓越服務）加快落地，最終實現從“建造”到“智造”的轉變。4、業務協同優勢公司業務涵蓋住宅開發，酒店管理，工程總承包，建筑安裝等，和控股股東一起構建了住宅開發、軌道交通、市政路橋、基礎設施建設、商業、酒店運營等組成的完整產業格局，具備承接各種城市綜合運營項目的能力，有其他單一類型企業難以具備的優勢。
四、公司未來發展的展望（一）行業格局和趨勢雖然國家進一步明確房地產在國民經濟中的重要地位和作用，要求確保房地產市場平穩發展，但也進一步要求要消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。過去很多房地產企業依賴的，通過簡單提高杠桿、擴大土地儲備、不追求經營管理質量，單純追求規模和土地增值收益的發展模式難以為繼。隨著國家對資本的進一步引導和規范，行業的資產回報水平也必然向社會平均水平回歸。另一方面，隨著行業恢復良性循環，一些企業將退出歷史舞臺，雖然市場容錯空間減小，但新型城鎮化還在深入推進，更多城鄉居民的居住、生活、工作、娛樂等空間需求還在增長，人民美好生活需要還亟待滿足，民營企業的效率優勢難以替代，“兩個毫不動搖“還要繼續堅持，優質民營企業的發展空間還很廣闊。同時，國家構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，要適度超前部署新型基礎設施建設，要加強交通、能源、水利等基礎設施建設，強化區域間基礎設施聯通，形成城市群和都市圈建設現代化基礎設施體系。這都將為有準備的建筑企業帶來更多機遇。（二）2023年經營策略2023年，公司房地產開發業務將繼續堅持大眾主流住宅產品定位，進一步聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集城市，不斷精準對客戶需求把握，提高產品適配，加強與建筑業務整合，提升品質服務，改善盈利能力，推進代建業務深入，探索新的發展模式。公司建筑業務將繼續推進業務形態調整，進一步聚焦優質客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優質民營企業非住宅設施業務的擴展，提高公建、基建占比；進一步加強節能環保技術的應用，改進施工工藝，提高施工質量；進一步推進組織升級，提高綜合管理水平，強化履約能力、控制風險。2023年公司將繼續積極推動銷售，加快回款，保持靈活的經營節奏，努力盤活資產，堅持審慎策略，嚴格控制支出，確保經營安全。公司將更加努力與金融機構等合作伙伴協商，優化合作條款，為未來發展留出更多空間；公司將更充分利用資本市場，推進非公開發行，補充權益資本，抓住第二只箭擴容的機會，擴展新的融資，更快恢復盈利，引導市場信心。（三）項目開發計劃按照目前的經營安排，公司現有項目2023年計劃開工面積81萬平方米，竣工面積1,088萬平方米。公司將根據市場變化，靈活調整開發計劃。（四）可能面對的風險（1）政策風險雖然國家進一步明確房地產在國民經濟中的重要地位和作用，要求確保房地產市場平穩發展，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，，但也進一步要求要消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，未來政策還有反復和執行風險。應對措施：緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”理念，繼續堅持自主需求的主流產品定位，堅定戰略選擇，精準反映客戶需求變化，提升產品品質，提高運營效率，進一步減少對有息負債的需要，堅定跟隨政策導向，及時調整不同區域的經營策略，探索新發展模式。（2）市場風險雖然市場已有回暖跡象，但預期還不穩固，仍可能隨著特定政策和市場信號而波動。應對措施：持續積極推動銷售，保持開發節奏的靈活性，嚴格控制支出，堅持審慎策略，確保經營安全。（3）財務風險在市場恢復良性循環之前，企業的經營安全仍會面臨挑戰。應對措施：在市場全面恢復良性循環之前，公司將進一步持續推動銷售，提高回款速度，增加資金自由現金，繼續減持審慎投資，進一步精細化管理，嚴格控制費用，與金融機構等各類合作伙伴探討更靈活的支付安排，控制現金支出，加強各種形式的合作，與合作伙伴共同成長，提升抗風險的能力。
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