香江控股（600162）2022年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

【資料圖】

2022年，在宏觀經濟嚴峻復雜且不確定性上升、資本市場大幅波動、市場預期疲弱的背景下，我國實現經濟總量121萬億元，比上年實際增長3%，增速較2021年回落5個百分點。在“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策環境下，房地產行業銷售與投資同比大幅下滑。同時，受房地產融資嚴控政策的影響，房地產民營企業融資困難，房地產企業銷售去貨速度與投資熱度持續下滑。在上述復雜且嚴峻的背景下，公司緊緊圍繞穩健且謹慎的總體戰略布局，一方面盡最大的力量加大推盤銷售，力求實現資金的快速回籠；一方面做好疫情后商貿運營業務的復蘇工作。在內部管控方面，積極進行戰略梳理與組織架構優化調整，開源節流，精簡人員，嚴控費用，提升內部效能，保證公司經營業績的穩定和公司未來的可持續發展。

（一）城市產業發展方面

聚焦主營業務，積極銷售去化，力保項目按時交樓。重點推進廣州增城項目、恩平項目、株洲項目、天津項目、蘇州項目以及成都項目的銷售工作以及廣州增城項目、恩平項目、連云港項目、株洲項目、天津項目以及聊城項目的竣工驗收工作。

1、銷售簽約與營銷方面

2022年，在整體購房需求疲軟的情況下，城市產業發展方面實現簽約金額約24.41億元，產城銷售情況較前一年出現較大幅度下滑。

公司品牌營銷中心根據業務及項目的需要，對架構與人員進行優化與調整，力求做到強化品牌管理，提高工作效率；規范銷售事務流程，規范系統房源及簽約管理，打造高效能的銷售團隊。

2、在運營體系建設方面

全面實施團隊整合與組織架構扁平化，調整人才結構，大膽啟用年輕干部。一方面為提升組織效能和溝通效率，產城業務層面將計劃運營部與工程管理部合并，組建運營管理部；取消景觀裝修部，其中設計職能合并到規劃設計部，工程職能合并到運營管理部；另一方面，根據業務能力和工作績效，對業務部門負責人、項目總和營銷負責人做了一定比例的調換，能者上，庸者下。以保安全、保銷售、保交樓、保公司和項目平穩運行為原則，建立全周期的運營管理體系。

3、項目工程管理方面

推動工程與運營，成本與招采、規劃設計與景觀裝修工作的深度融合，降低溝通成本，提升管控質量。督辦廣州增城項目翡翠十五期的分棟開發工作，督辦廣州增城項目、恩平項目、連云港項目、株洲項目、天津項目以及聊城項目的竣工驗收工作。

4、在物業管理方面：

2022年，公司在物業管理工作上的重點繼續圍繞提升服務品質，樹立良好品牌等方面開展工作。逐步提升服務質量與住戶滿意度，順利完成重點項目廣州番禺錦江項目的業委會改選換屆工作；同時，對于新交付的項目，物業管理配合做好各項竣工驗收工作。疫情期間，配合政府防疫要求，做好各項目的物業管理工作。

（二）商貿流通及家居賣場運營方面

2022年，商貿流通面臨行業與市場雙重寒冬，公司積極部署管理舉措，穩步推動業務發展。具體工作如下：

1、積極招商運營，上半年重點解決長沙項目、洛陽項目、鄭州項目的空置低效資產，出租率及經營氛圍得到有效提升；下半年續簽期間受市場環境和封控停業的影響出租率下滑，重點推進重點招商門店續簽計劃，并針對重點地區、城市續簽集中補商，力穩出租率。

2、通過續簽正常淘換周期，主動改善項目商戶品牌結構，針對核心門店廣州、深圳、武漢、南昌、沈陽重點引進頭部品牌、流量品牌。

3、組建項目企劃營銷條線“新媒體運營組”，首批試點深圳/廣州/南昌/沈陽/武漢5個城市，實行總部和項目對新媒體城市組的雙線管理。搭建總部和門店直播間，全國重點城市建立線上直播間，打通直播間線上商店。

4、結合市場及現行業務，優化落地制度和規范，包含進場、撤場、欠費催收、商戶風險管理、商鋪、臨租、廣告位、合同保證金、統一收銀、商品管理等，都取得了不同程度的規范、完善效果。

5、狠抓安全工作，主要以總部現場檢查整改、監督項目自檢、對于政府主管部門檢查推動整改/推動公關為主，統籌項目完成每季度安全大檢查及消防演習，最大程度做到安全覆蓋和管理。

6、在信息應用服務方面，開展瑞米商管系統二期功能優化，完成招商門店的宣導覆蓋及上線使用，集中管理業務數據及合同規范。推進APP線上開單功能完善及試點推廣，支持實際活動交易場景，更便利服務商戶及消費者。

二、報告期內公司所處行業情況

2022年，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期”的政策背景下，推動房地產行業向新發展模式平穩過渡。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

2022年年底，房地產行業迎來了政策性回暖，監管部門陸續出臺利好政策推動房地產市場健康平穩發展，進入11月，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取的“三支箭”政策組合相繼落地，上市房企和涉房上市公司再融資通道重新打開，房企資金壓力有望得到緩解；全國各地因城施策，通過降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等工具修復購房者信心，政策效果逐步呈現。

2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。

2022年全年新開工面積12.06億平，同比下降39.4%，是歷史最大跌幅，全年新開工面積回落至2009年以前水平。2022年房地產企業因銷售持續下行疊加行業出清，房企資金壓力愈加突出，整體拿地力度大幅下降，全年土地成交價款0.92萬億元，同比下降48.4%，購置土地面積1.01億平，同比下降53.4%。

房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的房企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金需優先保持現金流和債務兌付避免違約，投資拿地難度較大；銷售持續下行，在面對未來銷售不確定性的情況下需謹慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經營風險。

三、報告期內公司從事的業務情況

（一）報告期內公司所從事的主要業務

公司是專業從事城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足于城市產業發展的運營商，從開發精品住宅項目，到聚焦粵港澳大灣區開發商業綜合體等項目，并不斷創新，與國際科技、國內IT服務創新企業打造科創產業中心項目；另一方面，公司通過商貿流通市場、家居賣場的開發與運營，不斷深入發展，現已成為國內領先的家居連鎖賣場運營商，并積極推進戰略轉型。

（二）報告期內公司的主要經營模式

報告期內，公司的主營業務主要以城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主。

1、城市產業發展

公司聚焦精品住宅開發，不斷突破、大膽創新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項目；并逐步深耕城市產業發展領域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區綜合體等項目，通過與微軟（中國）等知名企業合作，打造科創中心，實現新城市（300778）產業升級。

2、商貿流通及家居賣場運營

商貿物流及家居賣場運營業務主要包括經營商貿物流市場的開發及運營管理，以及泛家居賣場的開發及運營管理。商貿物流及家居賣場運營的主要對象為專業市場，尤其以家居賣場為主。

根據市場需求定位不同，公司開發的專業市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機電、酒店用品等專業市場。

四、報告期內核心競爭力分析

公司以企業文化為基礎，以市場化運作為依托，結合公司特點及城市布局不斷形成并完善自身的經營優勢，經過多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競爭優勢。

1、公司擁有強大的產業組合能力，業務組合具有良好的互補性，抗風險能力較強

公司作為綜合性集團，業務板塊之間的互補與盈利模式靈活度將一定程度上規避宏觀調控對公司的影響。

2、較強成本管控能力

公司具有很強的成本管控能力，從全面預算管理到IT系統的全面實施，公司對綜合成本的管控，具有很強的能力與豐富的經驗，保證了公司產品具有較強有力的市場競爭優勢。

3、完善的內部管理體系

公司具備完善的內部管理體系，覆蓋了項目前期的可行性研究、項目獲取、項目規劃、項目施工、產品銷售、客戶服務等多個環節，包括人力資源模塊、計劃運營模塊、財務模塊、工程模塊、成本模塊、設計模塊、采購模塊、營銷模塊、客服物業模塊等多個項目管理模塊。公司注重對行業趨勢、區域市場、競爭對手、客戶價值等方面的系統調研，形成了以市場為基礎、以客戶訴求為導向的市場研究體系，為項目開發提供決策支持。各個管理模塊及管理體系相輔相成，發揮協同效應，把控市場動態及全過程關鍵性節點，正確預估未來風險并作出準確及時的判斷，確保各項目的順利實施。

4、公司擁有良好的市場把握能力

經過多年經營，香江控股已擁有了良好的市場把握能力。在過去的經營過程中，公司以了解市場、開發市場、帶動市場為項目經營策劃的指導思想，結合對宏觀經濟形勢的把握、對市場發展趨勢與客戶需求的掌控，積累了大量的經驗，避免價格比拼的不利局面，依靠品質和差異化贏取了市場，塑造了公司在業務上把握市場的核心競爭力。

5、公司擁有良好的創新能力

創新是企業生命的源泉，近年來香江控股一直注重公司的創新能力，更好的讓公司擺脫現有的市場和產品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過多種激勵手段的綜合運用，確立公司自己的競爭優勢。

公司的創新能力主要包括產品創新和經營管理手段的創新。現階段，產品創新已經得到公司管理層廣泛和深入的認識，如開發綠色環境建筑、注重休閑、堅持人與自然協調發展、智慧家居物聯網等產品。

6、豐富的商戶資源及有效的整合能力

公司進軍商貿流通運營領域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國內外知名品牌建立了穩定的合作關系，贏得了大量有價值的業主的信任。公司通過整合累積的商戶資源實現商貿流通項目有效的品類品種互動和商戶品牌組合，形成聚集效應，提升日均人流量和交易額；通過整合城市居民的不同需求，以商貿流通運營為引導，有效發揮各項目之間的協同效應，相互提升各種類型物業的價值。通過有效整合實現業主、商戶等各方共贏，培養客戶忠誠度，實現各種資源的重復利用，提高商業運營模式的可復制性。

7、經驗豐富的運營管理團隊

公司管理層團隊在商貿流通運營行業擁有著豐富的經驗，經驗豐富的管理團隊為公司整體的可持續發展奠定了基礎。公司子公司香江商業經過20多年的發展，在華南區域建立了絕對的競爭優勢，包括品牌影響力、消費者口碑、市場占有率、招商資源儲備等，在華南區域均處于行業前列。

五、報告期內主要經營情況

1、土地儲備情況

截至2022年12月31日，公司持有土地儲備總建筑面積約575萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約135萬平方米，在建工程建筑面積約162萬平方米，未來可供發展用地建筑面積約為278萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業用途，以出售為主，公司根據市場情況決定是否出租及出租比例。報告期內公司房地產儲備情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產儲備情況”表。

2、房地產銷售情況

2022年公司實現房地產簽約銷售面積約17.47萬平方米、簽約銷售金額約24.41億元，上述簽約銷售均為住宅方面的銷售，銷售情況：番禺錦繡香江項目、南昆山項目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連云港錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項目及天津項目等都有住宅項目推售。報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產銷售情況”表。

3、房地產出租情況

報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業經營性信息分析”中“報告期內房地產出租情況”表。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

2022年，“保交樓、穩民生”是房地產政策調控圍繞的工作重點，旨在推動房地產行業平穩健康發展。2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。2022年年末，房地產行業融資政策逐步放松，信貸、股權、債權的融資端“三箭齊發”以及“金融16條”等政策相繼出臺，促進房地產市場健康發展。

1、房地產業務

展望2023年，預計房地產市場將繼續在“保交樓、保民生、保穩定”的主基調下平穩運行，在融資逐步寬松的情況下，優質房企的融資環境有望獲得實質性的改善，融資渠道將得到進一步的拓寬和優化。在十四五規劃和二〇三五年遠景目標建議中，提出要“促進住房消費健康發展”，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優化?！巴苿咏鹑?、房地產同實體經濟均衡發展”，也預示著房地產與金融將更多地注重協調發展，在促進實體經濟上發揮更重要的作用。

2、家居商貿市場

家居商貿受疫情影響較大，互聯網新零售等新業態對線下商貿運營嘗試一定的沖擊。隨著防控進入新階段，2023年家居行業的消費潛力將進一步釋放，行業有望得到修復及重振。城鎮化進程的推進以及家居行業高質量發展的要求，使得居民對家居裝飾及家具的消費需求增加，二次裝修和家居產品的消費升級為家居商貿行業帶來了一定的發展空間。

(二)公司發展戰略

公司以城市生活平臺服務商為定位，致力于滿足人們對美好居家生活的向往。在產業上，公司采用城市發展、家居商貿雙輪驅動模式，并積極擁抱時代發展趨勢，通過科創、健康產業融合升級打造城市產業新的增長點，通過互聯網新技術、新模式融合升級家居商貿產業。在公司經營上，以現金流管理為主要抓手，提高資金回款率、資產周轉率，不斷提升經營效率。公司以成為行業領先的高品質產業和生活平臺為目標，為股東、客戶和社會持續創造價值。

(三)經營計劃

2023年，公司將在有效控制風險的前提下，保持穩健發展的步伐，創造更多收益，為廣大投資者實現更高的投資回報。

（一）城市產業發展

2023年，城市產業發展方面將堅持穩健發展的戰略，從嚴控成本、積極銷售、去化回款等多方面部署，同時，通過夯實提升核心專業業務水平及管理水平，精簡高效，提高效益。

1、降費用，控成本，穩發展

將“勒緊腰帶過緊日子”貫穿于全周期、全鏈條，持續開展成本優化專項行動。產城項目實現從設計、開發到銷售全過程成本管理；財務部門積極發揮現金流管控角色，確保公司的資金安全與健康運營；進一步實行減員增效，減少營銷、行政等管理費用，解決部分項目歷史遺留問題，盤活歷史地塊與低效資產，力圖做到節流增效。

2、降庫存，強去化，促銷售

時刻關注國家行業調控政策，把握政策紅利期，以快打慢、加速認購簽約回款，重點去化歷史存貨和重要項目存貨，同時，在回款環節進行制度優化，力爭在認購、簽約、催收以及激勵環節達到執行有效，協作提升的效果。

3、造內功，強協同，提升核心業務能力

公司將進一步加強職能專業化建設，促進總部各職能部門及項目之間整體協同、平衡互補；進一步加強各業務板塊標準化建設，提高工作效率，通過開發、設計、招采、成本、工程、運營等部門通力合作，支持項目進行快周轉工作；成功完成快周轉項目試點并向全產城項目推廣快周轉項目管理，建立多維度的銷售業態類型。

（二）商貿流通及家居賣場運營

1、穩定門店出租率。全面提升現有門店出租率，招商門店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加營業收入。嚴格進行預算管理，加強成本管控力度；全面提升各項目停車場收費、廣告位收入等其他相關收入，同時配備專業崗位人才，建設后備梯隊。

2、營銷效果的提升。整合品牌資源賦能門店營銷，宣傳造勢，提升知名度。加大營銷頻率及力度，開展全國各門店項目大型活動；不斷開發營銷渠道和營銷手法及加強精準營銷，精準營銷團隊組建到崗；要加強營銷復盤，做到營銷先進經驗的分享及營銷培訓，有效提升門店的銷售業績。

3、提升服務滿意度，加速經營管理效率。

（三）職能管理方面

在人力管理中，突破人才供應瓶頸，提升人才培養效率；績效管理深度優化，精準激勵拉業績，激發關鍵崗位人才的主觀能動性，促進績優關鍵崗位人才的穩定性。對“低績效和不作為的零容忍”，月度/年度績效考核結果落地，淘汰低績效不作為人員。進行與人才盤點、績效結果相掛鉤的年度薪酬回顧與調整，促進薪酬的市場競爭力，保留績優人員。

在財務管理中，優化公司債務結構，盤活低效資產，加強資金管理，維持資金平衡，保證財務安全。

(四)可能面對的風險

1、政策風險：房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。近年來，我國房地產行業發展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時也帶來投資過熱、住房供應結構失衡、住房價格上漲較快、抑制其他消費等負面影響，屬于國家重點調控對象。為引導和促進房地產行業持續穩定健康發展，國家陸續出臺了新“國十條”、“國五條”等法律法規，對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行政策調整，對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面產生相應的影響。未來國家仍將持續對房地產市場進行宏觀調控，對房地產企業的風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求。公司將加強政策研究，因勢利導，順勢而為，適應宏觀調控政策的變化，最大程度降低政策變化對經營管理、未來發展造成的不利影響。

2、市場風險：房地產行業已經歷了近二十年的高速發展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應求，但受宏觀經濟增速放緩、房地產宏觀政策調控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區甚至需求下降，少數三四線城市陸續開始出現“空城”現象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點的出現，年輕人購房理念的改變，未來房地產市場的整體需求可能會增速放緩甚至下降，從而對公司業務的發展造成不利影響。公司將加強市場監測，及時調整產品結構、營銷策略及區域布局。

3、行業風險：房地產屬于資金密集型行業，在行業整體供應量超前與需求萎縮的現狀下，行業競爭日益激烈。公司將在保證增長質量的前提下努力提高市場份額；繼續加強產品研發、成本管控和工程管理，不斷提高產品競爭力。

4、財務風險：房地產項目具有開發周期較長、資金需求量大等特點，公司目前負債水平相對較高，從長遠看，對公司經營會產生一定影響。公司將切實提高資金使用效率，嚴格控制費用支出，增強資金使用的合理性與計劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發揮上市公司的資本市場融資平臺功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財務風險。

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