陽光股份（000608）2022年年度董事會經營評述內容如下：

(相關資料圖)

一、報告期內公司所處行業情況

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監管指引第3號——行業信息披露》中房地產業的披露要求

報告期內，公司商業運營和物業租賃業務主要集中在北京和成都。

2022年以來，受外部環境影響，消費市場尤其是聚集型、接觸型消費受到沖擊，一定程度上拖累消費增速。根據中指研究院綜合整理的數據，2022年我國實現社會消費品零售總額44萬億元，同比下降0.2%，分消費類型來看，2022年，商品零售額同比增長0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。但線上消費需求依舊穩步釋放，2022年全年，全國實物商品網上零售額同比增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。盡管短期內外部環境對消費市場的擾動較大，但依托于超大規模市場優勢，在擴大內需戰略基點下，我國消費市場依舊顯現韌性。2023年，隨著擴內需促消費政策不斷發力顯效，消費市場或將迎來復蘇。

一、北京商業地產市場情況

購物中心方面，外部環境的變化對北京零售市場產生了較大的沖擊，整體市場表現較為低迷，經歷了短暫的停業或縮短營業時間，業主和租戶都承受著較大的運營壓力，絕大多數業主采取以價換量的租賃策略對沖空置壓力。根據仲量聯行的數據，全市僅有9個標桿項目維持租金平穩，但市區購物中心的空置表現并沒有出現大幅滑坡，截至2022年末仍維持在7.9%水平。

2023年隨著外部環境的改善，北京零售市場也將迎來快速恢復期。此外，近期北京發布《北京市商業消費空間布局專項規劃（2022年-2035年）》的同時，也啟動了新一輪商圈改造提升行動計劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關村等區域都是重點推進升級的區域，預計這些區域的老舊改造項目及處于停滯狀態的商業項目也將逐漸被盤活投放市場，整體市場將迎來提質升級的加速期。

寫字樓市場方面，根據高力國際數據顯示，乙級市場年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，第四季度乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，全年需求側表現持續疲軟且四季度未出現實質性恢復。城市北部的子市場，如望京酒仙橋，處于需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意愿也會持續改善，有助于辦公需求的釋放。

二、成都商業地產市場情況

購物中心方面，整體市場需求略顯疲軟但處于恢復態勢，根據高力國際數據，全市空置率環比上升至12.5%。隨著外部環境的改善以及經濟的復蘇，居民消費意愿預計會逐步回升，同時基于成都市打造國際消費中心的輻射力和本身城市的消費屬性，預計將持續獲得品牌方的青睞。預計2023年全市優質零售商業市場仍將繼續保持供應放量態勢，高力國際預計供應持續放量下，2023年全市空置率或有小幅抬升。隨著新增供應回落，全市空置率或于2024年逐漸下行。

寫字樓市場方面，根據高力國際數據，2022年四季度的空置率同比上升7.6%至22.7%。成都市委十四屆二次全會經濟工作會議召開，會議提出堅持把高質量發展作為現代化建設的首要任務，加快建設全國重要經濟中心、全國重要科技創新中心、西部金融中心、國際消費中心城市、國際門戶樞紐和世界文化名城“四中心一樞紐一名城”。高質量發展推動成都城市能級進一步提升，成都甲級寫字樓市場未來預計將迎來供應和需求的雙增長。高力國際預計，明年較高供應下全市空置率或仍將保持上升趨勢，2024年，隨著新增供應同比一定程度上回落，空置率將小幅下降。

二、報告期內公司從事的主要業務

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監管指引第3號——行業信息披露》中房地產業的披露要求

報告期內公司從事的主要業務包括：商業運營管理業務、物業租賃業務以及商住尾盤銷售業務。

（一）商業運營管理業務

公司擁有專業的商業運營團隊，主要為商業項目提供專業的商業運營服務，通過為商業項目提供運營管理服務從而獲取管理服務收入。

（二）物業租賃業務

包括自持性物業租賃和經營性物業租賃，通過采取有針對性的運營策略，提高商業項目租賃管理水平，以商業項目出租獲取租賃收入。截至2022年底，陽光股份管理的自有項目可出租面積近30萬平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外，2021年9月起，陽光股份正式受托管理京基集團旗下優質商業項目，托管項目總面積達50多萬平方米。

（三）商住尾盤銷售業務

本報告期內尾盤銷售業務主要指北京陽光上東項目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項目的車位銷售。

未來公司經營業務將主要聚焦于商業運營管理業務、物業租賃業務。

三、核心競爭力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團在深圳商業地產領域深耕多年，擁有較大的規模、較強的實力以及優質品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優質商業項目，托管項目總面積達50多萬平方米，進一步擴大公司在商業地產領域的品牌知名度和影響力，吸引更多優質品牌資源和高品質客群，從而形成品牌、項目相互促進的良性發展之路。同時公司將依托“京基商業”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項目資源。

2、豐富的商業運營管理經驗

公司管理團隊在商業運營管理領域積累了豐富的行業經驗，能夠準確把握市場需求，及時調整商業物業的發展定位與規劃。同時，公司豐富的管理經驗及成熟的業務流程體系，能夠有效地提升運營效率、降低運營成本，為購物中心業務的持續穩定發展奠定基礎。

3、運營項目成熟多樣

公司較早將核心業務轉移至商業項目的運營與管理，積累了充足的商業項目的策劃招商和運營管理能力。商業運營和物業租賃業務主要集中于京津滬蓉地區，均為國內一二線城市，具有較大的商業潛力。同時公司在管項目類型豐富，包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業態，其中商業部分從產品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區商業；以“新業中心”為代表的城市綜合體，運營業務覆蓋面廣。

四、主營業務分析

1、概述

報告期內公司實現營業收入38,119.46萬元，較上年同期減少32.84%；實現凈利潤-38,242.73萬元，其中歸屬于母公司股東凈利潤-38,418.50萬元，主要由于2022年度宏觀經濟環境和房地產市場下行，經評估認定公司持有的投資性房地產公允價值有較大幅度的下降，報告期內產生較大金額的公允價值變動損失和長期股權投資減值損失。同時報告期內公司可銷售尾盤項目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導致報告期內尾盤銷售收入和利潤均出現下滑。

（1）物業租賃業務實現營業收入14,963.31萬元，較上年同期減少4,513.20萬元，下降23.17%，占公司營業收入的39.26%。主要是報告期內公司部分項目出現退租或提前解約的情況。

（2）尾盤銷售業務實現收入20,450.08萬元，較上年同期減少15,956.37萬元，減少43.83%，占公司營業收入的53.65%。主要是報告期內可銷售尾盤項目貨值較上年減少。

（3）商業運營業務實現營業收入2,616.13萬元，較上年同期增加1,823.14萬元，增長229.91%，占公司營業收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業的商業管理業務，商業管理收入增加所致。

五、公司未來發展的展望

向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保

適用□不適用

董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）

□適用不適用

三、核心競爭力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團在深圳商業地產領域深耕多年，擁有較大的規模、較強的實力以及優質品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優質商業項目，托管項目總面積達50多萬平方米，進一步擴大公司在商業地產領域的品牌知名度和影響力，吸引更多優質品牌資源和高品質客群，從而形成品牌、項目相互促進的良性發展之路。同時公司將依托“京基商業”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項目資源。

2、豐富的商業運營管理經驗

公司管理團隊在商業運營管理領域積累了豐富的行業經驗，能夠準確把握市場需求，及時調整商業物業的發展定位與規劃。同時，公司豐富的管理經驗及成熟的業務流程體系，能夠有效地提升運營效率、降低運營成本，為購物中心業務的持續穩定發展奠定基礎。

3、運營項目成熟多樣

公司較早將核心業務轉移至商業項目的運營與管理，積累了充足的商業項目的策劃招商和運營管理能力。商業運營和物業租賃業務主要集中于京津滬蓉地區，均為國內一二線城市，具有較大的商業潛力。同時公司在管項目類型豐富，包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業態，其中商業部分從產品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區商業；以“新業中心”為代表的城市綜合體，運營業務覆蓋面廣。

四、主營業務分析

1、概述

報告期內公司實現營業收入38,119.46萬元，較上年同期減少32.84%；實現凈利潤-38,242.73萬元，其中歸屬于母公司股東凈利潤-38,418.50萬元，主要由于2022年度宏觀經濟環境和房地產市場下行，經評估認定公司持有的投資性房地產公允價值有較大幅度的下降，報告期內產生較大金額的公允價值變動損失和長期股權投資減值損失。同時報告期內公司可銷售尾盤項目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導致報告期內尾盤銷售收入和利潤均出現下滑。

（1）物業租賃業務實現營業收入14,963.31萬元，較上年同期減少4,513.20萬元，下降23.17%，占公司營業收入的39.26%。主要是報告期內公司部分項目出現退租或提前解約的情況。

（2）尾盤銷售業務實現收入20,450.08萬元，較上年同期減少15,956.37萬元，減少43.83%，占公司營業收入的53.65%。主要是報告期內可銷售尾盤項目貨值較上年減少。

（3）商業運營業務實現營業收入2,616.13萬元，較上年同期增加1,823.14萬元，增長229.91%，占公司營業收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業的商業管理業務，商業管理收入增加所致。

2、收入與成本

（1）營業收入構成

單位：元

（2）占公司營業收入或營業利潤10%以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況

適用□不適用

單位：元

公司主營業務數據統計口徑在報告期發生調整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調整后的主營業務數據

□適用不適用

（3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入

是□否

相關數據同比發生變動30%以上的原因說明

適用□不適用

本報告期內商住尾盤銷售的商鋪、公寓銷售面積較往年增大所致。

（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況

□適用不適用

（5）營業成本構成

行業和產品分類

單位：元

單位：元

說明

1、本報告期房地產銷售成本下降，主要是銷售收入下降所致；

2、本報告期商業運營成本上升，主要是由于本期公司收回自持性物業的商業管理業務，商業管理成本增加所致。

（6）報告期內合并范圍是否發生變動

是□否

注銷子公司：本公司于報告期內注銷北京新業陽光商業管理有限公司、北京瑞景陽光商業管理有限公司、北京新瑞新業企業管理有限公司、北京漷縣風度商業管理有限公司4家子公司。

處置子公司：本公司于報告期內處置天津陽光瑞業商業管理有限公司1家子公司。

（7）公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況

□適用不適用

（8）主要銷售客戶和主要供應商情況

公司主要銷售客戶情況

公司前5大客戶資料

主要客戶其他情況說明

□適用不適用

公司主要供應商情況

公司前5名供應商資料

主要供應商其他情況說明

□適用不適用

3、費用

單位：元

4、研發投入

□適用不適用

5、現金流

單位：元

相關數據同比發生重大變動的主要影響因素說明

適用□不適用

1、經營活動現金流入小計較上年同期減少37.89%，主要是本報告期商住尾盤銷售款減少所致。

2、經營活動現金流出小計較上年同期減少44.05%，主要是本報告期支付銷售相關的稅費及其他經營活動款減少所致。

3、投資活動現金流入小計較上年同期增加10,447.04%，主要是本報告期收到轉讓子公司股權款所致。

4、投資活動現金流出小計較上年同期減少39.16%，主要是本報告期無形資產等長期資產購置減少所致。

5、籌資活動現金流入小計較上年同期減少68.74%，主要是本報告期新增借款減少所致。

6、籌資活動現金流出小計較上年同期減少54.50%，主要是本報告期償還借款減少所致。

報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明

適用□不適用

報告期內公司經營活動產生的現金凈流量為1.59億元，本年度凈利潤為-3.82億元（其中歸母凈利潤-3.84億元），公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異，主要原因是受宏觀經濟環境和房地產市場下行影響，報告期內產生投資性房地產公允價值變動損失3.88億元和長期股權投資減值損失0.76億元，影響凈利潤共計-3.67億元，此影響不涉及現金流量。

五、非主營業務分析

適用□不適用

單位：元

六、資產及負債狀況分析

1、資產構成重大變動情況

單位：元

境外資產占比較高

□適用不適用

2、以公允價值計量的資產和負債

適用□不適用

單位：元

其他變動的內容

主要是本報告期處置天津陽光瑞業商業管理有限公司股權使投資性房地產減少所致。

報告期內公司主要資產計量屬性是否發生重大變化

□是否

3、截至報告期末的資產權利受限情況

七、投資狀況分析

1、總體情況

□適用不適用

2、報告期內獲取的重大的股權投資情況

□適用不適用

3、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況

□適用不適用

4、金融資產投資

（1）證券投資情況

□適用不適用

公司報告期不存在證券投資。

（2）衍生品投資情況

□適用不適用

公司報告期不存在衍生品投資。

5、募集資金使用情況

□適用不適用

公司報告期無募集資金使用情況。

八、重大資產和股權出售

1、出售重大資產情況

□適用不適用

公司報告期未出售重大資產。

2、出售重大股權情況

□適用不適用

九、主要控股參股公司分析

適用□不適用

主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況

單位：元

適用□不適用

主要控股參股公司情況說明

無

十、公司控制的結構化主體情況

適用□不適用

2014年2月28日，本公司完成了對上海錦赟100%股權收購的交易。本公司與中信信托合作，中信信托以其發行的信托計劃出資與本公司、本公司之一致行動人北京永盛智達投資管理有限公司合作成立有限合伙企業聚信新業，合伙期限為5年，本公司將聚信新業作為特殊目的實體納入本公司合并范圍。

有限合伙企業聚信新業出資比例構成如下：（1）普通合伙人聚信陽光以現金100萬出資；(2)中信信托通過發行信托募集資金認購首期A類合伙人份額1.45億元(第二期發行金額增加至1.60億元)；（3）中信信托通過發行信托計劃擬募集資金2.5億認購B類有限合伙人份額。（4）我公司全資子公司天津瑞升和我公司一致行動人永盛智達分別以現金1.5億和1億出資認購C類有限合伙人份額；

普通合伙人聚信陽光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全資子公司北京瑞業投資管理有限公司投資設立，出資比例為4:4:2。我公司通過全資子公司天津瑞升及北京瑞業投資控制普通合伙人聚信陽光60%的股權，進而間接控制聚信新業。

有限合伙人各方收益分配順序如下：

（一）A類有限合伙人

A類為純債權性質的合伙人，在合伙人分配順序中屬于最優先級的合伙人。首期A類有限合伙出資額約為人民幣1.45億元(第二期發行金額增加至1.60億元)。A類合伙人僅獲得固定收益，收益根據實際發行情況確定，本公司預計綜合發行成本不超過發行時同期銀行貸款基準利率的2.5倍。

（二）B類有限合伙人

B類為股債結合性質的合伙人，在分配順序中屬于中間級的合伙人，出資額為2.5億。在有限合伙各合伙人出資到位后第四年開始，B類合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回購B類的份額。或者本公司可強制以年化15.4%的成本主動收購B類的份額。若B類合伙人和陽光都不行使上述的權利，則B類在有限合伙清算時按分配順序在A類分配完之后，和C類合伙人共同享有有限合伙的剩余權益。在B類和C類的本金都分配完后，優先分配B類的基準收益為10.4%，再分配C類的基準收益10%，之后的為超額收益。

（三）C類有限合伙人

C類為股權性質的合伙人，在分配順序中屬于劣后級的合伙人。在A類的本金收益和B類的本金分配完后，再分配C類本金。若本公司在第四年開始選擇強制收購B類的份額，則A類和B類都屬于固定融資性的合伙人，C類享有清算融資后的所有剩余權益。亦可由B類強制要求本公司進行回購。

（四）超額收益

若B類合伙人和本公司都沒有行使強制回購權和收購權，則在有限合伙到期清算時，可能存在超額收益，即分配完A類本金收益、B類本金和基準收益、C類本金和基準收益后，剩余的部分要在聚信陽光和B類及C類合伙人中進行分配。

聚信新業投資回報取決于銀河賓館主樓項目的經營業績，因此，聚信新業的相關活動實質上是銀河賓館主樓項目的相關活動，管理層認為銀河賓館主樓項目的選擇及收購價格的確定、改造方案及改造預算的制定、更新改造后的經營決策是對聚信新業的回報產生最重大影響的活動，這些活動由陽光新業主導，這主要是由于陽光管理層具備商業地產經營方面多年的經驗。陽光新業通過上述經營活動獲取相關利益及承擔對應性風險。

2017年4月25日，本期A類產品贖回，該事項已在2017年第一季度報告中予以披露。

2017年7月17日，本期B類產品贖回，該事項已在2017年半年度報告中予以披露。

各方經協商一致，2018年1月31日公司全資子公司北京瑞業與聚信陽光、中信信托、永盛智達、天津瑞升(以上各方合稱“全體合伙人”)，簽署《聚信新業（昆山）投資中心（有限合伙）之退伙協議》和《聚信新業（昆山）投資中心（有限合伙）之入伙協議》，北京瑞業與天津瑞升、永盛智達簽署《聚信新業（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協議》，全體合伙人一致同意，聚信陽光和中信信托退出合伙企業，退出合伙企業后，聚信陽光和中信信托不再享有原合伙協議項下合伙人的任何權利。北京瑞業通過直接認繳合伙企業出資的方式，作為普通合伙人加入合伙企業，認繳出資額為人民幣100萬元，并將按照約定繳付出資，合伙企業的普通合伙人和執行事務合伙人由北京瑞業擔任。

根據北京瑞業、天津瑞升、永盛智達三方簽署的《聚信新業（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協議》，合伙企業合伙期限為八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存續期間屆滿，經全體合伙人一致同意，合伙期限延長至2024年1月22日。

同時，北京瑞業與聚信陽光簽署《股權轉讓協議》,將聚信陽光持有的北京榮合0.1%股權轉讓給北京瑞業。

2020年3月4日，中信信托將其全資子公司中信聚信所持聚信陽光40%股份在北京產權交易所掛牌出售，北京瑞業已摘牌并完成工商變更，變更后的股權結構如下圖所示：

十一、公司未來發展的展望

（一）行業格局和趨勢

根據國家統計局數據，2022年我國實現社會消費品零售總額44萬億元，同比下降0.2%。展望2023年，隨著2022年年底經濟逐漸復蘇和促進消費舉措提振消費預期，根據OxfordEconomics的預測，2023年全年社會消費品零售總額有望實現9%的同比增長。國內消費市場迅速回暖，居民線下消費意愿增強，核心商圈引領購物中心租金企穩回升，根據世邦魏理仕數據，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現0.9%的同比增長。經濟動能和企業景氣度的提升將使寫字樓市場需求的下行趨勢迎來拐點，預計寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當。

（二）公司發展戰略

2023年公司將以“問題”為導向，圍繞2023年度重點經營目標、重大工作革新變化，實施以“管理優化、專業提升”為主題的“精細化管理年”工作，通過“一個主題、四個原則、六個聚焦”，關注經營提升、成本降低、效率提高、安全生產、管理提升、組織發展，以精細化管理推動公司高質量發展。

同時，積極探索創新業務，充分結合現有資源，創造新的利潤增長點，優化公司業務結構和經營模式；持續盤活閑置資產，“反哺”主營業務和新業務拓展，為實現公司2023年經營目標提供有力保障。

（三）經營計劃

1、精細化運營管理，全面提升效益

公司將以提升商業物業價值為核心，致力精細化管理，全面梳理商業運營系統，通過運營標準化建設和體系化管理夯實基礎，充分挖掘經營資源，提升運營效益；優化升級各項目服務品質，強化一線人員服務意識，贏得客戶信任與好評，進一步達成良性的共贏合作；結合市場發展情況和購物中心定位，及時從消費需求端出發調改品牌組合，引進引流聚客作用明顯、承租能力較強的新型業態品牌；重點維護寫字樓在營租戶的關系以拓展其新的擴租需求，打好產品升級多元化和營銷策略靈活化的組合拳以吸引新租戶、刺激成交率，力爭達成2023年度出租率目標。

2、拓展優質項目，擴大商業規模

持續關注大灣區以及周邊城市核心地段的優質商業項目，聚焦中小型存量商業項目，多渠道、全方位發掘輕資產輸出合作模式，充分利用公司商業管理的經驗優勢，實現服務品質與服務內容向新項目的快速復制，加大商業運營項目規模，提升公司整體品牌價值。

3、轉化新產業（300832）項目，尋求利潤增長點

在充分考慮風險的情況下，加大新賽道的行業研究，拓寬行業與產品形式，篩選與公司商業基因契合的選項，探索適合公司發展的模式，力爭盡快實現接觸項目的轉化。

4、優化激勵機制，強化人才梯隊建設

公司將繼續完善內部管理，通過優化激勵及績效考核機制，兌現管控效果，全面激發公司經營活力，推動2023年經營目標的完成；圍繞各層級人才需求，內外并舉，加強各專業條線人才甄選與引進，建立“儲備干部”人才庫，強化后備人才梯隊建設，優化培訓體系，為業務賦能與蓄能，從根本上提升公司核心競爭力。

（四）可能面對的風險

1、市場經營風險

2023年預計部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放，為維持出租率的穩定，或以降租的方式挽留老租戶，將一定程度上面臨租賃收入減少的風險。為應對上述風險，公司將通過推動商業提質升級，整合多方資源，助力入駐租戶提振經營信心，穩步復蘇，穩定出租率，保障租賃收入目標達成。

2、行業競爭加劇的風險

隨著外部環境的逐漸改善，龍頭商業地產的發展與成熟，行業內品牌企業之間的競爭更加激烈。如果公司不能在競爭中持續發力把握時機，將對公司經營產生不利影響。面對上述風險，公司將密切關注行業發展動態和趨勢，洞察市場變化中的機遇與挑戰，積極創新求變，不斷提升核心競爭力和抗風險能力，推動公司持續健康發展。

3、人才儲備不足與團隊管理風險

隨著公司業務規模不斷擴大，對公司業務管理要求越來越高，一定程度上增加公司團隊管理難度。為了應對上述風險，公司運用多角度、全方位的人才培養方式，探索與業務相輔相成的人才培訓體系，適時引入專業化人才，加大人才隊伍的建設力度，完善人才儲備機制。

4、融資、信貸、利率風險

公司及關聯公司主營業務為房地產業務，因此受房地產融資政策影響較大。為應對上述風險，公司將積極研究融資政策，開拓融資渠道，創新融資方式，提升自身抗風險能力，確保公司現金流安全。

關鍵詞：