北京2月底帶看量上漲 機(jī)構(gòu)預(yù)測樓市即將復(fù)蘇
雖然整體成交量和價格還未表現(xiàn)在數(shù)據(jù)中，但2月底帶看量已經(jīng)出現(xiàn)上漲。對于后市的表現(xiàn)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)判相對一致，認(rèn)為北京樓市將在3月及之后有所復(fù)蘇。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房網(wǎng)簽量低于1月份，是最近24個月以來的新低。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2月成交數(shù)據(jù)低有客觀原因，主要受到春節(jié)影響，但整體市場在2月底開始復(fù)蘇，3月有望企穩(wěn)回升。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，雖然整體成交量和價格還未表現(xiàn)在數(shù)據(jù)當(dāng)中，但2月底帶看量已經(jīng)出現(xiàn)上漲，二手房業(yè)主的預(yù)期亦有所抬升。對于后市的表現(xiàn)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)判相對一致，認(rèn)為北京樓市將在3月及之后有所復(fù)蘇。
數(shù)據(jù)見底
2月北京樓市的成交表現(xiàn)仍然冷淡。
“2月北京二手房成交量較上年同期下降三成。”北京鏈家研究院院長高原表示，“交易量同比下降是因為上年同期防控嚴(yán)格，‘就地過年’人數(shù)較多，春節(jié)期間交易量顯著偏高，今年春節(jié)交易量回歸往年平均水平，基數(shù)原因?qū)е峦冉捣^大。”
環(huán)比也在下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，2月北京二手房住宅網(wǎng)簽完成了8260套，整體低于1月份的11875套；新房方面，2月北京市場供應(yīng)新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供應(yīng)和成交均有所回落。
中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2月北京新建商品住宅成交規(guī)模環(huán)比下降超四成，同比下降超兩成；新房供應(yīng)方面，預(yù)售取證節(jié)奏放緩，2月北京新取證住宅項目5個，較上月減少3個。“春節(jié)期間，新房市場延續(xù)年末優(yōu)惠措施，部分項目推出限量特價房源，但整體優(yōu)惠力度有限，部分項目去化依然較難。”
“2月北京樓市處于暫停狀態(tài)是受多重因素影響。”在張大偉看來，春節(jié)假期、防控要求等原因使得需求不高，但隨著這些影響的減少，積壓的需求在3月份有望釋放。
張大偉表示，北京樓市在經(jīng)歷了2021年9-11月的快速調(diào)整后，市場已經(jīng)在2021年12月開始，進(jìn)入緩慢的見底企穩(wěn)周期。
學(xué)區(qū)房作為高單價、高總價的特殊類別，往往也會對樓市的數(shù)據(jù)起到結(jié)構(gòu)性影響，包括快速推升預(yù)期、拉動置換成交、拉高成交均價等。
2021年年初，北京樓市的升溫正是受“學(xué)區(qū)房熱”影響的典型表現(xiàn)，但今年2月，北京學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)比1月冷淡不少。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房在2021年12月份和2022年1月份出現(xiàn)了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校劃片”“教師輪崗”等政策，西城區(qū)學(xué)區(qū)房跌落塔尖，成交量于7月出現(xiàn)驟降，8-10月在谷底徘徊，12月開始，觀望買家認(rèn)為價格已經(jīng)探到底部開始紛紛出手，導(dǎo)致成交量和成交價均出現(xiàn)上升。
2月，西城學(xué)區(qū)房成交量正常回落。記者從深耕西城學(xué)區(qū)房的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處得知，以知名的“頂尖學(xué)區(qū)”西城德勝片區(qū)為例，2月成交量環(huán)比下降約五成。
“一是春節(jié)假期的影響挺大的，節(jié)前和春節(jié)期間大家看房意愿不高，二是現(xiàn)在市場上的房源也不多。”該機(jī)構(gòu)一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，后續(xù)隨著學(xué)區(qū)房傳統(tǒng)熱門季節(jié)來臨，或許成交量會有改變。
二手房賣方預(yù)期提升
在海淀定慧寺和西城牛街都看過房子的劉先生開始感受到緊迫性，一個月前看的房子，已經(jīng)漲了8萬元，雖然相對于房子總價來說并不算高，但業(yè)主的態(tài)度已經(jīng)堅定了不少。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從北京朝陽、海淀、西城、豐臺四個區(qū)域的多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處也得知，2月末以來看房人群有明顯增加，業(yè)主預(yù)期也有提高，將房價調(diào)漲的業(yè)主占比開始上升。
學(xué)區(qū)房的議價空間也在減少，成交低谷期100萬-150萬元的議價空間到2021年年底的時候已經(jīng)縮窄到50萬-100萬元，2月份進(jìn)一步收縮到了20萬-50萬元的區(qū)間。“由于業(yè)主們預(yù)期提高，市場上靠譜賣的房源不多了。”德勝片區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人表示。
中指研究院監(jiān)測到，由于開年銀行貸款額度充足、放款提速，且節(jié)前降息釋放積極信號，2月末購房者看房熱情較高。
一位不愿具名的機(jī)構(gòu)分析人士對小陽春的到來表達(dá)了肯定態(tài)度，他表示，北京的成交量已經(jīng)筑底企穩(wěn)，3月本身就是傳統(tǒng)的旺季，只不過今年可能沒有往年那么“旺”，但恢復(fù)態(tài)勢一定會有。
判斷3月北京樓市將有所復(fù)蘇，張大偉還給出了以下三個原因：
首先，信貸發(fā)放異常的階段已經(jīng)過去。相比2021年三季度出現(xiàn)的房貸積壓排隊4-6個月的現(xiàn)象，隨著信貸供應(yīng)增加，當(dāng)下北京購房者按揭貸款已經(jīng)基本不用排隊，1個月左右就可以放款，將釋放之前積壓的市場需求。
其次，2021年9-11月新房市場供應(yīng)井噴的影響基本結(jié)束。2021年9-11月二手房成交量持續(xù)低迷除了信貸影響外，新建住宅供應(yīng)井噴也是一個大原因，隨著第一輪集中供地的房源已經(jīng)基本入市，二手房市場需求有所恢復(fù)。
第三，北京作為調(diào)控較嚴(yán)的城市，從2017年以來，房價一直相對穩(wěn)定，這種情況下，經(jīng)過2021年9-11月低谷期的調(diào)整，部分二手房購房者認(rèn)為房價已經(jīng)調(diào)整到位，二手房購房者的入市將推動成交量的企穩(wěn)。
“整體看，北京樓市成交量的最低谷已經(jīng)基本過去，但作為最穩(wěn)定的一線城市代表，大漲和大跌的可能性都不大。”張大偉補充說。
(作者：孔海麗)
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