（文/張玉 編輯/馬友友）2021年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，可謂是異常“寒冷”的一年。
從去年針對房企財務(wù)數(shù)據(jù)的“三道紅線”到今年金融端口的“兩道紅線”，頻出的房地產(chǎn)調(diào)控政策和持續(xù)收緊的融資環(huán)境對房企現(xiàn)金流帶來嚴峻的考驗，部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財產(chǎn)品逾期等問題。
房地產(chǎn)的調(diào)整期也在某種程度上加速了行業(yè)出清和格局優(yōu)化。傳統(tǒng)依靠加杠桿擴張的發(fā)展模式逐步被摒棄，追求品質(zhì)、穩(wěn)健發(fā)展的“長期主義”成為行業(yè)發(fā)展新趨勢。
日前，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、住建部就恒大問題作出回應(yīng)，短期個別房企出現(xiàn)風險，屬個案風險，不會影響中長期市場的正常融資功能；現(xiàn)階段將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
浙商證券預(yù)言，行業(yè)風險逐步化解，板塊估值修復(fù)有望持續(xù)，繼續(xù)看好包括碧桂園在內(nèi)的14家高信用企業(yè)。
地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，正在發(fā)生根本的變化。
頭部房企融資邊際放松
銀保監(jiān)會表態(tài)，在落實房地產(chǎn)金融審慎管理前提下，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度。
平安證券統(tǒng)計顯示，10月以來，中海、華潤置地、招商蛇口等多家大型央國企房企已完成相關(guān)固收產(chǎn)品發(fā)行，近期龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民企亦在上交所市場啟動公司債券和資產(chǎn)證券化發(fā)行工作，11月房企境內(nèi)債發(fā)行總額較10月環(huán)比上升133.5%，逐步呈現(xiàn)回暖跡象，疊加總理關(guān)于適時降準的表態(tài)，央行貨幣政策或穩(wěn)中偏松。
具體來看，12月15日，根據(jù)深交所公告披露，碧桂園地產(chǎn)集團面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第四期），發(fā)行規(guī)模為10億元，本期債券為4年期，票面利率為6.3%。本次發(fā)行共吸引包括銀行和非銀在內(nèi)十數(shù)家機構(gòu)參與。分析人士指出，在行業(yè)震蕩時期，公司債券的順利發(fā)行，彰顯出境內(nèi)外金融機構(gòu)對碧桂園的一致認可。
除了公司債券，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品逐漸成為創(chuàng)新的融資方式。其可支持上游供應(yīng)商融資，緩解中小企業(yè)融資難、融資貴問題，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營效率，增強供應(yīng)鏈體系內(nèi)合作伙伴的競爭力。
12月13日，碧桂園在上交所成功發(fā)行一筆2.84億元的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品，票面利率為5.5%。
作為窗口指導(dǎo)開放后的第一批民企，碧桂園本次產(chǎn)品的成功發(fā)行，也側(cè)面印證了監(jiān)管層對優(yōu)質(zhì)房企資金來源的重視。
此外，12月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，相關(guān)注冊申請已獲受理，進入預(yù)評環(huán)節(jié)。這是碧桂園地產(chǎn)集團有限公司首次在銀行間市場交易商協(xié)會申報注冊“中期票據(jù)”。
值得注意的是，銀行間市場交易商協(xié)會對于申報中期票據(jù)的準入標準是“中央及地方國有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。作為非A股上市民營房企，碧桂園此次在銀行間市場交易商協(xié)會申報中期票據(jù)，不僅意味著其在政策層面受到了相關(guān)部門的認可，也從側(cè)面印證了碧桂園自身所具有的穩(wěn)健的經(jīng)營狀況、健康良好的財務(wù)指標以及較高的信用評級。
華泰證券在11月28日的周報中指出，房地產(chǎn)信用債單周發(fā)行量125億元、凈發(fā)行量從此前兩周的低個位數(shù)上升至50億元，但發(fā)債主體全部為國企/頭部企業(yè)，且海外發(fā)債渠道仍然不暢。
“考慮金融機構(gòu)風險偏好，信貸政策松綁將更加利好央國企及優(yōu)質(zhì)民企，高風險房企短期融資環(huán)境仍難言實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。”平安證券分析指出。
提升全周期競爭力
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，市場加速洗牌，“長期主義”發(fā)展觀日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。
對于行業(yè)未來發(fā)展，企業(yè)必須審時度勢，迅速調(diào)整自己的戰(zhàn)略和打法。房住不炒的長期戰(zhàn)略以及金融端的緊張狀態(tài)下，要求房企從拿地到投資，從現(xiàn)金流到產(chǎn)品品質(zhì)，從主業(yè)到多元化發(fā)展都要進行一輪新的反思和調(diào)整。
比如，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在年中業(yè)績會上回應(yīng)稱，穩(wěn)字當頭是當前應(yīng)對的優(yōu)秀策略；融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌的戰(zhàn)略是把負債優(yōu)化、降低融資成本排在投資之前。
在碧桂園集團總裁莫斌看來，好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，始終堅持口碑至上，堅持長期主義，將繼續(xù)踐行“以客戶為中心”的理念，持續(xù)提升全周期綜合競爭力。
“‘房住不炒’是永遠的主旋律。國家對地產(chǎn)市場的整頓，會把不好的企業(yè)、不好的產(chǎn)品、不好的行為出清”，集團總裁莫斌表示，市場邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)回歸。
事實上，從2018年下半年起，碧桂園就提出了“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠”戰(zhàn)略方針，企業(yè)圍繞“一率五力”持續(xù)提升全周期競爭力，即高效率、成本力、營銷力、產(chǎn)品力、科技力和服務(wù)力。
2019年起，集團又連續(xù)三年將“全競提升”作為主題，并將銷售回款納入重點考核，追求有現(xiàn)金流的利潤和有利潤的現(xiàn)金流，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健。
最新公告顯示，碧桂園11月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約413.5億元，前11月累計共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額5354.2億元，位居行業(yè)第一。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前11月共實現(xiàn)全口徑銷售金額7290.2億元，同樣位居行業(yè)第一。
從“三條紅線”指標來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，僅扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率略高于紅線要求，但指標逐步向好，從去年年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴格按照監(jiān)管的要求在2023年前達標。
“行穩(wěn)致遠，敬畏市場，以銷定產(chǎn)，以收定支，騰籠換鳥，明天更好。”正如莫斌所言，在經(jīng)歷過一輪行業(yè)出清之后，依然能夠挺住的房企，必然是經(jīng)歷過充分的準備。穿越周期之后，房地產(chǎn)行業(yè)也必將迎來新一輪、更加健康的發(fā)展。
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