3月28日，房地產板塊繼續走強。陽光城(000671)8天7板，中國國貿(600007)、華夏幸福(600340)、天房發展(600322)、信達地產(600657)、京投發展(600683)、中交地產(000736)等近20股漲停。
地產板塊3月持續表現強勢，3月前兩周滬深300指數下跌2.14%，房地產開發板塊上漲4.58%，房地產服務板塊上漲13.45%，其中物業管理子板塊上漲10.37%。究竟是什么原因使地產板塊有如此強勢的行情表現？行情延續需要關注哪些指標？本文將重點分析以上問題。
按揭寬松持續加碼，房地產板塊有困境反轉之勢
2022年3月21日，中央銀行授權全國銀行同業拆借中心公布，1年期 LPR和5年期以上利率分別為3.7%和4.6%。貝殼研究院3月監測的103個主要城市首套房貸利率分別為5.34%和5.60%，較2月份下降了13、15 bps，連續6個月環比下調，且相比21年9月高點分別下滑40、40 bps。
三月份，房貸利率下調，信貸進一步寬松。例如，在長三角重點城市群，南京部分銀行的首套房貸款利率從2月份降到了5.4%，達到了階段性低點。杭州部分銀行的首套房利率和二套房利率分別降至5.1%和5.3%。蘇州部分銀行首套房利率已降至4.6%，接近5年期以上的利率水平，是近2年來的最低利率。根據貝殼研究院的數據，重點城市的貸款周期從去年10月74天降到了3月34天。
信貸環境持續寬松，需求支持政策接踵而來，但受疫情影響和需求釋放節奏的影響，3月以來重點城市高頻銷售降幅進一步擴大。穩定需求是緩解當前基本面和信貸壓力的首要前提，如果短期內銷售調整壓力較大，不排除進一步寬松按揭支持政策以及四限類(限購限貸限售限價)寬松政策的進一步擴圍，市場有望在二季度中后期迎來企穩。
上周新房市場成交387萬平，環比上月環比下降43.17%，環比上月下降16.05 pct；累計庫存7699萬平，一線三線及以下去化加速。上周二手房市場成交107萬平，環比上月環比下降34.92%，較上月改善0.67。上周土地市場成交面積968萬平，滾動12周同比-45.08%；成交總額179億元，滾動12周同比-66.01%；全國平均溢價率+2.44%，滾動12周同比-11.71 pct。
關注銷售端數據格外重要
房地產行業真正走出反轉行情需要在業績方面的實際改善。土拍市場熱度維持相對低位。本周全國300城宅地成交建面380萬㎡，單周環比-47%(集中土拍城市數量減少)，單周同比-61%，平均溢價率6%。2022年初至今，全國300城累計宅地成交建面8318萬㎡，累計同比-56%。
上周一手房銷售環比回升、同比下降。上周40個城市商品房成交合計391萬平米，周環比+8%，周同比-48%，其中：一線城市周環比+35%，周同比-23%；二線城市周環比+9%，周同比-48%；三四線城市周環比-28%，周同比-70%。
上周二手房銷售環比、同比下降。上周17個城市二手房成交合計111萬平米，周環比-14%，周同比-51%，其中：一線城市周環比+17%，周同比-32%；二線城市周環比-26%，周同比-55%；三四線城市周環比-2%，周同比-78%。
一二線銷售逐步企穩，三四線銷售仍需支持。近期政策利好不斷，高能級城市市場率先響應，上周一線城市商品房銷售面積環比提升35%，除上海受疫情影響銷售環比下滑外，北京、廣州、深圳均有較大增幅，其中深圳已經超過去年同期水平；二線城市商品房銷售面積受疫情影響表現分化，但整體環比提升9%；三四線城市需求仍然相對低迷，商品房銷售面積環比-28%，亟待多維度政策支持，促進房地產市場恢復健康發展和良性循環。
天風證券認為未來行業beta取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續推薦：1)優質龍頭：保利發展、萬科A、龍湖集團；2)優質成長：金科股份(000656)、中南建設(000961)、旭輝控股集團；3)優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。
國泰君安證券認為二線央國企將迎來成長性機會。與一般周期股不同，二線央國企將包含成長型機會，受益中交地產、建發股份(600153)等有大股東或者公司內資金支持的房企。推薦央國企中的保利地產(600048)、萬科A、中國海外發展、華潤置地、中國金茂、綠城中國、中海物業、華潤萬象服務等；優質民企中的濱江集團(002244)、金科股份、中南建設、融創服務、旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、寶龍商業，受益我愛我家(000560)、招商積余、碧桂園服務。
