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陽光股份2023年半年度董事會經營評述

來源:同花順金融研究中心    發布時間:2023-08-25 20:18:32

陽光股份(000608)2023年半年度董事會經營評述內容如下:


【資料圖】

一、報告期內公司從事的主要業務

報告期內公司從事的主要業務包括:商業運營管理業務、物業租賃業務以及商住尾盤銷售業務。

(一)商業運營管理業務

公司擁有專業的商業運營團隊,主要為商業項目提供專業的商業運營服務,通過為商業項目提供運營管理服務從而獲取管理服務收入。

(二)物業租賃業務

包括自持性物業租賃和經營性物業租賃,通過采取有針對性的運營策略,提高商業項目租賃管理水平,以商業項目出租獲取租賃收入。截至2023年6月底,陽光股份管理的自有項目可出租面積近30萬平米,布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外,2021年9月起,陽光股份正式受托管理京基集團旗下優質商業項目,托管項目總面積達60多萬平方米。

(三)商住尾盤銷售業務

本報告期內尾盤銷售業務主要指北京陽光上東項目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項目的底商、車位銷售。

未來公司經營業務將主要聚焦于商業運營管理業務、物業租賃業務。

根據國家統計局數據,2023年上半年,社會消費品零售總額227,588億元,同比增長8.2%。按消費類型分,上半年商品零售總額203,259億元,同比增長6.8%;餐飲收入24,329億元,增長21.4%。中國宏觀經濟穩步恢復,但恢復基礎尚不穩固,加之房地產市場恢復不及預期,多重因素影響下,商業地產市場供需兩端仍偏弱。

從商鋪租賃市場表現來看,2023年上半年,實體商業經營情況整體呈恢復態勢,帶動商鋪租賃需求增長,上半年購物中心租金環比上漲0.29%;從寫字樓租賃市場表現來看,2023年二季度,區域間寫字樓市場呈現分化態勢,部分區域寫字樓市場活躍度較一季度有所下滑,疊加部分城市新增供應陸續入市,樓宇間競爭加劇,寫字樓租金依舊承壓,二季度寫字樓租金環比下跌0.11%。

購物中心方面,北京市場二季度購物中心首層平均租金止跌回穩,同樣本環比上漲0.2%至每天每平方米33.6元,租賃需求穩中有升,二季度末全市空置率8.1%。下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業,有望結束北京零售物業市場近五年的新增供應低谷,但集中的供應量也會帶來較大的招商壓力。成都市場整體空置率較去年底上升1.9個百分點至11.6%。以服飾、教培等為代表的品牌持續迭代,導致新增需求的活躍度未達預期;此外,多個購物中心借勢

調改,主動騰退租戶重新定位招商,致項目空置率大幅度上升。展望下半年,成都零售物業市場還將迎來約54萬平方米的新增供應。三季度的暑假及大運會,有望進一步推高旅游熱度,刺激消費增長。

寫字樓方面,北京全市空置率環比上漲0.5個百分點至19.6%。CBD、中關村等核心商務區及望京等核心拓展區退租減少,新租需求亦緩慢回升。但市場去化壓力依然嚴峻,平均成交租金持續下行,同樣本環比下降0.4%至每月每平方米301.8元,燕莎、望京、中關村、王府井(600859)等子市場租金降幅靠前。下半年,預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量,繼續推高空置率,租金仍會承壓下行。成都優質寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個百分點至24.4%,以價換量為市場去化的主旋律,導致平均租金仍處下行通道,跌幅為0.6%,平均賬面租金83元/月/㎡。展望2023年下半年,市場預計迎來約48萬平方米的新增供應,將進一步加劇去化壓力。

發展戰略和未來一年經營計劃

(一)公司發展戰略

2023年下半年,公司持續以“問題”為導向,圍繞年度重點經營目標、重大工作革新變化,實施以“管理優化、專業提升”為主題的“精細化管理年”工作,通過“一個主題、四個原則、六個聚焦”,關注經營提升、成本降低、效率提高、安全生產、管理提升、組織發展,以精細化管理推動公司高質量發展。同時積極探索創新業務,充分結合現有資源,創造新的利潤增長點,優化公司業務結構和經營模式;持續盤活閑置資產,“反哺”主營業務和新業務拓展,為實現公司2023年經營目標提供有力保障。

(二)經營計劃

1、強化運營能力,促進效益提升

在購物中心運營方面,從消費需求端出發調改品牌組合,通過引入創新型品牌、首店等為消費者提供優質消費內容。同時開展服務提升專項行動,優化升級各項目服務品質,提高消費者的粘性及復購率,打造運營標桿項目;

在寫字樓運營方面,通過對租戶結構、租約管理及價格體系管理等進一步評估,推出多元化產品以及靈活的營銷策略,吸引新租戶,刺激成交率;同時通過尋找大面積租戶,促進年度出租目標的達成;

另外,公司還將通過完善信息系統,提升信息化水平等手段,加強對一線業務單位的信息化支持,提高業務數據處理效率,并運用各類信息服務平臺提升客戶體驗。

2、拓展優質項目,擴大商業規模

持續關注大灣區以及周邊城市核心地段的優質商業項目,聚焦中小型存量商業項目,多渠道、全方位發掘輕資產輸出合作模式,充分利用公司商業管理的經驗優勢,實現服務品質與服務內容向新項目的快速復制,加大商業運營項目規模,提升公司整體品牌價值。

3、轉化新產業(300832)項目,尋求利潤增長點

在充分考慮風險的情況下,加大新賽道的行業研究,拓寬行業與產品形式,篩選與公司商業基因契合的選項,探索適合公司發展的模式,力爭盡快實現接觸項目的轉化。

4、健全人才培養機制,強化人才梯隊建設

公司將繼續完善內部管理,通過培養、引進和管理優秀人才,建立合理和穩定的隊伍體系。通過實施培訓計劃、激勵機制等方式,培養和挖掘內部人才的潛力,提高人才綜合素質和能力水平。建立跨部門、跨崗位、跨地域的人才交流平臺,促進各部門之間的合作和經驗分享,培養人才的全局意識和團隊合作能力。建立科學的績效評估體系,根據評估結果進行培訓和發展計劃的調整,持續改進和優化人才梯隊建設的策略和方法。

二、核心競爭力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團在深圳商業地產領域深耕多年,擁有較大的規模、較強的實力以及優質品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優質商業項目,托管項目總面積達60多萬平方米,進一步擴大公司在商業地產領域的品牌知名度和影響力,吸引更多優質品牌資源和高品質客群,從而形成品牌、項目相互促進的良性發展之路。同時公司將依托“京基商業”良好的品牌形象和影響力,積極開拓新項目資源。

2、豐富的商業運營管理經驗

公司管理團隊在商業運營管理領域積累了豐富的行業經驗,能夠準確把握市場需求,及時調整商業物業的發展定位與規劃。同時,公司豐富的管理經驗及成熟的業務流程體系,能夠有效地提升運營效率、降低運營成本,為購物中心業務的持續穩定發展奠定基礎。

3、運營項目成熟多樣

公司較早將核心業務轉移至商業項目的運營與管理,積累了充足的商業項目的策劃招商和運營管理能力。商業運營和物業租賃業務主要集中于京津滬蓉地區,均為國內一二線城市,具有較大的商業潛力。同時公司在管項目類型豐富包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業態,其中商業部分從產品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區商業;以“新業中心”為代表的城市綜合體,運營業務覆蓋面廣。

三、公司面臨的風險和應對措施

1、市場經營風險

2023年預計部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放,為維持出租率的穩定,或以降租的方式挽留老租戶,將一定程度上面臨租賃收入減少的風險。為應對上述風險,公司將通過引入創新性品牌、首店等為消費者提供優質消費內容,提升項目出租率;通過精細化服務提升消費者黏性,提升復購率;關注重點商戶、整合多方資源,助力入駐租戶提振經營信心,進而實現營業額的提升,保障租賃收入目標達成。

2、行業競爭加劇的風險

隨著外部環境的逐漸改善,龍頭商業地產的發展與成熟,行業內品牌企業之間的競爭更加激烈。如果公司不能在競爭中持續發力把握時機,將對公司經營產生不利影響。面對上述風險,公司將密切關注行業發展動態和趨勢,洞察市場變化中的機遇與挑戰,積極創新求變,不斷提升核心競爭力和抗風險能力,推動公司持續健康發展。

3、人才儲備不足與團隊管理風險

隨著公司業務規模不斷擴大,對公司業務管理要求越來越高,一定程度上增加公司團隊管理難度。為了應對上述風險,公司運用多角度、全方位的人才培養方式,探索與業務相輔相成的人才培訓體系,適時引入專業化人才,加大人才隊伍的建設力度,完善人才儲備機制。

4、融資、信貸、利率風險

公司及關聯公司主營業務為房地產業務,因此受房地產融資政策影響較大。為應對上述風險,公司將積極研究融資政策,開拓融資渠道,創新融資方式,提升自身抗風險能力,確保公司現金流安全。

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