香江控股（600162）2023年半年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司所屬行業及主營業務情況說明
(資料圖片僅供參考)
（一）報告期內公司所從事的主要業務公司是專業從事城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足于城市產業發展的運營商，從開發精品住宅項目，到聚焦粵港澳大灣區開發商業綜合體等項目，并不斷創新，與國際科技、國內IT服務創新企業打造科創產業中心項目；另一方面，公司通過商貿流通市場、家居賣場的開發與運營，不斷深入發展，現已成為國內領先的家居連鎖賣場運營商，并積極推進戰略轉型。（二）報告期內公司的主要經營模式報告期內，公司的主營業務主要以城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主。1、城市產業發展公司聚焦精品住宅開發，不斷突破、大膽創新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項目；并逐步深耕城市產業發展領域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區綜合體等項目，通過與微軟（中國）等知名企業合作，打造科創中心，實現新城市（300778）產業升級。2、商貿流通及家居賣場運營商貿物流及家居賣場運營業務主要包括經營商貿物流市場的開發及運營管理，以及泛家居賣場的開發及運營管理。商貿物流及家居賣場運營的主要對象為專業市場，尤其以家居賣場為主。根據市場需求定位不同，公司開發的專業市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機電、酒店用品等專業市場。（三）行業情況說明2023年上半年，在房地產行業持續下行的背景下，央行、金融監管總局延長了金融支持房地產有關政策的期限，包括房地產企業存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策。2023年上半年，商品房銷售量價仍待改善，房地產市場需求仍待釋放，房地產企業現金流仍存在一定壓力，國家開啟融資支持，配合因城施策，存量房貸款利率調整，房地產市場有望迎來一波復蘇行情。2023年上半年，在“房住不炒”和以穩為主的房地產調控政策基調下，疊加國內經濟增速放緩的影響，消費者預期及信心還有待恢復，房地產市場銷售增速進一步回落。全國商品房成交總體呈現下行的發展趨勢，2023年上半年房地產開發投資5.86萬億元，同比下降7.9%；新開工4.99億平方米，同比下降24.3%；竣工3.39億平方米，同比增長19.0%；商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%；銷售額為6.31萬億元，同比增長1.1%；房企到位資金6.88萬億元，同比下降9.8%。受房地產市場銷售不確定性的影響，房地產企業在開發投資方面也相對謹慎，整體開發投資增速仍然呈下跌趨勢，竣工方面得益于保交樓政策的推動，竣工面積保持同比增長。
二、經營情況的討論與分析1、土地儲備情況：截至2023年6月30日，公司持有土地儲備計容建筑面積約567萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約133萬平方米，在建工程建筑面積約160萬平方米，未來可供發展用地建筑面積約為274萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業用途，以出售為主，公司根據市場情況決定是否出租及出租比例。3、銷售情況：受宏觀經濟形勢下行、市場觀望情緒上升等因素的影響，公司報告期內的房地產銷售簽約速度有所放緩。報告期內，即2023年1月1日至2023年6月30日，公司實現房地產簽約銷售面積約8.84萬平方米，簽約銷售金額約10.21億元。
三、風險因素1、政策風險：房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。近年來，我國房地產行業發展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時也帶來投資過熱、住房供應結構失衡、住房價格上漲較快、抑制其他消費等負面影響，屬于國家重點調控對象。為引導和促進房地產行業持續穩定健康發展，國家陸續出臺了新“國十條”、“國五條”等法律法規，對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行政策調整，對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面產生相應的影響。未來國家仍將持續對房地產市場進行宏觀調控，對房地產企業的風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求。公司將加強政策研究，因勢利導，順勢而為，適應宏觀調控政策的變化，最大程度降低政策變化對經營管理、未來發展造成的不利影響。2、市場風險：房地產行業已經歷了近二十年的高速發展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應求，但受宏觀經濟增速放緩、房地產宏觀政策調控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區甚至需求下降，少數三四線城市陸續開始出現“空城”現象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點的出現，年輕人購房理念的改變，未來房地產市場的整體需求可能會增速放緩甚至下降，從而對公司業務的發展造成不利影響。公司將加強市場監測，及時調整產品結構、營銷策略及區域布局。3、行業風險：房地產屬于資金密集型行業，在行業整體供應量超前與需求萎縮的現狀下，行業競爭日益激烈。公司將在保證增長質量的前提下努力提高市場份額；繼續加強產品研發、成本管控和工程管理，不斷提高產品競爭力。4、財務風險：房地產項目具有開發周期較長、資金需求量大等特點，公司目前負債水平相對較高，從長遠看，對公司經營會產生一定影響。公司將切實提高資金使用效率，嚴格控制費用支出，增強資金使用的合理性與計劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發揮上市公司的資本市場融資平臺功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財務風險。
四、報告期內核心競爭力分析公司以企業文化為基礎，以市場化運作為依托，結合公司特點及城市布局不斷形成并完善自身的經營優勢，經過多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競爭優勢。1、公司擁有強大的產業組合能力，業務組合具有良好的互補性，抗風險能力較強公司作為綜合性集團，業務板塊之間的互補與盈利模式靈活度將一定程度上規避宏觀調控對公司的影響。2、較強成本管控能力公司具有較強的成本管控能力，從全面預算管理到IT系統的全面實施，公司對綜合成本的管控，具有很強的能力與豐富的經驗，保證了公司產品具有較強有力的市場競爭優勢。3、完善的內部管理體系公司具備完善的內部管理體系，覆蓋了項目前期的可行性研究、項目獲取、項目規劃、項目施工、產品銷售、客戶服務等多個環節，包括人力資源模塊、計劃運營模塊、財務模塊、工程模塊、成本模塊、設計模塊、采購模塊、營銷模塊、客服物業模塊等多個項目管理模塊。公司注重對行業趨勢、區域市場、競爭對手、客戶價值等方面的系統調研，形成了以市場為基礎、以客戶訴求為導向的市場研究體系，為項目開發提供決策支持。各個管理模塊及管理體系相輔相成，發揮協同效應，把控市場動態及全過程關鍵性節點，正確預估未來風險并作出準確及時的判斷，確保各項目的順利實施。4、公司擁有良好的市場把握能力經過多年經營，公司已擁有了良好的市場把握能力。在過去的經營過程中，公司以了解市場、開發市場、帶動市場為項目經營策劃的指導思想，結合對宏觀經濟形勢的把握、對市場發展趨勢與客戶需求的掌控，積累了大量的經驗，避免價格比拼的不利局面，依靠品質和差異化贏取了市場，塑造了公司在業務上把握市場的核心競爭力。5、公司擁有良好的創新能力創新是企業生命的源泉，近年來香江控股一直注重公司的創新能力，更好的讓公司擺脫現有的市場和產品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過多種激勵手段的綜合運用，確立公司自己的競爭優勢。公司的創新能力主要包括產品創新和經營管理手段的創新。現階段，產品創新已經得到公司管理層廣泛和深入的認識，如開發綠色環境建筑、注重休閑、堅持人與自然協調發展、智慧家居物聯網等產品。6、豐富的商戶資源及有效的整合能力公司進軍商貿流通運營領域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國內外知名品牌建立了穩定的合作關系，贏得了大量有價值的業主的信任。公司通過整合累積的商戶資源實現商貿流通項目有效的品類品種互動和商戶品牌組合，形成聚集效應，提升日均人流量和交易額；通過整合城市居民的不同需求，以商貿流通運營為引導，有效發揮各項目之間的協同效應，相互提升各種類型物業的價值。通過有效整合實現業主、商戶等各方共贏，培養客戶忠誠度，實現各種資源的重復利用，提高商業運營模式的可復制性。7、經驗豐富的運營管理團隊公司管理層團隊在商貿流通運營行業擁有著豐富的經驗，經驗豐富的管理團隊為公司整體的可持續發展奠定了基礎。公司子公司香江商業經過20多年的發展，在華南區域建立了絕對的競爭優勢，包括品牌影響力、消費者口碑、市場占有率、招商資源儲備等，在華南區域均處于行業前列。
關鍵詞：
