財信發展（000838）2022年年度董事會經營評述內容如下：
(資料圖)
一、報告期內公司所處行業情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監管指引第3號——行業信息披露》中房地產業的披露要求2022年，我國宏觀經濟面臨下行壓力，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產行業面臨的挑戰前所未有。二、報告期內公司從事的主要業務（一）上市公司房地產業務項目經營情況及所在區域發展現狀及政策分析報告期內，公司從事的主要業務為房地產，截止報告期末，公司在8個省（市）開展房地產業務，報告期公司房地產簽約銷售金額主要來自于重慶市、天津市、山東省威海市、河北省石家莊市、江蘇省連云港市、江蘇省常州市、江蘇省鎮江市、廣東省惠州市，上述城市本年度的房地產市場情況大體如下：1、重慶市場分析重慶樓市調控節奏與全國趨同，政策內容聚焦于刺激居民置業需求為主，降利率、降首付、刺激市場需求，加快城市更新，推進成渝地區雙城經濟圈建設，加大金融信貸政策支持力度，降低客群還款壓力，放寬企業融資力度，滿足購房者合理住房需求。重慶公積金貸款再放寬，優化認定標準、降首付、提額度、川渝“互認互貸”。重慶于12月中下旬推出精準化調控策略“渝15條”，政策信號強，維度廣，鼓勵剛需改善住房需求，市場短期刺激效應明顯。2022年中心城區供地規模大幅回落，全年供地55宗，總成交體量僅612萬平方米，平均樓面均價5,766元/平方米，同比下滑17%，溢價率僅1.66%，為2016年以來最低水平。受宏觀環境影響，市場信心不足，商品房成交持續觸底，房企投資信心不足，謹慎拿地。市場端：2022年受全國樓市大環境等因素影響，2022年重慶中心城區商品房市場全年供應1,199.25萬平方米，同比下降52%，成交1,312.52萬平方米，同比下降52%; 住宅市場表現尤為冷淡，供銷量下滑顯著，全年供應585.26萬平方米，同比下滑 65%，成交584.77萬平方米，成交量創歷年新低，高地價及核心區項目成交拉動，整體均價上揚至14,653元/平方米。市場整體呈現供銷雙降，成交均價維穩的趨勢。市場成交向中心城區核心樓市板塊收縮，改善型產品主導市場成交。2、連云港市場分析連云港樓市政策呈持續寬松趨勢，降低購房門檻、降低購房成本、釋放置業需求是貫穿全年的樓市政策基調。自 4月起陸續發布降首付、購房補貼、公積金政策放寬、下調房貸利率等樓市政策，隨著政策利好接連釋放，房企復蘇勢頭進一步加強，購房者對房地產的信心也將重建。2022年，房地產市場進入深度調整期。延續了 2021年土拍行情，土地市場一直處于冷靜期。上半年土地供應放緩，市區僅13宗土地成功出讓，下半年起供應開閘。全市全年共計出讓涉宅用地67宗，可建筑體量約641萬平方米，土地成交金額約219億元，成交樓面價3,415元/平方米。商品房市場全年低位運作，客戶置業信心不足等因素導致的市場下行趨勢，加劇置業者房地產市場持觀望情緒，導致置業需求受到抑制。全年成交商品房住宅22,611套，成交面積約291萬平方米，成交總金額265億元，成交面積同比下降58%，成交金額同比下降55%。整體市場由置換房客戶主導，二手房擠壓剛需市場，導致改善類新房成交占比呈現上升趨勢，全年商品房成交均價9,093元/平方米，同比上升6.49%。3、常州市場分析常州全年深化因城施策方針，調控政策為樓市托底。購房條件逐步放寬，降低首付比例，提升公積金貸款額度，降低購房門檻，擴大購房人群。同時取消二手房限售，提升二手房市場活躍度，擠壓市場改善類客戶群體，形成短期刺激。常州市持續優化房地產政策環境，助力樓市回暖。常州市區2022年累計供應經營性用地52宗，總建面510萬平方米，成交51宗，成交總建面504萬平方米，土地供應量同比增長10%，成交量同比增長21%，成交樓面價回落，為10,124元/平方米，同比降低13%。土地供應成交集中在第四季度，以政府平臺托底。土地市場表現低迷，房企受限資金壓力收縮布局。2022年市場延續 2021年四季度以來的下行壓力，行業信心低位、市場需求受到抑制，市場供銷表現低迷。市區全年供應239萬平方米，成交198萬平方米，供應同比下降56%，成交同比下降57%，成交均價19,702元/平方米，同比上升2%。整體呈現供過于求的狀態，房價漲幅收窄。截止12月末商品房住宅狹義庫存約384萬平方米，去化周期23.3個月，去化壓力嚴峻。4、鎮江市場分析2022年鎮江房地產政策持續寬松，政策多方位解綁促進樓市回暖。全年政策涉及契稅補貼、購房補貼、公積金利率及提取條件等多項政策，在延續中央保交樓的基調之上，近一步優化資金監管制度，從而振奮客戶置業信心，促進房地產平穩發展。2022年鎮江土地市場共計掛出15宗涉宅土地，其中流拍 1宗，成交14宗。成交總建筑面積143萬平方米，同比2021年下滑32%，樓面均價4,611元/平方米，同比下降7%。2022年鎮江出讓土地多為核心城區優質地塊，受商品房市場活躍度不足、企業資金壓力大等因素影響，無新進房企拿地，政府平臺托底成交為主流。2022年鎮江商品住宅推售節奏放緩，成交量達到近五年新低，成交均價維穩，庫存持續走低。商品房市場整體以剛需、剛改產品主導，改善類產品客戶觀望情緒強烈。全年共計供應商品房住宅207.4萬平方米，成交305萬平方米，供應同比下降55%，成交同比下降39%，成交均價9,599元/平方米，同比下降5%。5、威海市場分析全年樓市政策環境寬松，以中央政策為主導，威海本地樓市政策發布較少，因城施策內容主要聚焦于公積金政策放寬，提升貸款額度、放開戶籍限制、降低首付，以刺激樓市回暖為導向。全年供應15宗土地，可開發建筑體量119萬平方米，同比下降77%；成交16宗土地，可開發建筑體量92萬平方米，同比下降81%。成交樓面價1,828元/平方米，同比下降18%。商品房市場寒氣傳導，土地市場近乎停擺，開發企業投資收緊，成交土地均為掛牌成交。全年供應商品房住宅 4,463套，共計 52.37萬平方米，供應面積同比下降 67%，成交8,995套，共計104萬平方米，同比下降38%，成交均價11,433元/平方米，同比下降3%。受全國樓市下行影響，威海成交量下滑明顯。開發企業商品房住宅供應計劃推后，以去庫存為主.疊加土地市場遇冷影響，全年供應量收緊。下半年市場成交量較上半年雖有一定提升，但仍處于歷史低位。6、石家莊市場分析以執行“房住不炒”為政策導向，加快城市更新進程。同時發布《關于穩定全市經濟運行的若干措施》以及20項配套政策，配合公積金放寬政策、利率下調政策、“帶押過戶”政策等多項利好政策，促進石家莊房地產市場健康有序發展。全年商住用地供給219萬平方米，成交174萬平方米，總建筑面積約416萬平方米，成交金額187.29億元，成交體量同比下降 29%。石家莊土地市場遇冷，成交收縮。品牌房企取地占比上升，中小企業投資收緊，地方國企托底力度持續加大。商品房住宅供應200萬平方米，成交269萬平方米，均價14,095元/平方米，成交量同比下降29%，成交均價同比下降4%。樓市持續筑底，供需雙降，城市分化加劇。市場整體任以剛需產品去庫存為主，改善類標桿項目拉高結構均價。7、天津市場分析2022年天津樓市政策由緊轉松，步調上緊跟中央步伐，并在此基礎上深化因城施策。天津多部門密集發布調控政策，在公積金貸款額度、房貸利率方面有著重大突破，在樓市的短期刺激上有明顯效果。下半年政策重點轉向以擴大購房人群為導向，先后發布天津十二條、調整購房積分政策、放寬落戶條件等多條政策，為天津樓市復蘇奠定基礎。2022年天津成交商品房用地49宗，共計491.6萬平方米，成交樓面價6,779元/平方米，成交量同比下降62%，成交樓面價同比下降16%。全年共計進行4輪集中土拍，首輪土拍受2021年政策影響處于市場冰點，第二輪、第三輪集中土拍以國企主導，第四輪集中土拍出現回暖跡象，2022年天津商品房住宅市場受宏觀環境影響，整體呈現供應量收窄，市場規模萎縮嚴重的狀態。全年供應657.2萬平方米，同比下降44%，全年成交量799.6萬平方米，同比下降36%，成交均價17,402元/平方米，同比上升2%。天津商品房住宅狹義存量約為2,151萬平方米，去化周期約32個月，后市去化壓力大，存量銷售仍是市場主旋律。8、惠州市場分析惠州樓市政策以2022年8月為轉折點，8月前調控政策趨穩，降利降息穩樓市傾向明顯，利好政策發布頻率，低調控幅度小，8月后降首付、購房補貼、換房退稅等樓市短期刺激性政策頻出，11月、12月政策發布密集，聚焦于金融端口，信貸、債券、股權三箭齊發，啟動帶押過戶、預售監管政策調整、落戶放寬等政策集中發布，加快惠州樓市復蘇進程。全年新增涉宅用地136萬平方米，同比下降29%，成交涉宅用地147萬平方米，同比下降51%，涉宅用地成交金額112億元，成交金額同比下降54%。平臺公司托底土地市場，民企拿地意愿減弱，央企國企拿地決策趨于謹慎。預計將對中短期內的新房供應形成階段性影響。自2020年起惠州市場已經歷兩年降，2022年下半年利好政策頻出，但政策效果仍需發酵，疊加居民收入預期降低帶來的負面影響，2022年商品房住宅成交面積636萬平方米，同比下降39%，成交金額838億元，同比下降37%。受限跌政策與成交結構變化影響，2022年住宅備案均價呈上升趨勢，同比增加2.2%，達13,087元/平方米。（二）報告期公司經營情況總結1、報告期公司總體經營情況回顧（1）本報告期，房地產全年竣工面積約32.48萬平方米，結算面積約51.65萬平方米。2022年公司簽約銷售面積26.07萬平方米，銷售金額為174,051萬元。（2）環保版塊業務開展情況。公司控股子公司華陸環保主營業務包括工業廢水零排放、水務EPC項目工程投資、化工資源品再生利用三大板塊。受宏觀經濟增長放緩、政府財政收入和社會固定資產投資增長速度下降的影響，行業風險日漸凸顯。根據國家政策和行業政策的導向，華陸環保調整了生產經營計劃，主要開展EPC工程項目，取得一定突破。與此同時，其原業務在法律訴訟、政府環評、自身造血功能等方面的問題已經逐步解決。瀚渝公司按照年度經營計劃開展各項技改及產業升級改進工作。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為274,442.22萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經審計凈利潤10%以上的情形。三、核心競爭力分析1、傳統地產開發業務方面，公司產品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產開發經驗較為豐富。2、公司從制度、權責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產開發業務較為匹配。3、公司持續優化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業服務等房地產開發全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產品線，為公司規模化、標準化、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優勢。華陸環保公司擁有5項實用新型專利，獲得環境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質、環境工程專業總承包二級資質。四、公司未來發展的展望向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保適用□不適用截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為274,442.22萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經審計凈利潤10%以上的情形。董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）□適用不適用三、核心競爭力分析1、傳統地產開發業務方面，公司產品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產開發經驗較為豐富。2、公司從制度、權責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產開發業務較為匹配。3、公司持續優化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業服務等房地產開發全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產品線，為公司規模化、標準化、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優勢。華陸環保公司擁有5項實用新型專利，獲得環境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質、環境工程專業總承包二級資質。四、主營業務分析1、概述參見“管理層討論與分析”中的“二、報告期內公司從事的主要業務”相關內容。2、收入與成本（1）營業收入構成單位：元（2）占公司營業收入或營業利潤10%以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況適用□不適用單位：元公司主營業務數據統計口徑在報告期發生調整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調整后的主營業務數據□適用不適用（3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入是□否相關數據同比發生變動30%以上的原因說明適用□不適用2022年，我國宏觀經濟面臨下行壓力，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，行業持續低迷，銷售簽約情況較2021年大幅下降（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況□適用不適用（5）營業成本構成行業分類行業分類單位：元說明無。（6）報告期內合并范圍是否發生變動是□否詳見第十節、八.〈合并范圍的變更〉。（7）公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況□適用不適用（8）主要銷售客戶和主要供應商情況公司主要銷售客戶情況公司前5大客戶資料主要客戶其他情況說明□適用不適用公司主要供應商情況公司前5名供應商資料主要供應商其他情況說明□適用不適用3、費用單位：元4、研發投入□適用不適用5、現金流單位：元相關數據同比發生重大變動的主要影響因素說明適用□不適用1、經營活動產生的現金流量凈額同比減少，主要系市場持續下滑，銷售大幅下降導致回款大幅縮水而形成。2、投資活動產生的現金流量凈額同比減少，主要系本期無新增投資且處置現有投資，而較上年相比凈額減少。3、籌資活動產生的現金流量凈額同比增加，主要系在21年大額歸還貸款基礎上，22年進一步凈償還貸款。報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明□適用不適用五、非主營業務分析適用□不適用單位：元六、資產及負債狀況分析1、資產構成重大變動情況單位：元境外資產占比較高□適用不適用2、以公允價值計量的資產和負債□適用不適用3、截至報告期末的資產權利受限情況金楠置業公司借款115,000,000.00元由金楠商貿公司持有的金楠置業公司的100%股權提供質押擔保，鎮江鑫城公司借款265,000,000.00元由財信弘業公司持有的鎮江鑫城公司的75%股權提供質押擔保；惠州騰大公司100,000,000.00元借款由財信投資發展公司持有的惠州騰大公司的100%股權提供質押擔保。七、投資狀況分析1、總體情況□適用不適用2、報告期內獲取的重大的股權投資情況□適用不適用3、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況□適用不適用4、金融資產投資（1）證券投資情況□適用不適用公司報告期不存在證券投資。（2）衍生品投資情況□適用不適用公司報告期不存在衍生品投資。5、募集資金使用情況□適用不適用公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產和股權出售1、出售重大資產情況□適用不適用公司報告期未出售重大資產。2、出售重大股權情況□適用不適用九、主要控股參股公司分析適用□不適用主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況單位：元報告期內取得和處置子公司的情況適用□不適用主要控股參股公司情況說明威海國興公司、連云港財信公司在2022年部分業態交房，因區域項目毛利不同，本期交房毛利較上期增加十、公司控制的結構化主體情況□適用不適用十一、公司未來發展的展望（一）發展戰略1、2023年，公司的經營戰略主要聚焦保現金流、確保交付、穩定經營、嚴控費用、管理提效五大核心要素；2、公司積極深研行業與資本市場政策，尋求適合于公司的發展機遇。（二）經營計劃1、強化現金流管理。現金流是企業的命脈。財信發展在經營上要開源節流，各項目要把經營性現金流補充作為企業日常工作的重中之重，關注并持續跟蹤國家相關金融利好政策，并控制好相關支出。2、守紅線，保交付。2023年財信發展將繼續認真落實“保交樓、穩民生”的決策部署，專業條線和項目要密切配合，嚴控節點，力保按時交付。同時需做好進度和質量的有效平衡，嚴控工程質量，兌現財信發展上市企業的美好承諾。3、穩定經營。要時時關注核心經營指標的動態變化情況，定期整理反饋，異常情況及時預警，加強財務對經營工作的指導，力爭實現流動性與凈資產的平衡。4、精打細算，嚴控費用。加強費用精細化管理，剛性費用需合理評估壓減，杜絕不合理支出；日常費用需精打細算，降低各個管理環節的顯性和隱形成本。要通過分析，全面把握組織情況、成本構成以及費用變化趨勢，進一步形成各項基本費用的管控標準，定期回顧分析，嚴控預算外費用。5、管理提質提效。加強組織績效考核，以業績為導向，以結果論英雄。同時強化總部對項目的服務意識，要躬身入局，充分發揮總部的專業優勢，主動去承接項目上的難點問題，幫助項目完成任務、達成業績。強化統籌，精簡繁冗流程又要尊重權責的嚴肅性。2023年公司將以快周轉模式為主，確保平穩運營，提升抗風險能力，在穩健經營的基礎上謀求進一步發展。公司將通過組織管理優化和專業提升，提高公司運營能力。（三）公司面臨的風險和應對措施1、房地產領域外部風險：國際形勢目前更趨復雜嚴峻和不確定；行業方面，房地產企業投資力度下滑，企業現金流不斷承壓。控股股東訴訟事項，在聲譽等方面對上市公司造成一定影響。應對措施：緊跟政策導向，分析趨勢，因城施策，聚焦地產存量開發銷售及現金流安全；提升管理，嚴控成本管理；做好項目建設，打消消費者疑慮，積極協調控股股東，做好信息披露工作。內部風險：房地產行業2021及2022年不斷下行，公司在這兩年計提了大額的減值，總資產、凈資產等財務指標也大幅減少。加之目前公司存量的地產業務規模比較有限，2021及2022年都沒有新增土地儲備，因此，公司面臨著兩方面的主要問題，一是財務指標臨近上市公司退市標準，二是公司的可持續發展問題。應對措施：積極做好存量，保障地產業務基本盤；積極關注政策變化，關注市場機會，在政策范圍內尋找適合公司的發展機遇。2、環保產業領域競爭加劇的風險。隨著國家對環境治理的日益重視，環保產業也將迎來前所未有的發展機遇，但同時工業危廢、工業零排放領域的競爭形勢將會日趨激烈，公司也將面臨更嚴峻的挑戰。對此，公司將合理調整、優化環保板塊產業結構，做好輕資產運營模式產業探索及項目落地，加大資源配置，抓住機遇，做好產業發展。關鍵詞：
