南京高科（600064）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2021年是公司“風(fēng)險防化持續(xù)年”。報告期內(nèi)，公司圍繞既定的發(fā)展戰(zhàn)略，克服宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性、市場競爭日趨激烈、階段性區(qū)域疫情波動帶來的挑戰(zhàn)，積極把握所在南京市創(chuàng)新資源匯聚、區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展以及資本市場持續(xù)深化改革的機(jī)遇，深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和產(chǎn)投互動，努力實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。其中，房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)強(qiáng)化項目拓展和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，積聚發(fā)展動能；股權(quán)投資業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)賽道精選投資標(biāo)的，提升利潤貢獻(xiàn)。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入491,862.87萬元，同比增長69.40%；歸屬于母公司所有者的凈利潤235,205.31萬元，同比增長16.68%；每股收益1.903元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率16.67%。

1、房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)：深耕區(qū)域市場，深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級

公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)積極把握區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展等機(jī)遇，在堅持打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)的基礎(chǔ)上，深入推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，持續(xù)加強(qiáng)市場開拓，房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新格局不斷深化，產(chǎn)業(yè)鏈整體收益得到有效提升。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：堅持謹(jǐn)慎發(fā)展策略，在有序推動現(xiàn)有項目開發(fā)建設(shè)的同時，加大城市更新、綜合開發(fā)類項目拓展力度，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型升級。一是堅守品質(zhì)初心，持續(xù)做好商品房開發(fā)工作。紫星榮院、邁上品院、紫堯星院、紫麟景院“四院”開發(fā)建設(shè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，其中紫星榮院項目開盤熱銷彰顯產(chǎn)品及品牌價值，邁上品院項目成功公開展示延續(xù)良好口碑。二是高標(biāo)準(zhǔn)做好保障房及代建項目開發(fā)建設(shè)，有效推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動落地。三元祠保障房一期、東南青年匯項目順利完工交付，麒麟G3G4地塊經(jīng)適房、靖安佳園等項目穩(wěn)步推進(jìn)。三是加大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動及代建、城市更新項目拓展力度，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。全年新簽代建項目總金額13.6億元。

報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積4.67萬平方米（商品房項目3.91萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房項目0.76萬平方米），同比減少51.35%；實現(xiàn)合同銷售金額147,283.67萬元（商品房項目144,456.75萬元、經(jīng)濟(jì)適用房項目2,826.92萬元），同比增加116.92%。新開工面積21.63萬平方米，同比減少37.21%；竣工面積10.96萬平方米，同比減少69.23%。房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營業(yè)收入390,425.07萬元（商品房項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入180,472.72萬元、經(jīng)濟(jì)適用房項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入209,952.35萬元），同比增長79.85%。

市政業(yè)務(wù)：堅持積極發(fā)展策略，在做好現(xiàn)有重點工程項目的同時，圍繞公司房地產(chǎn)市政產(chǎn)業(yè)鏈，深度融入產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，積極拓展優(yōu)質(zhì)項目。一是高標(biāo)準(zhǔn)做好現(xiàn)有在手項目，提升項目精細(xì)化管理水平，各項創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)高效推進(jìn)。多個項目榮獲“揚子杯”、“省標(biāo)準(zhǔn)化工地”等獎項。二是積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動取得新突破。全年成功中標(biāo)麒麟G3G4地塊經(jīng)適房施工總承包、南京糧食應(yīng)急保供中心項目工程總承包等多個項目，合同總金額超25億元。三是踐行生態(tài)理念，提升服務(wù)能力。高科環(huán)境加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新探索，持續(xù)高標(biāo)準(zhǔn)做好污水處理等生態(tài)維護(hù)工作，先后成功入選“南京市生態(tài)文明教育基地”和“國家級污水處理設(shè)施向公眾開放單位”，創(chuàng)建“南京市智慧低碳環(huán)境工程研究中心”。報告期內(nèi)，公司市政業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入91,493.85萬元，同比增長38.11%。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)：聚焦科技創(chuàng)新，有序滾動發(fā)展，提升價值創(chuàng)造

股權(quán)投資業(yè)務(wù)堅持穩(wěn)步發(fā)展的策略，科創(chuàng)投資與戰(zhàn)略投資并重，強(qiáng)化平臺協(xié)同和團(tuán)隊建設(shè)，實現(xiàn)有序進(jìn)退、滾動發(fā)展，不斷增厚股權(quán)投資業(yè)務(wù)收益。

公司一是圍繞醫(yī)療健康、信息技術(shù)等硬核科技，推動各平臺協(xié)同投資精選項目。報告期內(nèi)新增投資麥普奇、中科凡語、安帝科技、翼方健數(shù)、卡替醫(yī)療、賽寧網(wǎng)安、達(dá)康醫(yī)療、諾源醫(yī)療、量準(zhǔn)實業(yè)、昌郁醫(yī)藥10個項目，對安天科技、健耕醫(yī)藥、紐瑞特、阿依瓦、一脈陽光、易鯨捷實施了追加投資。二是加強(qiáng)戰(zhàn)略投資，夯實公司投資收益基礎(chǔ)。公司出資10億元認(rèn)購南京銀行可轉(zhuǎn)債，并擇機(jī)出資8.72億元增持了南京銀行股份。截至2022年一季度末，持有其10%的股份。三是不斷拓展投后管理的廣度和深度，加強(qiáng)市場研判，實現(xiàn)有序進(jìn)退。公司適時處置所持有的廈門鎢業(yè)（600549）、艾力斯等金融資產(chǎn)，及時兌現(xiàn)投資收益；高科皓熙定增基金于7月成功實現(xiàn)退出，累計實現(xiàn)投資收益3.65億元，報告期內(nèi)收益2.25億元。四是加大對非核心資產(chǎn)的處置力度。為進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，集聚資源發(fā)展公司優(yōu)勢主業(yè)，公司以1.83億元的價格公開掛牌轉(zhuǎn)讓了臣功制藥51%股權(quán)。

2021年以來，公司投資項目中，百普賽斯（301080）、華蘭股份（301093）、金埔園林（301098）在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市，諾唯贊、仁度生物在科創(chuàng)板發(fā)行上市，賽特斯已通過科創(chuàng)板上市委審議，原力數(shù)字等項目申請A股上市工作均在進(jìn)程中。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)投資收益236,712.30萬元，同比增長61.86%；實現(xiàn)公允價值變動收益-3,441.00萬元。

3、管理及財務(wù)狀況：強(qiáng)化職能協(xié)同，加強(qiáng)管理支撐，賦能業(yè)務(wù)升級發(fā)展

報告期內(nèi)，公司上下圍繞年度管理主題活動，不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理，持續(xù)促進(jìn)管理機(jī)制與業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r相匹配，提升管理效能，保障高質(zhì)量發(fā)展。一是加強(qiáng)戰(zhàn)略管理。結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化，對公司三年發(fā)展規(guī)劃實施情況進(jìn)行了中期研討，持續(xù)督促戰(zhàn)略推進(jìn)，實現(xiàn)持續(xù)成長。二是推進(jìn)國企改革。根據(jù)國企改革三年行動統(tǒng)一部署，積極開展相關(guān)機(jī)制創(chuàng)新的探索和嘗試，完成管理層任期制和契約化改革，為進(jìn)一步建立健全具有市場競爭力的中長期激勵約束機(jī)制打下良好基礎(chǔ)。三是持續(xù)推進(jìn)風(fēng)險管理。重視修訂后內(nèi)控制度落實，規(guī)范公司運營管理，加強(qiáng)重大投資事項事前評估論證，積極防范新增潛在風(fēng)險。四是優(yōu)化信息化管理。結(jié)合公司業(yè)務(wù)需求和實際情況，完成投資管理、人力資源等信息系統(tǒng)的優(yōu)化升級，逐步建立滿足公司需求的綜合信息系統(tǒng)。五是加強(qiáng)資金管理。合理安排投融資，確保現(xiàn)金流安全可控，并通過發(fā)行超短期融資券等方式持續(xù)降低融資成本。六是提升品牌管理。緊扣業(yè)務(wù)發(fā)展主題，充分發(fā)揮新媒體平臺窗口作用，宣傳公司經(jīng)營成果，弘揚優(yōu)秀企業(yè)文化，不斷提升公司凝聚力和品牌形象。年內(nèi)，公司榮獲“杰出投資回報獎”，蟬聯(lián)“中國上市公司百強(qiáng)獎”、“江蘇省文明單位”，獲評國家級南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“2021年度高質(zhì)量發(fā)展突出貢獻(xiàn)企業(yè)”榮譽(yù)稱號。

報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)保持低位，為51.63%；期末公司有息負(fù)債總額為49.90億元，占總資產(chǎn)的比例為15.11%。報告期內(nèi)整體平均融資成本約為3.49%。

二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

2021年我國房地產(chǎn)行業(yè)政策基調(diào)依然以“房住不炒”為核心，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，完善和實施房地產(chǎn)長效機(jī)制。全年房地產(chǎn)銷售增速前高后低，特別是下半年以來，受涉房信貸收緊、房企信用事件等因素影響房地產(chǎn)市場降溫明顯，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)發(fā)生顯著變化，雖然穩(wěn)健經(jīng)營的房企受影響較小，但也面臨各類挑戰(zhàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年全國商品房實現(xiàn)銷售面積179,433萬平方米，同比增長1.9%，增速比2020年下降0.7個百分點；銷售額181,930億元，同比增長4.8%，增速比2020年下降3.9個百分點。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在的南京市場保持了調(diào)控態(tài)勢，引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展，受到上半年需求釋放的帶動，全年銷量仍有明顯增長。根據(jù)南京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年南京地區(qū)商品房銷售面積1,510.95萬平方米，同比增長14.1%；商品房銷售金額4,063.84億元，同比增長24.3%；新開工面積1,957.63萬平方米，同比下降7.4%；施工面積8,597.29萬平方米，同比下降0.8%；竣工面積1,136.18萬平方米，同比下降21.6%。廣義庫存去化周期（（待售面積+施工面積）/銷售面積）5.87年，2020年為6.72年。

2021年，我國傳統(tǒng)基建仍然是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但在需求不足和成本上漲的壓力下增速較低。根據(jù)中國建筑協(xié)會數(shù)據(jù)，2021年全社會建筑業(yè)實現(xiàn)增加值80,138億元，比上年增長2.1%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約7%。2021年，南京市聚力建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城和以人民為中心的美麗古都，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快構(gòu)建城市發(fā)展新格局。2021年4月，《南京都市圈發(fā)展規(guī)劃》全文正式發(fā)布，未來，南京都市圈將建設(shè)成為具有國際影響力的現(xiàn)代化都市圈。根據(jù)南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)，2021年全年累計新開工保障房682萬平方米，基本建成324萬平方米；累計完成棚戶區(qū)改造333萬平方米；完成108個老舊小區(qū)改造、12萬套（間）租賃住房籌集、85幢危房治理任務(wù)。公司所在棲霞區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)全面推進(jìn)，紫核棲霞片、龍?zhí)缎鲁侨鎲咏ㄔO(shè)，燕子磯新城、棲霞山度假區(qū)步入加快發(fā)展階段，邁燕片區(qū)、馬群片區(qū)加速城市更新，八卦洲生態(tài)綠島形象充分彰顯，仙林新市區(qū)、新堯新城基本建成。全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施越發(fā)完善，美麗宜居新棲霞加快呈現(xiàn)。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

2021年，在我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運行和持續(xù)轉(zhuǎn)型的背景下股權(quán)投資市場表現(xiàn)活躍。隨著注冊制改革的持續(xù)推進(jìn)以及北交所開市，投資機(jī)構(gòu)的退出渠道不斷完善。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，我國股權(quán)投資市場募投總額均打破歷史記錄。其中，募資金額為2.21萬億，同比增長84.5%，投資金額為1.42萬億元，同比增長60.4%，投資活動空前活躍，在行業(yè)和技術(shù)更迭的大背景下掀起了一輪投資熱潮；退出方面，全年退出案例數(shù)共4,532筆，同比上升18%，其中被投企業(yè)IPO占比接近7成。

從投資領(lǐng)域來看，資金聚集效應(yīng)明顯，70%的投資案例集中在IT、生物技術(shù)與醫(yī)療健康、半導(dǎo)體及電子設(shè)備、互聯(lián)網(wǎng)四大行業(yè)。隨著生物技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合為特征的產(chǎn)業(yè)變革興起，相關(guān)行業(yè)仍存在巨大的發(fā)展空間。在“老齡化、后疫情”的背景下生物技術(shù)與醫(yī)療健康行業(yè)動力強(qiáng)勁；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化變革對信息技術(shù)的升級發(fā)展需求巨大；相關(guān)賽道整體投資活躍度持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資熱度維持較高水平。上述熱門領(lǐng)域?qū)Ω黝愘Y本的吸引也帶來較為激烈的競爭，對創(chuàng)投機(jī)構(gòu)的價值判斷與項目管理能力提出更高的要求。

三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

（一）報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

報告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)、股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

（二）報告期內(nèi)公司的經(jīng)營模式

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅開發(fā)、政府代建、商業(yè)運營、物業(yè)管理等。目前開發(fā)項目以中高端商品住宅為主，并大力拓展區(qū)域保障房、鄉(xiāng)建古建、老舊小區(qū)改造等業(yè)務(wù)。商品房開發(fā)主要項目有：“榮境”、“紫微堂”、“紫星榮院”、“邁上品院”等。

公司房地產(chǎn)項目圖片

市政業(yè)務(wù)是公司傳統(tǒng)主營，主要從事房建、市政施工總承包及監(jiān)理，園區(qū)管理及服務(wù)以及土地成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)。目前具有房建施工總承包一級、市政總承包二級、房建及市政監(jiān)理甲級等多項資質(zhì)。

公司市政項目圖片

報告期內(nèi)，公司積極把握所在區(qū)域加快發(fā)展的機(jī)遇，在持續(xù)做好中高端商品住宅開發(fā)與銷售，保持品質(zhì)品牌優(yōu)勢的同時，發(fā)揮房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，推進(jìn)與區(qū)域政府平臺的合作深化，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈大力拓展代建、施工總承包業(yè)務(wù)，并以城市更新業(yè)務(wù)為重點方向，積極探索業(yè)務(wù)模式升級。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

股權(quán)投資業(yè)務(wù)堅持市場化、專業(yè)化運作，不斷完善“南京高科、高科新創(chuàng)、高科科貸、高科新浚”四大投資平臺的體系建設(shè)，強(qiáng)化資源整合能力，提升風(fēng)險控制水平，促進(jìn)資本、資源、人員、信息等要素在各個平臺優(yōu)化配置，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。公司目前主要通過與地方科創(chuàng)平臺、科研院所、銀行、券商及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的多方位合作，持續(xù)穩(wěn)定獲得新的投資機(jī)會；聚焦醫(yī)療健康、信息技術(shù)等科技創(chuàng)新行業(yè)，并兼顧環(huán)保科技、新基建、新材料等領(lǐng)域，篩選出符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)實施股權(quán)投資，并通過強(qiáng)化投后管理，支持和幫助創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展，分享其成長紅利，實現(xiàn)增值收益擇機(jī)退出的同時積極探索延伸產(chǎn)業(yè)鏈布局。

四、報告期內(nèi)核心競爭力分析

1、區(qū)域品牌影響力與市場把握能力。公司房地產(chǎn)、市政等傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)資質(zhì)全面，在區(qū)域項目的開發(fā)和管理上積累了豐富的經(jīng)驗，具有良好的品牌形象。公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)經(jīng)過多年發(fā)展，受到創(chuàng)業(yè)企業(yè)、地方科創(chuàng)平臺、第三方機(jī)構(gòu)等廣泛認(rèn)可。公司能較好地判斷區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的市場形勢，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同與品牌優(yōu)勢，把握發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。報告期內(nèi)，紫星榮院、邁上品院等商品住宅及施工總包項目延續(xù)良好口碑；子公司高科環(huán)境成功入選“南京市生態(tài)文明教育基地”和“國家級污水處理設(shè)施向公眾開放單位”；公司旗下投資平臺高科新浚榮登2021“科創(chuàng)中國”科技創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)榜。

2、產(chǎn)業(yè)資源整合與協(xié)同能力。公司對涉足的房地產(chǎn)、市政、股權(quán)投資等領(lǐng)域?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)聯(lián)動與產(chǎn)投互動，搭建了產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運營互動融合的可持續(xù)發(fā)展架構(gòu)。股權(quán)投資業(yè)務(wù)圍繞科技創(chuàng)新領(lǐng)域，強(qiáng)化市場化運作體系與投資協(xié)同機(jī)制，充分發(fā)揮公司資金資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、價值判斷的能力與高科新浚管理團(tuán)隊市場化運作下的經(jīng)驗、渠道稟賦，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)同發(fā)展。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動取得新突破；戰(zhàn)略投資與科技創(chuàng)新投資并舉，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈深入布局新項目，投資業(yè)務(wù)實現(xiàn)良性循環(huán)、滾動發(fā)展。

3、資金運作管控能力。公司資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，信用情況良好，且善于把握政策導(dǎo)向，發(fā)揮上市公司優(yōu)勢，與各類金融機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，充分利用各類市場拓寬融資渠道，降低融資成本，滿足公司資金需求。公司負(fù)債水平、融資成本等常年保持行業(yè)低位。報告期內(nèi)，公司以較低利率成功發(fā)行八期超短期融資券，進(jìn)一步降低了融資成本。

4、風(fēng)險管理控制能力。公司具有多層次的業(yè)務(wù)類型，面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，天然具有風(fēng)險相對分散的優(yōu)勢。此外，公司注重風(fēng)險控制，建立并持續(xù)優(yōu)化風(fēng)險管控體系，相關(guān)風(fēng)險控制工作具有前瞻性，積極防范新增風(fēng)險，妥善化解潛在風(fēng)險，體現(xiàn)了公司較強(qiáng)的風(fēng)險管控能力。

五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

展望未來，“房住不炒”仍然是我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策之本，但在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)政策調(diào)控將更加靈活。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了對合理住房需求的支持，同時首次提出房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營時代轉(zhuǎn)變，房企過去通過高杠桿、高負(fù)債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已退出舞臺，穩(wěn)健經(jīng)營管理的同時積極探索新業(yè)務(wù)模式將成為房企高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。2022年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在南京市將堅持“房住不炒”定位，面向新市民和青年人加大保障性租賃住房供給，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、危舊房改造等工作，更好滿足市民群眾的合理住房需求。2021年11月，南京市規(guī)劃和自然資源局等部門聯(lián)合發(fā)布了《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則》，同時公布了首批13個城市更新重點示范項目，未來南京將按照五年“四步走”計劃穩(wěn)步推進(jìn)城市更新試點工作。根據(jù)南京市政府公布的《2022年南京市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》，2022年，南京要完成全市128個老舊小區(qū)改造，改善小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，完善居住功能配套。隨著南京城市框架的拓展以及城市發(fā)展動能的提升，預(yù)計未來南京房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。從土地市場來看，3月24日，南京市2022年度第一批次土地出讓公告發(fā)布，本次出讓適度調(diào)整了房地價差，優(yōu)化了租賃住房配建要求，有助于區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

面對新冠疫情反復(fù)以及經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，國家啟動和強(qiáng)化逆周期調(diào)控，2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資，重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)成為發(fā)力點。新基建、舊改、重大領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將作為主要抓手，涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、水利、能源、環(huán)保、城市管網(wǎng)等領(lǐng)域。尤其是在當(dāng)前“碳達(dá)峰”“碳中和”“東數(shù)西算”的政策背景下，新基建將作為促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)大有效需求的重要發(fā)力點。根據(jù)南京市政府公布的《2022年南京市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》，2022年南京市圍繞交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)保護(hù)建設(shè)等6項任務(wù)，列出了485項計劃項目，年度計劃實施399項、投資771.9億元，全年將新開工各類保障性住房400萬平方米，建成300萬平方米，加快完善住房保障體系；籌建180萬平方米保障性租賃住房，為新市民、青年人提供安居港灣；新開工9個水環(huán)境整治提升項目、16個污水收集處理項目，逐步補(bǔ)齊生態(tài)環(huán)境設(shè)施短板。在南京擁江發(fā)展、向東發(fā)展的機(jī)遇下，公司所在區(qū)域市政業(yè)務(wù)發(fā)展前景廣闊。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

2021年，國內(nèi)資本市場改革持續(xù)深化，北交所的設(shè)立進(jìn)一步豐富國內(nèi)多層次資本市場內(nèi)涵，各板塊錯位發(fā)展，有序競爭，共同促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次明確提出全面實行股票發(fā)行注冊制，股權(quán)投資項目的退出通道持續(xù)打開有利于行業(yè)的滾動可持續(xù)發(fā)展，但上市公司數(shù)量的增加也會給估值帶來壓力，如何有效兌現(xiàn)項目價值對持續(xù)的投后管理與市場研判提出了更高的要求。從投資方面來看，“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化戰(zhàn)略科技力量，中央政府工作報告提出要“深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固壯大實體經(jīng)濟(jì)根基”。在政策鼓勵扶持的背景下，醫(yī)療健康、信息技術(shù)、新能源、新材料等科技創(chuàng)新領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)受到投資機(jī)構(gòu)青睞。2021年，南京獲批建設(shè)全國首個引領(lǐng)性國家創(chuàng)新型城市，深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造區(qū)域性創(chuàng)新高地和科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，有力支撐長三角一體化發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展等戰(zhàn)略實施，樹立了國家創(chuàng)新型城市建設(shè)的新標(biāo)桿。2022年市委“一號文”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化企業(yè)創(chuàng)新主體地位，聚力關(guān)鍵核心技術(shù)攻堅，廣聚各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，匯聚國內(nèi)國際創(chuàng)新資源，在利好區(qū)域內(nèi)科技創(chuàng)新企業(yè)的同時，也對區(qū)域內(nèi)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)持續(xù)向好發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司基于自身的資源稟賦與競爭優(yōu)勢，堅持深耕區(qū)域市場，實施產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與業(yè)務(wù)模式升級，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)市場競爭力；聚焦科技創(chuàng)新行業(yè)領(lǐng)域，強(qiáng)化產(chǎn)投結(jié)合與運作機(jī)制創(chuàng)新，著力培育股權(quán)投資業(yè)務(wù)增長新動能，致力于成為卓越的城市運營商和價值創(chuàng)造者。

(三)經(jīng)營計劃

2022年是公司成立三十周年暨上市二十五周年，也是公司本期三年發(fā)展規(guī)劃的收官之年。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大以及疫情反復(fù)的背景下，公司將管理主題定為“風(fēng)險防化深入年”，以實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展為目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與產(chǎn)投互動，持續(xù)推進(jìn)風(fēng)險防化工作，在充分考慮“風(fēng)險性、收益性、流動性”的基礎(chǔ)上，切實推進(jìn)主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，力爭主要經(jīng)營指標(biāo)實現(xiàn)新的增長。

1、深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展，加快推動發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級

公司在房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⒎e極把握區(qū)域城市開發(fā)建設(shè)以及城市更新政策施行的機(jī)遇，發(fā)揮品牌品質(zhì)及產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，積極拓展城市更新類項目；提升產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的深度與廣度，持續(xù)打磨、固化流程制度模板，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)市場競爭力。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在保持和延續(xù)開發(fā)業(yè)務(wù)品牌影響力的同時，努力推動業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級。一方面堅持高品質(zhì)產(chǎn)品定位，保持品牌品質(zhì)優(yōu)勢，提升開發(fā)能力與開發(fā)效率，加快推進(jìn)“四院”開發(fā)建設(shè)，加速邁上品院、紫堯星院等項目銷售及資金回籠；另一方面發(fā)揮品牌品質(zhì)及產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，切實把握南京市推進(jìn)城市更新的機(jī)會，進(jìn)一步加強(qiáng)與政府平臺溝通，加快推進(jìn)已對接城市更新項目的落地實施，實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式的新突破。

市政業(yè)務(wù)將深度融入產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，持續(xù)提升自身核心競爭力。一方面聚焦區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目，加大合作對接力度，依托公司產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢帶動施工總承包業(yè)務(wù)拓展，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利能力雙提升；另一方面切實做好現(xiàn)有重點工程項目建設(shè)，持續(xù)提升資質(zhì)和技術(shù)水平，優(yōu)化總承包管理模式，注重口碑積累與品牌建設(shè)，不斷提升自身核心競爭力，形成業(yè)務(wù)發(fā)展的良性循環(huán)。

2、加強(qiáng)研究賦能，探索產(chǎn)投互動，積極培育長遠(yuǎn)發(fā)展新動能

公司將堅持穩(wěn)步發(fā)展股權(quán)投資業(yè)務(wù)的策略，加強(qiáng)平臺協(xié)同和人才培養(yǎng)，堅持市場化運作，聚焦科技創(chuàng)新領(lǐng)域，持續(xù)提升投后管理效能，積極探索產(chǎn)投互動，穩(wěn)定提升利潤貢獻(xiàn)。一是堅持聚焦硬核科技，加強(qiáng)與區(qū)域科技園區(qū)對接，推動各平臺協(xié)同投資精選項目，為業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展積蓄動能。二是完善隊伍建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)研究人員的引進(jìn)和培養(yǎng)力度，提升投資團(tuán)隊素養(yǎng)與專業(yè)能力。三是進(jìn)一步加強(qiáng)投研體系建設(shè)，強(qiáng)化金融資產(chǎn)主動管理，適時退出部分已上市項目，通過滾動發(fā)展穩(wěn)定提升股權(quán)投資業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)。四是進(jìn)一步推動股權(quán)投資業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的互動促進(jìn)，加快推進(jìn)新浚創(chuàng)信基金的設(shè)立及運作，在聚焦醫(yī)療健康、信息技術(shù)等科技創(chuàng)新行業(yè)的同時，兼顧環(huán)保科技、新基建、新材料等領(lǐng)域，有效嫁接優(yōu)質(zhì)資源，積極探索產(chǎn)業(yè)鏈的拓展延伸，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展培育新動能。

3、深化風(fēng)險防控，加快機(jī)制創(chuàng)新，保障公司可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展

公司將繼續(xù)圍繞年度管理主題活動，提升管理效能，推動機(jī)制創(chuàng)新，保障公司實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。一是持續(xù)做好戰(zhàn)略管理，加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢研判，統(tǒng)籌管理支撐，不斷提升各業(yè)務(wù)單元應(yīng)對環(huán)境變化以及協(xié)同發(fā)展的能力；二是根據(jù)上級管理部門政策導(dǎo)向，結(jié)合公司實際穩(wěn)步推進(jìn)國企改革工作，持續(xù)完善市場化用人和激勵機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)公司內(nèi)生發(fā)展動能；三是強(qiáng)化資金管理，優(yōu)化資金配置，加強(qiáng)回款工作，并通過發(fā)行債務(wù)融資工具等多種方式籌措資金，保障公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需要；四是推進(jìn)風(fēng)險管理，建立健全風(fēng)險管理長效機(jī)制，積極防范新增風(fēng)險，持續(xù)加大存量風(fēng)險事項處置力度；五是強(qiáng)化文化建設(shè)，以公司成立三十周年暨上市二十五周年為契機(jī)，將優(yōu)秀文化與生產(chǎn)經(jīng)營深度融合，凝心聚力，激發(fā)動能，傳播價值。

上述經(jīng)營計劃并不構(gòu)成公司對投資者的業(yè)績承諾，提示投資者對此保持足夠的風(fēng)險意識，并且應(yīng)當(dāng)理解經(jīng)營計劃與業(yè)績承諾之間的差異。

(四)可能面對的風(fēng)險

1、宏觀環(huán)境風(fēng)險：當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力不足，國內(nèi)局部疫情時有發(fā)生，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，公司房地產(chǎn)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長若不及預(yù)期可能會帶來房價不及預(yù)期、市場需求萎縮、資本市場波動、政府基建投資能力受限等不利影響，制約公司主營業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

2、業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險：目前公司采取主動加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和產(chǎn)投結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)主營業(yè)務(wù)的模式升級和機(jī)制創(chuàng)新，以高質(zhì)量發(fā)展防范化解潛在風(fēng)險的穩(wěn)健發(fā)展策略。但公司房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)存量項目規(guī)模較小，股權(quán)投資業(yè)務(wù)也需要持續(xù)的投入，而新項目的獲取與運作面臨較大的市場競爭壓力和風(fēng)險性、流動性等不確定因素，以及公司人才結(jié)構(gòu)、運作機(jī)制等條件的制約，公司業(yè)務(wù)經(jīng)營策略效果存在未達(dá)預(yù)期的風(fēng)險。

3、投資管理風(fēng)險：公司目前投資業(yè)務(wù)規(guī)模較大，涉及的行業(yè)、種類較多，發(fā)展階段也有差異，截至報告期末投資產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益資產(chǎn)超過160億元，未來還將擇機(jī)適量新增投資項目，其中持有的以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)規(guī)模較大，產(chǎn)生的公允價值變動收益將隨資本市場的波動而變化。受到資本市場整體運行狀況、公司自身投資風(fēng)控體系執(zhí)行可能存在偏差、被投資企業(yè)經(jīng)營未達(dá)預(yù)期等多方面因素的制約，公司投資業(yè)務(wù)可能存在投資決策風(fēng)險、投資項目退出風(fēng)險、長期股權(quán)投資項目投資收益波動以及金融資產(chǎn)市值波動的風(fēng)險，并進(jìn)而導(dǎo)致對公司凈利潤產(chǎn)生的不確定性增加。

4、財務(wù)資金風(fēng)險：目前我國貨幣政策以穩(wěn)為主，但對房地產(chǎn)領(lǐng)域融資監(jiān)管仍相對嚴(yán)格，且公司房地產(chǎn)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長等特點，盡管公司資產(chǎn)負(fù)債率近年來保持了低位，但后續(xù)主營業(yè)務(wù)發(fā)展需要投入的資金量比較大，如果公司房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)項目回款進(jìn)度、股權(quán)投資項目的退出速度低于預(yù)期，或公司外部融資渠道受阻，仍將可能給公司帶來較大的資金壓力。公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)還可能面臨地方政府及平臺資金緊張，代建及施工總承包項目回款不及時的風(fēng)險。

面對上述風(fēng)險，公司將持續(xù)深入推進(jìn)風(fēng)險防范化解，聚焦關(guān)鍵風(fēng)險事項，通過多種方式進(jìn)一步化解存量風(fēng)險；在充分考慮“風(fēng)險性、收益性、流動性”的基礎(chǔ)上穩(wěn)妥推進(jìn)業(yè)務(wù)拓展，強(qiáng)化對重大事項的規(guī)范管理，積極防范新增風(fēng)險，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展。

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