2020年春節(jié)前，驗(yàn)房師孫師傅迎來(lái)了一個(gè)密集的新房交付季，從2019年11月至今，他只為女兒的幼兒園結(jié)業(yè)儀式休了一天假，其他時(shí)間都奔波在北京海淀、朝陽(yáng)、昌平等交房集中區(qū)域，有時(shí)也需要去到張家口等河北地區(qū)，“哪里有新盤(pán)交付，哪里就有訂單”。

孫師傅從事的驗(yàn)房工作，主要負(fù)責(zé)在開(kāi)發(fā)商將新房交付到業(yè)主手中前，為房子作“質(zhì)檢”。2015年之后，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，部分一線(xiàn)城市陸續(xù)推出鼓勵(lì)推廣全裝房、成品房的政策，新房精裝修時(shí)代逐步來(lái)臨，面向C端購(gòu)房者的驗(yàn)房工作迎來(lái)行業(yè)爆發(fā)期。

此外，2019年頻繁曝出的品牌房企交房糾紛也顯示，限價(jià)政策壓縮了部分開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，前期高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商為降低成本，加快工期，在材料上減配，致使房屋質(zhì)量問(wèn)題捉襟見(jiàn)肘。“很多房子的質(zhì)量確實(shí)很差，業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任也越來(lái)越小了。”孫師傅說(shuō)出來(lái)多年一線(xiàn)驗(yàn)房的觀感。

花錢(qián)請(qǐng)人“找茬”

“做我們這行，年底有兩怕，怕生病，怕出事。”孫師傅指著車(chē)內(nèi)掛的“出入平安”掛飾說(shuō)。

孫師傅的擔(dān)心并非杞人憂(yōu)天。2019年12月，在武漢新城璟堂項(xiàng)目驗(yàn)房的王鵬，工作結(jié)束后遭到三名制服男子圍毆。當(dāng)月正值項(xiàng)目交付，該小區(qū)至少有3家驗(yàn)房公司的員工在工作中被打。

看到這個(gè)消息時(shí)，孫師傅正在北京海淀區(qū)的某項(xiàng)目驗(yàn)房，雖然遇到類(lèi)似的惡性事件，但開(kāi)發(fā)商的工作人員當(dāng)著業(yè)主的面警告孫師傅：不許敲磚空鼓，只能看，如果敲出空谷算驗(yàn)房師的，所有電器禁止測(cè)試功能。

彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商還“提醒”業(yè)主，“如果你覺(jué)得這個(gè)房子問(wèn)題多，你可以退，我現(xiàn)在就給你簽字”。面對(duì)警告，業(yè)主“靜音”了，孫師傅在中間為難。

作為驗(yàn)房師，孫師傅受雇于業(yè)主來(lái)檢驗(yàn)一套房子是否合格，但業(yè)主一直被開(kāi)發(fā)商反復(fù)告知，其購(gòu)買(mǎi)的是共有產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格比周?chē)唐贩康徒话耄瑢?duì)裝修質(zhì)量再提要求是過(guò)分之舉。

僵持之下，孫師傅只能將空鼓錘和驗(yàn)電器給業(yè)主，讓他自行檢驗(yàn)磚空鼓和電路，“對(duì)自己的房子心里有個(gè)數(shù)”。

上述房屋質(zhì)量問(wèn)題不是個(gè)例。新房驗(yàn)收時(shí)，瓷磚空鼓是房子常見(jiàn)的缺陷之一。搭窩創(chuàng)始人、CEO于鑫介紹，國(guó)標(biāo)要求一塊磚的空鼓率不高于15%，一面墻空鼓率不高于5%。有些房子檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)下面全是空的，主要鋪水泥時(shí)找平?jīng)]做好，“用不了一年，空鼓率高的瓷磚就會(huì)掉落”。

在新房裝修完驗(yàn)房，如果敲出5%的空鼓率，一年后可能會(huì)擴(kuò)大到10%。空鼓率太大的話(huà)，整個(gè)地面或墻面只能鏟掉，重新做自流平處理。此外，一些開(kāi)發(fā)商用質(zhì)量不好的板材，冬天驗(yàn)收時(shí)完好，到了夏天高溫、潮濕環(huán)境容易開(kāi)裂變形。

在于鑫看來(lái)，此類(lèi)裝修質(zhì)量問(wèn)題很多都是開(kāi)發(fā)商搶工期導(dǎo)致的，每到年底，開(kāi)發(fā)商會(huì)加快交付力度，通常會(huì)出現(xiàn)趕工期情況，精裝修及公共配套一般做得較為草率。

在限價(jià)背景下，不斷壓縮成本也是導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的重要原因，“在整個(gè)成本構(gòu)成中，精裝修占比小，利潤(rùn)空間不大，有時(shí)候還出現(xiàn)層層分包情況，落到各個(gè)裝修分包單位的利潤(rùn)就更少了。”于鑫透露，很多質(zhì)量問(wèn)題都留到交付后修補(bǔ)。

作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈的“新秀”，于鑫認(rèn)為，目前驗(yàn)房行業(yè)仍處于粗放發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，人員資質(zhì)參差不齊、盈利模式單一、定位不清晰等問(wèn)題較為普遍。部分驗(yàn)房機(jī)構(gòu)在驗(yàn)房中，工作人員用標(biāo)簽、便利貼等標(biāo)明問(wèn)題所在，據(jù)此出具一份驗(yàn)房報(bào)告，但這類(lèi)驗(yàn)房報(bào)告較為籠統(tǒng)，比如門(mén)窗出現(xiàn)劃痕，驗(yàn)房師在報(bào)告中勾選‘不合格’，如果單純看報(bào)告，業(yè)主甚至不清楚哪里需要維修。

于鑫表示，作為驗(yàn)房師，告訴客戶(hù)是否合格只是第一步，業(yè)主驗(yàn)房的目的是為了找到問(wèn)題進(jìn)行維修，“也有業(yè)主是為了維權(quán)、打官司，驗(yàn)房報(bào)告只能作為事實(shí)證據(jù)”。

在驗(yàn)房師資質(zhì)方面，很多驗(yàn)房公司僅有個(gè)位數(shù)員工，到了年底訂單陡增時(shí)，四處找臨時(shí)驗(yàn)房師，有裝修經(jīng)驗(yàn)的人通過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)就可以上崗。

上海千家工程監(jiān)理有限公司北京區(qū)域負(fù)責(zé)人李師傅告訴記者，為了搶占市場(chǎng)，一些驗(yàn)房公司推出1元驗(yàn)房等低價(jià)活動(dòng)，“一般驗(yàn)房需要2-3小時(shí)，這類(lèi)公司僅需花費(fèi)一半時(shí)間，一個(gè)驗(yàn)房師一天下來(lái)能驗(yàn)7、8套房子，能驗(yàn)出來(lái)什么東西呢?”

“攪局者”搭窩

搭窩被同行視為低價(jià)攪局者。從定價(jià)上看，一般驗(yàn)房定價(jià)在8-10元/平方米左右，一套100平方米房子的費(fèi)用為800元到1000元，而搭窩的驗(yàn)房費(fèi)用比市面價(jià)格低50%以上。

從驗(yàn)房過(guò)程及出具的驗(yàn)房報(bào)告來(lái)看，搭窩驗(yàn)一套房的時(shí)間大致在2小時(shí)左右，驗(yàn)房項(xiàng)目與行業(yè)內(nèi)同類(lèi)驗(yàn)房公司并無(wú)較大差別。

關(guān)于驗(yàn)房定價(jià)，于鑫表示，每家公司賬本算法不一樣，從成本看，驗(yàn)房成本主要是驗(yàn)房師薪資、工具、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)，有些公司接B端客戶(hù)的單，還需要支出和開(kāi)發(fā)商談合作的業(yè)務(wù)費(fèi)。其中，驗(yàn)房師薪資占比較大。“B端業(yè)務(wù)，訂單量大，對(duì)精細(xì)度要求不太高，驗(yàn)房師大概能拿到訂單總價(jià)的60%提成，而C端訂單驗(yàn)房師能拿到80%提成。”綜合算下來(lái)，搭窩平均凈利潤(rùn)在20%左右。

面對(duì)低價(jià)攪局爭(zhēng)議，于鑫有自己的邏輯：驗(yàn)房行業(yè)有明顯的季節(jié)性特征，全年八成訂單集中在冬季，每年11、12和1月都是房地產(chǎn)項(xiàng)目集中交付期。7-10月是房地產(chǎn)項(xiàng)目交付淡季，也是驗(yàn)房業(yè)務(wù)淡季，有些驗(yàn)房機(jī)構(gòu)一個(gè)月只有10來(lái)單業(yè)務(wù)。

為了維持全年訂單量，做大規(guī)模，搭窩采取了針對(duì)不同層次房源分檔計(jì)費(fèi)的模式。

搭窩價(jià)格分為兩檔，一是針對(duì)120平方米以下的小戶(hù)型剛需房源，搭窩價(jià)格為400元/套。“一是量多，二是從驗(yàn)房成本構(gòu)成來(lái)看，面積差額對(duì)驗(yàn)房師的工作量并不會(huì)明顯增大，多驗(yàn)幾平方米，這類(lèi)訂單成本也不會(huì)明顯增加。”因此，針對(duì)小戶(hù)型房源客戶(hù)，搭窩選擇低價(jià)沖量，提升品牌知名度。第二檔價(jià)格為120平方米以上房源，超出部分按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，此類(lèi)訂單總價(jià)與市場(chǎng)均價(jià)相當(dāng)。

在于鑫看來(lái)，公司瞄準(zhǔn)全年訂單量，是為了公司能在全年驗(yàn)房行業(yè)淡季時(shí)活下去。除了做驗(yàn)房，很多驗(yàn)房機(jī)構(gòu)還兼做工程監(jiān)理等其他業(yè)務(wù)。夏季通常是施工高峰期，監(jiān)理業(yè)務(wù)較為繁忙;而驗(yàn)房業(yè)務(wù)相對(duì)較少。到了冬季，很多項(xiàng)目停工，監(jiān)理訂單減少;由于交付項(xiàng)目較多，反而是驗(yàn)房業(yè)務(wù)的高峰期。目前，搭窩主營(yíng)業(yè)務(wù)也是驗(yàn)房和工程監(jiān)理兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，夏季收入靠工程監(jiān)理，冬季收入來(lái)自驗(yàn)房，目前驗(yàn)房業(yè)務(wù)占收入比重約30%左右。

如何活下去，是搭窩從成立以來(lái)一直思考和探索的問(wèn)題。該公司成立初期，綠城物業(yè)旗下一家子公司負(fù)責(zé)人聯(lián)系于鑫，希望能把于鑫團(tuán)隊(duì)整合到綠城物業(yè)。“開(kāi)發(fā)商有這個(gè)需求，很多工程都是分包給施工單位，開(kāi)發(fā)商需要內(nèi)部驗(yàn)收，檢驗(yàn)存在哪些質(zhì)量問(wèn)題，讓業(yè)主放心。”

于鑫擔(dān)心，作為獨(dú)立第三方的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，一旦被納入物業(yè)公司旗下，驗(yàn)收項(xiàng)目難免會(huì)陷入不客觀的嫌疑，而且購(gòu)房者也不信任物業(yè)旗下驗(yàn)房機(jī)構(gòu)。

前期合作幾個(gè)月后，搭窩還是選擇了單干，這來(lái)自于鑫對(duì)市場(chǎng)的判斷，開(kāi)發(fā)商把驗(yàn)房機(jī)構(gòu)作為一個(gè)內(nèi)控或輔助手段，不是一個(gè)必須手段，而C端市場(chǎng)更加廣闊，所以公司沒(méi)朝這個(gè)方向走。

2016年搭窩獲得1000萬(wàn)天使投資，決定專(zhuān)注做針對(duì)C端客戶(hù)的第三方監(jiān)理及驗(yàn)房機(jī)構(gòu)。

行業(yè)玩家眾多

近年，驗(yàn)房行業(yè)誕生了網(wǎng)眾、翹楚、房師傅、灃浩達(dá)、啄木鳥(niǎo)、深度、宜居、千家等一批全國(guó)性驗(yàn)房平臺(tái)。

總部設(shè)于成都的網(wǎng)眾驗(yàn)房成立于2010年，主要采取平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)模式，在全國(guó)50余城市設(shè)立了服務(wù)站點(diǎn)。在該平臺(tái)上，業(yè)主線(xiàn)上一鍵下單，全國(guó)就近派單，驗(yàn)房師接單上門(mén)，以此打破驗(yàn)房區(qū)域化局限。

網(wǎng)眾驗(yàn)房創(chuàng)始人米奇表示，2015年10月1日以前，網(wǎng)眾驗(yàn)房主要做裝修，驗(yàn)房業(yè)務(wù)是免費(fèi)的，5年共驗(yàn)房訂單為16000單，2016年到2018年分別為8000單、15000單、19000單，3年訂單總量為前5年的2.6倍。

2019年訂單量達(dá)3萬(wàn)單，同比增速為58%，米奇感慨，“2019年驗(yàn)房訂單呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，這一數(shù)字連公司高層都沒(méi)有預(yù)想到”。

在米奇看來(lái)，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)得益全國(guó)化布局，2017年網(wǎng)眾僅在5個(gè)城市有驗(yàn)房業(yè)務(wù)，2018年拓展到30多個(gè)城市，2019年達(dá)到50多個(gè)城市，“現(xiàn)在高鐵一小時(shí)內(nèi)能到的城市，網(wǎng)眾驗(yàn)房均能觸及。”

2015年網(wǎng)眾的驗(yàn)房收入為20多萬(wàn)元，“公司在倒貼錢(qián)做驗(yàn)房”，2016年收入達(dá)到了300萬(wàn)元，2018年驗(yàn)房收入達(dá)到800萬(wàn)元，年平均增速達(dá)60%以上。

到了2019年，網(wǎng)眾驗(yàn)房的全年驗(yàn)房收入3300萬(wàn)元，增速達(dá)312.5%。“前幾天年底復(fù)盤(pán)時(shí)，公司高層期望2020年驗(yàn)房總收入能達(dá)到5000萬(wàn)元。”

米奇表示，從2018年開(kāi)始，網(wǎng)眾開(kāi)始對(duì)接大開(kāi)發(fā)商訂單，一年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商客戶(hù)數(shù)量從4家拓展到30多家。其中，萬(wàn)科2019年訂單總額達(dá)到1800萬(wàn)元，占驗(yàn)房總收入的54.5%。

米奇稱(chēng)驗(yàn)房行業(yè)是一個(gè)千億級(jí)市場(chǎng)，目前全國(guó)有上萬(wàn)家大大小小的驗(yàn)房公司，但真的規(guī)模化、系統(tǒng)化運(yùn)作的公司不超過(guò)100家，行業(yè)龍頭尚未出現(xiàn)，網(wǎng)眾試圖用“互聯(lián)網(wǎng)+驗(yàn)房”電商模式突圍。

于鑫透露，2020年搭窩計(jì)劃與大眾點(diǎn)評(píng)、安居客等平臺(tái)合作，基于樓盤(pán)驗(yàn)收數(shù)據(jù)推出施工質(zhì)量、樓盤(pán)不合格率等排行榜，搭窩未來(lái)定位更傾向于“家裝監(jiān)理數(shù)據(jù)公司”。

·驗(yàn)房師名片 ·

在新加坡、加拿大等國(guó)家購(gòu)置房產(chǎn)，驗(yàn)房是必不可少的環(huán)節(jié)。購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人談好價(jià)格后，會(huì)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)鑒定師從技術(shù)角度分析房產(chǎn)瑕疵和估值等情況，并出具報(bào)告，類(lèi)似資產(chǎn)價(jià)值證明書(shū)。

不同于國(guó)外驗(yàn)房主要活躍在二手房交易環(huán)節(jié)，國(guó)內(nèi)驗(yàn)房主要集中在新房領(lǐng)域，2015年以前，房屋驗(yàn)收主要針對(duì)毛坯房，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、地面平整度、面積等方面簡(jiǎn)單測(cè)量。

2016年后，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)全裝房、成品房相關(guān)條例，在綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)下，帶精裝修的新房開(kāi)始普及起來(lái)。

房屋竣工后，住建委工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、水電暖等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。

具體到精裝房，由于涉及每套房屋的具體裝修質(zhì)量，通常都是業(yè)主自行委托驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來(lái)檢驗(yàn)。

在這種情況下，擁有裝修或工程監(jiān)理領(lǐng)域的從業(yè)人員，一部分轉(zhuǎn)化為專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房師，對(duì)新房門(mén)窗、墻面、磚材、廚衛(wèi)等細(xì)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并出具驗(yàn)房報(bào)告，作為業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)證的依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 驗(yàn)房行業(yè)