2020年新冠肺炎疫情后出人意料火爆的,除了個別城市的樓市,還有土地市場。
中原數據顯示,截至10月26日,全國9城年內賣地均破千億,50大城市賣地3.2萬億,同比上漲18.8%,均刷新歷史紀錄。
疫情對土地市場的影響似乎已消失,多城市集中井噴賣地,土地市場成交額持續上升。
不過,在8月20日央行和住建部召集房企開會后,“三道紅線”下房企融資預期收緊,土地市場有所降溫,尤其是一二線城市,9月成交環比下降約三成。
一般而言,土地市場和地價是銷售市場的先導。在2020年全年土地溢價率上行的情況下,未來一兩年的房價也將難以下降。
前三季的紅火
很多人還記得,2月20日疫情防控膠著時上海的那場土拍,上海徐匯濱江180萬平方米綜合體地塊,被香港置地以310.5億總價拍下,成為上海新總價地王。
這釋放了一個樂觀的信號。二季度尤其是5月后,部分房企判斷疫情下市場會快速企穩,政策刺激樓市,拿地積極性明顯提高,整體行情持續升溫。
4月,廈門思明區等地再次出現歷史最高總價百億地塊,使得土地市場熱度持續提升。
中原地產首席分析師張大偉認為,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分房企為了追求市場規模,特別是很多近年拿地很少的企業,也開始積極拿地。
隨著深圳等地銷售率先復蘇,甚至“魔幻上漲”,樓市的熱度也帶動土地市場繼續升溫。5-10月全國主要城市的市場成交量相比一季度有明顯復蘇,網簽成交量平均同比上漲了20%,目前大部分城市已經逐漸恢復到了疫情前的平均水平。
有了銷售回款更能支持開發商積極拿地。數據顯示,2020年前三季度,全國100個大中城市土地供需總量均同比增長,樓面價也同比上漲。土地供應規劃建筑面積達到116559萬平方米,同比增長11.7%;土地成交規劃建筑面積達到97570萬平方米,土地成交金額達到31879億元,同比增長11.98%。
其中,一線城市土地市場升溫明顯,各項指標均同比增長。土地供應面積同比增長53.44%,土地成交規劃建筑面積同比增長32.53%,土地成交金額同比大幅增長57.9%。
二線城市相對溫和。土地成交面積41279萬平方米,同比微增3.22%,但成交金額出現同比小幅下降0.97%,土地溢價率下降1.65個百分點。
分季度來看,一季度,受疫情影響,土地市場遇冷,土地成交規模大幅下降,二季度以后隨著疫情好轉以及優質地塊入市節奏加快,土地市場升溫,并在二季度達到最高點。
截至目前,已經有上海、杭州2個2000億賣地城市,另外還有廣州、北京、南京等7個千億賣地城市,超過22個城市賣地超過500億,均創下了新的歷史紀錄。
全國土地出讓金額TOP20城市的成交總額為20253.8億元,同比上升15.2%。一線城市中,上海、廣州土地市場升溫較明顯,其中上海前三季度土地成交金額達2332.9億元,同比增長74.6%。
“三道紅線”懸頂
紅火中亦有隱憂。
8月份,土地市場急轉直下,100個城市成交環比大幅下跌32.15%,與6月高點相比大幅下滑。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為,這主要是“三道紅線”新規的影響。除了對房企的資產負債率、凈負債率、現金短債比進行監測,對于近一年拿地銷售比超40%、或過去三年經營活動產生的現金流量凈額連續為負的房企,進行更嚴格的資金管控。
8月28日的萬科中期業績會上,萬科總裁祝九勝表示,公司會認真研究,盡快去適應“三道紅線”,按照要求進行落實;恒大總裁夏海鈞等人,也表示要向指標靠攏。
在此背景下,北京土地市場率先明顯遇冷,頻頻出現底價成交。到了9月2日,北京再以底價出讓2宗“不限價”宅地,成交金額合計為83.06億。
趙秀池指出,在融資管控從緊情況下,如果企業達不到監管要求,則不能進行融資,無法進行可持續生產并取得盈利。所以很多已觸碰紅線的企業,已經沒有融資的可能,也就不再向土地市場進擊了。短期北京市的土地市場還會處于低迷狀態。
9月,全國土地市場有所降溫,100個大中城市共成交土地金額2966億元,同比下降17.16%,環比下降9.20%;成交土地規劃建筑面積9214萬平方米,環比下降10.47%,其中住宅用地成交規劃建筑面積為4548萬平方米,環比下降13.6%。平均溢價率為13.02%,環比下降2.19個百分點,同比仍上升5.25個百分點。
一二線城市的降溫更加明顯。9月,一線城市土地成交規劃建筑面積898萬平方米,同比下降23.1%,環比下降34.2%;二線城市土地成交規模同環比均下降,成交規模降幅近三成,成交金額為1424億元,同比下降24%,環比下降11.1%。
整個三季度,土地市場已量價齊跌,成交金額環比下降27.61%,土地成交樓面價環比下降310元/平方米。
一位大型房企投資部人士認為,“三道紅線”對房企融資和土地市場的影響是立竿見影的,因為預期監控從嚴和融資下降,大家都不敢貿然拿地了。
近期,土地市場又出現了新的跡象。以阿里、京東、小米等互聯網產業公司為代表的底價拿地,比如,10月28日,小米以底價5.31億,拿下深圳后海總部基地一宗商業用地T107-0092,和騰訊、阿里為鄰。
6月,今日頭條曾以底價10.82億拿下后海總部基地地塊;在杭州、蘇州,阿里和京東也分別以底價拿下了兩幅地塊。
從土地價格和溢價率來看,張大偉指出,今年的土地溢價率上行,主要體現在部分城市,雖然整體土地市場地價依然未全面上漲,但部分城市部分土地的價格已經達到了歷史高點。
而近期很多底價拿地的案例,則對沖了全年溢價率的上行,平抑2020年的土地價格,有利于未來房價的平穩。(張曉玲)