稀缺的土地資源讓廈門(mén)土拍風(fēng)起云涌，頻頻拍出地王項(xiàng)目。
隨著高價(jià)地項(xiàng)目的紛紛入市，廈門(mén)房?jī)r(jià)也一直坐穩(wěn)非省會(huì)城市的“頭把交椅”，甚至僅次于深圳、上海、北京3個(gè)一線城市。據(jù)70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，8月，廈門(mén)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%。
然而，這些高價(jià)地項(xiàng)目卻有著截然不同的“人生軌跡”。連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)島內(nèi)的中駿天禧、中駿天盈等新舊“地王”在拿地半年內(nèi)火速入市，并能取得不錯(cuò)的去化成績(jī);而海投白鷺灣作為島外“隱形地王”項(xiàng)目“捂地”近4年，仍淪落至打折促銷、“面包低于面粉價(jià)”的尷尬境地。
對(duì)此，多名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，即使在全國(guó)范圍內(nèi)，2016年左右拿下的高價(jià)地也很容易淪落至虧本入市的局面，不少房企為減少損失只得“以時(shí)間換空間”。但廈門(mén)島內(nèi)由于土地稀缺，地市長(zhǎng)期斷供幾乎推出一塊便是地王，這些地王項(xiàng)目的入市正好也能夠填補(bǔ)長(zhǎng)期積壓的市場(chǎng)需求。
島內(nèi)百億地王火速入市
9月5日，這個(gè)被命名為中駿天禧的“百億”地王項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，預(yù)計(jì)將在本月底火速入市。
廈門(mén)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，廈門(mén)商品住宅整體呈供銷價(jià)齊跌。其中，供應(yīng)縮量至22.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌26.4%;成交量在連續(xù)上行5個(gè)月后回調(diào)，成交19.25萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30.9%，庫(kù)存持續(xù)小幅擴(kuò)容，供求比為1.17，仍呈供大于求態(tài)勢(shì);成交均價(jià)亦結(jié)構(gòu)性回落至38614元/平方米。
9月前兩周廈門(mén)樓市并無(wú)新盤(pán)入市，但當(dāng)下有中駿天禧、建發(fā)養(yǎng)云二期、海投白鷺灣等10余個(gè)項(xiàng)目集結(jié)待發(fā)，月底或?qū)⒂瓉?lái)開(kāi)盤(pán)潮。
其中，最引人矚目莫過(guò)于號(hào)稱思明區(qū)十年來(lái)首個(gè)住宅項(xiàng)目的中駿天禧。今年4月，廈門(mén)首場(chǎng)土拍便誕生了首個(gè)“百億級(jí)”地王，上海泰鳴以103.55億元競(jìng)得廈門(mén)思明區(qū)2020P01地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%，一舉成為廈門(mén)新的總價(jià)和單價(jià)地王。
值得一提的是，9月初，廈門(mén)市建設(shè)局發(fā)出通知，決定對(duì)2020年1月1日以來(lái)招標(biāo)的財(cái)政投融資、國(guó)有資金占控股或主導(dǎo)地位的房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目開(kāi)展工程建設(shè)行業(yè)專項(xiàng)整治工作。僅僅不到半年，9月5日，這個(gè)被命名為中駿天禧的“百億”地王項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，預(yù)計(jì)將在本月底火速入市。
近日，記者走訪位于廈門(mén)市思明區(qū)蓮前西路附近的中駿天禧項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)大部分樓棟已經(jīng)打完地基，建筑主體開(kāi)始“冒頭”。而在售樓處內(nèi)，也聚集了不少人氣，幾乎沒(méi)有空閑的置業(yè)顧問(wèn)和空著的座位。在接待記者的不到半小時(shí)內(nèi)，置業(yè)顧問(wèn)李明(化名)就兩次被約訪的新顧客打斷，頻頻向記者連聲抱歉。
李明告訴記者，該項(xiàng)目共有135~275平方米的5種戶型，均為精裝修交付。目前，認(rèn)籌已經(jīng)開(kāi)始，小戶型認(rèn)籌金50萬(wàn)元，大戶型則需90萬(wàn)元。“如果需要購(gòu)買(mǎi)車位，還需多付10萬(wàn)元的認(rèn)籌金。”
同樣入市神速的還有中駿天盈項(xiàng)目。2019年11月，中駿集團(tuán)以59.4億元的總價(jià)拿下廈門(mén)島內(nèi)湖里2019P01地塊，成交樓面價(jià)4.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)30%，當(dāng)時(shí)同樣刷新了總價(jià)紀(jì)錄。今年5月22日，趁著廈門(mén)島內(nèi)新盤(pán)的“空窗期”中駿天盈首開(kāi)，從拿地到入市用時(shí)僅6個(gè)月。記者了解到，該項(xiàng)目主力戶型為180~260平方米，當(dāng)天去化約65%。
島外高價(jià)地“賠本賺吆喝”
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“贈(zèng)送面積”、折扣優(yōu)惠為賣點(diǎn)的項(xiàng)目在馬鑾灣片區(qū)屢見(jiàn)不鮮。
與島內(nèi)地王頭銜不斷易主相反，廈門(mén)島外“隱形地王”的誕生還要追溯至4年前。
時(shí)間撥轉(zhuǎn)至2016年12月14日，海投房產(chǎn)以總價(jià)19.83億元競(jìng)得廈門(mén)海滄H2016P02地塊，成交樓面價(jià)為31476.19元/平方米。但因地塊要求需無(wú)償提供商品住宅11500平方米，因此核算之下實(shí)際樓面價(jià)實(shí)際高達(dá)38505元/平方米，至今仍然是廈門(mén)島外的單價(jià)地王。
記者了解到，該地塊名為海投白鷺灣，位于廈門(mén)市海滄區(qū)馬鑾灣片區(qū)灌新路與新景西路交叉口東北側(cè)，土地面積25478.663平方米，計(jì)容建筑面積63697平方米，容積率2.5。
一直以來(lái)，由于地價(jià)過(guò)高缺少盈利空間，海投白鷺灣入市節(jié)奏緩慢，營(yíng)銷推廣動(dòng)作較少。時(shí)隔近四年，該項(xiàng)目才首次獲批四棟樓共計(jì)309套住宅房源，戶型為79~126平方米。
根據(jù)廈門(mén)克而瑞數(shù)據(jù)，海投白鷺灣的平層預(yù)售單價(jià)區(qū)間為32658~37488元/平方米，整體均價(jià)約34800元/平方米;復(fù)式預(yù)售單價(jià)區(qū)間為36888~39798元/平方米，整體均價(jià)約38000元/平方米，可謂“面包低于面粉價(jià)”。
不僅如此，海投白鷺灣并沒(méi)有獨(dú)立的售樓處。置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目售樓處目前位于海投地產(chǎn)的另一個(gè)項(xiàng)目湖海莊園，預(yù)計(jì)將在10、11月開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間還未定。“只需認(rèn)籌2萬(wàn)元，就有九二折的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)折扣價(jià)平層均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米，復(fù)式均價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米。”
置業(yè)顧問(wèn)重點(diǎn)向記者推薦復(fù)式的“樓中樓”戶型。“這些戶型贈(zèng)送面積比較多，差不多有一個(gè)房間，保證可以通過(guò)政府的驗(yàn)收。”該置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)道。
“該項(xiàng)目虧損基本無(wú)可避免。”一名長(zhǎng)期關(guān)注廈門(mén)樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2016年前后廈門(mén)出讓的地塊已基本上入市銷售，類似的地塊項(xiàng)目需要采用多項(xiàng)目平衡的方法，才能降低此類情況的營(yíng)運(yùn)損失。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“贈(zèng)送面積”、折扣優(yōu)惠為賣點(diǎn)的項(xiàng)目在馬鑾灣片區(qū)屢見(jiàn)不鮮。例如，位于海滄區(qū)新陽(yáng)大道旁的建發(fā)和璽，便號(hào)稱“小高層得房率超80%，洋房得房率甚至超過(guò)90%”。
這樣的超高得房率是如何煉成的呢?在116平方米的高層樣板間內(nèi)，記者注意到5塊隱藏的“贈(zèng)送面積”，僅在地板上貼著一小段黃線，并用小字標(biāo)注“需改造區(qū)域，以交付為準(zhǔn)”，在精致的裝修中讓人難以察覺(jué)。“贈(zèng)送部分也都會(huì)全部裝修好交付，不需要業(yè)主再自行改造。”置業(yè)顧問(wèn)承諾道。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，建發(fā)和璽目前最高可享受九六折優(yōu)惠，“買(mǎi)車位優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)，認(rèn)購(gòu)及7天內(nèi)付清首付還可以分別獲得一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠”。
對(duì)此，建發(fā)國(guó)際(1908.HK)資本市場(chǎng)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，上述情況暫不清楚，將向項(xiàng)目公司了解具體情況。但截至發(fā)稿，尚未收到新的回復(fù)。
地王頻出
由于島內(nèi)土地的稀缺性，現(xiàn)在只要拍一塊地基本就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新地王。
與不溫不火的樓市不同，今年以來(lái)，廈門(mén)土拍一直火爆異常，兩度刷新總價(jià)地王。
據(jù)廈門(mén)克而瑞數(shù)據(jù)，2020上半年，廈門(mén)共成交8幅住宅用地，總建約73.50萬(wàn)平方米，吸金255.40億元，平均溢價(jià)率約26.9%，成交樓板價(jià)上升至34750元/平方米。其中，6幅島外宅地被本土國(guó)企包攬，2幅島內(nèi)宅地則分別被中駿和旭輝競(jìng)獲。
實(shí)際上，正是伴隨著一次次高價(jià)地的拍出，廈門(mén)房?jī)r(jià)得以一次次的高攀，甚至周邊二手房?jī)r(jià)格也因此水漲船高。“一塊地、一個(gè)項(xiàng)目，會(huì)影響一個(gè)板塊的房?jī)r(jià)。”一名廈門(mén)當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，中駿天禧附近東方山莊的幾個(gè)老項(xiàng)目，因?yàn)榘賰|地王的拍出，僅上半年房?jī)r(jià)已漲至6.5萬(wàn)元/平方米。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)島內(nèi)高價(jià)地的得主，往往集中在中駿和建發(fā)兩個(gè)“老面孔”。
2013年，建發(fā)集團(tuán)以樓面價(jià)29935元/平方米拿下現(xiàn)在的建發(fā)央璽項(xiàng)目地塊，當(dāng)時(shí)刷新了島內(nèi)單價(jià)紀(jì)錄。時(shí)隔多年，2018年9月，島內(nèi)再次供地，建發(fā)以總價(jià)57億元，樓面價(jià)38102元/平方米，溢價(jià)率27%，刷新紀(jì)錄。直至2018年12月，中駿接棒建發(fā)，以38.05億元、樓面價(jià)39090元/平方米、溢價(jià)率18.4%競(jìng)得廈門(mén)枋湖2018P03地塊。此后，不到半年內(nèi)，中駿又分別于2019年11月、2020年4年內(nèi)兩次刷新總價(jià)紀(jì)錄。
“由于島內(nèi)土地的稀缺性，現(xiàn)在只要拍一塊地基本就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新地王，所以也并非是房企刻意去尋求地王。漸漸地我們對(duì)于地王項(xiàng)目也沒(méi)那么敏感了，不會(huì)特意去關(guān)注它們的進(jìn)展。”廈門(mén)一島內(nèi)高端項(xiàng)目的項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)直言。
不斷“刷新”高價(jià)地，讓中駿集團(tuán)和建發(fā)集團(tuán)反而嘗到了甜頭。在2020年上半年廈門(mén)房企銷售排行榜中，建發(fā)和中駿分別以45.99億元和34.44億元的權(quán)益銷售金額位列前兩名。2019年，建發(fā)和中駿也在廈門(mén)房企銷售金額的排名中分列一二。有觀點(diǎn)認(rèn)為，廈門(mén)土拍的火熱以及地王的頻繁易主，也為此前的高價(jià)地項(xiàng)目入市、去化增加了動(dòng)力和籌碼。
“地王項(xiàng)目能夠快速入市，同時(shí)取得不錯(cuò)的去化，主要因?yàn)閺B門(mén)島內(nèi)土地市場(chǎng)長(zhǎng)期斷供，長(zhǎng)期積壓的市場(chǎng)需求得到釋放。”而在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格大多與周邊二手房?jī)r(jià)差不大，比較合理，客戶接受度高。同時(shí)，島內(nèi)有一批舊改拆遷客戶也對(duì)高檔改善項(xiàng)目有需求。(記者 郭陽(yáng)琛 童海華)
關(guān)鍵詞： 廈門(mén)土拍
