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110平方米的房子,到手卻發現套內面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時卻變成了46%……記者近日采訪發現,公眾對于購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病,不少人擔心存在“消費暗區”。在這樣的背景下,近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。(8月16日《法治日報》)
從1998年進入商品房時代開始,我國普遍實行的是由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定:商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。
近年來,商品房公攤面積逐年呈現擴大趨勢,從最初的10%以下,發展到現在的30%到40%。這背后,既有商品房提檔升級,增加電梯數量,做大公共區域的因素,也有計算不透明、監管難、容易暗箱操作等原因。一些購房者質疑公攤面積的存在是為不屬于自己的公共空間買單。有消費者擔心后續的物業費、供暖費等都要繼續為公攤部分買單。于是,關于取消公攤面積制度的呼聲日漸高漲。今年全國“兩會”期間,全國政協委員洪洋就建議取消公攤面積,將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。
不過,取消公攤面積并非易事。一方面,對于已經購買房產的人來說,就會面臨房產證需要變更的問題,重新測量面積和變更手續工作量很大。同時,現行的物業費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的,取消公攤面積可謂牽一發動全身,會給計價標準帶來混亂。此外,更重要的是,取消公攤面積直接影響開發商對于公共區域的投入,容易犧牲小區的整體品質和廣大業主的權益。
事實上,對于商品房來說,公攤部分是客觀存在的,公攤面積制度本身并沒有原罪。在建房成本既定的前提下,按建筑面積計算,還是按使用面積計算,只是單價不同,消費者要付出的購房費用是不變的。公攤面積制度真正備受詬病的,是“亂公攤”和“只公攤成本,不公攤收益”的問題。一方面,少數開發商隨意變更約定的公攤面積,導致實際得房率低于預期;還有的將地下車位出售給購房者后,又將地下車位計入公攤面積向購房者分攤費用。同時,按照規定,業主對于公攤面積部分享有權利,但在現實中,公攤面積上設置廣告、車位等帶來的營利收入,很少有業主享受到。
取消公攤面積制度無疑值得探討論證,但就眼下而言,完善公攤面積制度更具現實意義。首先,厘清公攤標準。有關部門應進一步規范公攤面積制度,規定公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等,避免因分攤面積問題產生購房爭議。其次,引入懲罰賠償。對于開發商隨意擴大公攤面積,超過合理誤差的行為,參照《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償責任,要求其給予購房人公攤面積費用三倍賠償,從而提高違規成本,遏制“亂公攤”現象。此外,落實公攤收益。有關部門應監督物業企業,按照民法典相關規定,將業主共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有,讓業主在為公攤面積埋單的同時,也能從公攤面積中受益。