5月6日下午，金科股份業(yè)績(jī)說明會(huì)如期召開。在充滿“波詭云譎”的2021年，大部分房企雖如期“交卷”，但成績(jī)多表現(xiàn)不佳。基本符合市場(chǎng)預(yù)期，金科股份也交出了“大家都一樣”的答卷。
業(yè)績(jī)會(huì)上，金科股份以“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)短期承壓”開場(chǎng)，管理層也直面問題給出了回應(yīng)。“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)短期承壓主要是因?yàn)榈厥郾鹊奶岣摺⒑献鏖_發(fā)投資收益的下降，以及公司按照‘謹(jǐn)慎’原則有較大幅度的存貨計(jì)提減值。”金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)也給出包括收縮戰(zhàn)線、聚焦深耕等應(yīng)對(duì)措施。
18、19年拿地集中入市
從數(shù)據(jù)指標(biāo)上看，2021年金科股份凈利潤為66.88億元，同比下降31.08%；歸母凈利潤36.01億元，同比下降48.78%；毛利率17.22%，較去年同期下降5.94個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.96%，較去年同期下降5.11個(gè)百分點(diǎn)。
“2021年公司結(jié)算業(yè)績(jī)階段性承壓，但整體上看公司經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)沒有變，長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒有變。”周達(dá)稱，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1123億元，同比增長(zhǎng)28.05%；結(jié)算面積1201萬平方米，同比增長(zhǎng)18.44%。作為一家負(fù)責(zé)任的上市公司，公司董事會(huì)、管理層需要對(duì)全體股東負(fù)責(zé)。
針對(duì)記者提問，周達(dá)也詳細(xì)解讀了“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)短期承壓”的原因。周達(dá)指出，2021年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要是在2018、2019年前后拿地的，這些項(xiàng)目地售比重持續(xù)上升，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)毛利潤下降了9.7億元，結(jié)算毛利率從2020年的23.16%下滑至去年的17.22%，公司聯(lián)營、合營項(xiàng)目的投資收益較上年減少了5.09億元，同比下降了39%。
周達(dá)表示，市場(chǎng)波動(dòng)等多重因素的影響下，房企之間合作項(xiàng)目增多，這方面投資收益也相應(yīng)有一定減少，公司投資收益較上年減少5.09億元，同比下降39.06%。此外，2021年公司在存貨計(jì)提減值上面按照“謹(jǐn)慎”原則，審慎研判了房地產(chǎn)調(diào)控和項(xiàng)目所在市場(chǎng)的變化，去年公司存貨計(jì)提減值是21.62億元，和2020年相比同比增長(zhǎng)了427%。
“結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)短期承壓，既有外部環(huán)境原因，也有公司自身管理的內(nèi)部原因，公司需要努力去改善，這方面責(zé)無旁貸。”周達(dá)補(bǔ)充道。
選擇求“穩(wěn)”
2021年，金科股份及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約1840億元，同比下降17.56%；房地產(chǎn)銷售面積約1966萬平方米，同比下降12.23%。報(bào)告期內(nèi)，金科股份在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。
土地儲(chǔ)備方面，2021年金科股份累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，土地購置合同金額為376億元，計(jì)容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)。其中，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為549萬平方米，占比56%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約87%。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前企業(yè)拿地狀況來看，房企公開市場(chǎng)拿地意愿有所減退。民企方面更多是為了“自保”，選擇穩(wěn)健經(jīng)營來抵御風(fēng)險(xiǎn)；而國企方面的收并購機(jī)會(huì)增多，這也是此類企業(yè)目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
周達(dá)指出，2022年金科股份將堅(jiān)持收縮戰(zhàn)線、聚焦深耕。回歸核心城市，強(qiáng)化精準(zhǔn)投資，踩準(zhǔn)投資節(jié)奏，寧可少拿地，也不能拿錯(cuò)地。
“眼下正是政策傳導(dǎo)的關(guān)鍵時(shí)期，保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，不出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)才能最終受益。為此，穩(wěn)健經(jīng)營會(huì)是我們2022年的核心目標(biāo)。”周達(dá)在業(yè)績(jī)會(huì)上，也為金科股份2022年的工作定調(diào)。
金科股份總裁楊程鈞則補(bǔ)充稱，近幾年地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債、高增長(zhǎng)、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，面對(duì)行業(yè)調(diào)控、政策和市場(chǎng)環(huán)境的惡化，公司通過體系改革、系統(tǒng)優(yōu)化、模式調(diào)整等舉措，千方百計(jì)地穩(wěn)定和改善公司的盈利能力。“結(jié)合最近兩年公司的銷售情況，我們預(yù)計(jì)未來兩年公司的結(jié)算單價(jià)有進(jìn)一步的提升空間。”
年內(nèi)現(xiàn)金短債比提升至1以上
“三道紅線”之后，房企更加注重現(xiàn)金流安全。
截至2021年末，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率降為79.07%，同比下降1.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為69.51%，同比下降5.56個(gè)百分點(diǎn)；扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比下降了0.68個(gè)百分點(diǎn)；存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長(zhǎng)9.99個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)金短債比方面，因?yàn)樨泿刨Y金余額有所降低，同時(shí)會(huì)計(jì)處理上將部分年內(nèi)有回售權(quán)的公開債務(wù)納入短期負(fù)債考慮，導(dǎo)致階段性下降至1倍以下。”楊程鈞稱，2022年金科股份將繼續(xù)聚焦現(xiàn)金流安全，相信隨著存量債務(wù)的逐漸降低，銷售端的逐步企穩(wěn)改善，預(yù)售監(jiān)管政策的優(yōu)化，公司希望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比提升至1以上。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年金科股份來自銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場(chǎng)融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。
另外，有息負(fù)債方面，2021年金科股份大幅壓降有息負(fù)債規(guī)模，由上年末的977億元下降至806億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。
針對(duì)市場(chǎng)普遍關(guān)心的5月、6月的公開市場(chǎng)債務(wù)兌付問題，周達(dá)也在會(huì)上給出了回應(yīng)：“我們的策略是兩條腿走路。一方面，積極推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，做足銷售回款，盡可能盤活沉淀經(jīng)營資金。另一方面，利用公司25.5億元可發(fā)行債券額度，積極推進(jìn)新增發(fā)行20億元小公募，目前正在與主承券商、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、交易所、潛在投資者進(jìn)行密切的溝通。”
北京商報(bào)記者?王寅浩
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