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夏磊:三四線城市樓市分化加大,熱點(diǎn)地區(qū)將...

來源:中新經(jīng)緯    發(fā)布時(shí)間:2022-02-17 11:56:04

中新經(jīng)緯2月16日電 題:三四線城市樓市分化加大,熱點(diǎn)地區(qū)將回歸健康

作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長

2021年,伴隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展波動,國內(nèi)三四線城市商品房銷售整體表現(xiàn)較為低迷,土地市場持續(xù)回落,且不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市表現(xiàn)出明顯差異化。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn),國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)以下幾個主要特點(diǎn)。

1、2022開年,三四線城市房地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷

2021年,東莞、常州等41個三四線樣本城市的全年商品房銷售總面積達(dá)到1.5億平方米,同比下降5%,且銷售均價(jià)同比增速走勢和銷售總面積維持一致,即2021年1-5月份同比增速均超過10%,之后回落至個位數(shù),但銷售均價(jià)同比增速仍維持正增長。

2022年開年,三四線城市的商品房成交持續(xù)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示,2022年1月,30大中三線城市的商品房成交面積為271.4萬平方米,同比下降51.5%;除夕到大年初五成交面積為2.1萬平方米,與2021年同期相比下滑57.1%,下滑態(tài)勢較為嚴(yán)重。

2、三四線城市土地市場熱度不斷回落

中指院數(shù)據(jù)顯示,三四線城市國有土地使用權(quán)出讓收入在2021年1-7月累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù),2021年全年同比下降14.1%;全年土地成交溢價(jià)率前高后低,上半年平均溢價(jià)率為18.0%,下半年6.7%。

2022年1月,三四線城市的土地市場表現(xiàn)持續(xù)下行,土地出讓收入同比下降41.4%,溢價(jià)率降至3.4%。項(xiàng)目去化難度加大,房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

3、爛尾擔(dān)憂、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇低迷

繼“三道紅線”、貸款集中度管理以來,部分房企流動性收緊,引發(fā)購房者對期房項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂。同時(shí),信貸收緊,以及房產(chǎn)稅的出臺等各種綜合因素造成市場預(yù)期下降,購房者觀望情緒濃厚,導(dǎo)致新房銷售快速下滑。

由于疫情防控壓力,多個省市鼓勵春節(jié)假期就地過年,造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲,也間接影響了市場成交。

棚改貨幣化安置退出持續(xù)影響市場。棚改貨幣化安置是過去幾年支撐三四線城市房地產(chǎn)市場繁榮的最大政策變量。據(jù)中指院數(shù)據(jù),2016、2017年,三四線城市通過棚改貨幣化分別去掉1.4、1.8億平方米的庫存,占銷售面積的15%、17%。2018年下半年開始,隨著棚改政策調(diào)整,貨幣化安置政策被取消,造成了三四線房地產(chǎn)市場的實(shí)際購買力和市場熱度大幅降低。目前,這一負(fù)面影響還在持續(xù)。

4、三四線房地產(chǎn)市場市場分化明顯

2014年以來,棚改貨幣化撬動了三四線城市的房地產(chǎn)市場。2020年,三四線房地產(chǎn)市場銷售面積占全國的66%。

從我們調(diào)研來看,三四線城市的房地產(chǎn)市場主要有四類需求:本地居民住房需求、外地務(wù)工人員置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求,以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

近兩年來,由于疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng),疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價(jià)跌幅較大,返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚,但這并不意味著這類需求已經(jīng)消失。中指研究院2022年的萬人調(diào)查結(jié)果顯示,有70%的受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿。

三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件:有購房能力、有購房意愿。從購房能力看,三四線城市房屋購買難度與大城市相比偏低,疊加2021年下半年多數(shù)三四線城市調(diào)整了住房公積金貸款政策,降低了三四線城市置業(yè)門檻。從購房意愿看,隨著高杠桿房企風(fēng)險(xiǎn)出清,地方政府三令五申“保交樓”,購房者的信心在不斷修復(fù)。

值得注意的是,三四線城市房地產(chǎn)市場分化在加大。發(fā)達(dá)城市群的三四線城市人口仍有流入,而不在城市群、都市圈的中西部、東北區(qū)域等缺乏核心城市的地區(qū),三四線城市人口則會持續(xù)大幅凈流出,導(dǎo)致需求持續(xù)萎縮。我國城市化發(fā)展也依循國際發(fā)展路徑,近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入,三線城市基本維持平衡,四線城市則在持續(xù)凈流出,這也將在很大程度上影響市場未來發(fā)展格局。

總之,經(jīng)過這一輪市場調(diào)整后,三四線城市的居民購房將會更加理性,投機(jī)型需求所剩無幾,部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將回歸健康。一些臨時(shí)性的限購政策存在放寬空間,其它如金融信貸支持,購房補(bǔ)貼、打折等政策也會持續(xù)跟進(jìn)。

關(guān)鍵詞: 熱點(diǎn)地區(qū)

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