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上海加裝電梯新難題?一小區(qū)電梯完工后,居民得先交10萬元才能啟用

來源:上觀新聞    發(fā)布時間:2022-02-14 07:49:04

今年春節(jié)假期前一天,上海市徐匯區(qū)康健路100弄18號樓的居民們終于拿到了用于開啟電梯的門禁卡。雖然比預(yù)期晚了一兩個月,但18號樓加裝的電梯還是趕在春節(jié)前投入使用,讓居民們節(jié)日里能乘上電梯。不過這是有代價的,樓內(nèi)居民集體作出了承諾:在今年8月之前自籌10萬元的電梯運維資金,繳納到物業(yè)指定的賬戶內(nèi)。

加裝電梯剛湊了40多萬,為何又要籌10萬?居民們心里多少有些不樂意。居民許女士致電12345市民服務(wù)熱線,質(zhì)疑為何要交這筆錢才能用電梯。不過質(zhì)疑歸質(zhì)疑,這筆錢恐怕省不了。去年4月28日起實施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運維管理指導(dǎo)意見》中明確,加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位,而物業(yè)接管電梯的前提條件,就是居民們要預(yù)存一筆運維資金。

△去年4月28日起實施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運維管理指導(dǎo)意見》中明確,加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位。

申城近年來不斷出臺政策,大力推進老房加裝電梯。而隨著早期加裝的電梯過了保修期,后續(xù)的“運維難”開始凸顯。為了解決這個問題,一些地區(qū)出臺了相關(guān)意見。豈料,新政策出臺后,一時間類似于康健路100弄小區(qū)的矛盾出現(xiàn)不少。原因何在?解決加裝電梯運維難的措施如何更好落地?

當初籌了5年電費維保費,咋又收錢

18號樓是康健路100弄小區(qū)里首個加裝電梯的門幢,去年1月初規(guī)劃獲批,9月加裝工程竣工,11月底調(diào)試結(jié)束。此后,電梯一直未能順利開通使用。許女士稱原因在于和物業(yè)未能談妥接管事宜,物業(yè)因此不肯配合安裝24小時值班的緊急報警裝置,導(dǎo)致電梯無法通過驗收。

1月29日,記者來到小區(qū)了解情況。小區(qū)位于康健路習(xí)勤路口,北門東側(cè),施工圍擋正包著小區(qū)4號樓。銘牌顯示,這是一處施工中的電梯加裝工程。沿小區(qū)主干道往里走,一側(cè)堆放著不少運送電梯組件的木箱,看起來小區(qū)里加梯氛圍很濃厚。不遠處右手側(cè),一幢樓外側(cè)已醒目地“矗立”著完工的電梯井,細看正是18號樓。記者進入樓道看到,這是一部可通過刷臉或刷卡啟用的“西奧”電梯。刷臉裝置的屏幕亮著,湊近了自動開啟,頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。一位居民從樓梯走下來,問及為何不坐電梯,他搖了搖手回復(fù)道“還不能用”。

△康健路100弄18號樓外側(cè)醒目地“矗立”著完工的電梯井。

物業(yè)接管電梯的事宜還沒談妥嗎?管理小區(qū)的是徐房物業(yè),通過小區(qū)管理處,記者聯(lián)系上了徐房物業(yè)總公司負責(zé)此事的張專員。“已經(jīng)談妥了,和居民達成共識,管理協(xié)議也簽了”,張專員透露了最新進展。據(jù)稱,物業(yè)本來按照徐匯區(qū)出臺的指導(dǎo)意見,要求居民需籌齊14萬元作為預(yù)存的運維資金才肯接管。后反復(fù)商議后,降至10萬元。18號樓目前加梯賬戶內(nèi)結(jié)余2.1萬元,“樓內(nèi)居民承諾8月前湊齊剩下的7.9萬元,物業(yè)拿到承諾書后已配合裝妥報警裝置,并在相關(guān)材料上蓋章。”

△刷臉裝置的屏幕亮著,頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。但居民告知,電梯尚未啟用。

按照前期的分攤方案,7.9萬運維資金中,家住6樓的許女士需要承擔(dān)4500元。對于張專員所說的“承諾”,她堅稱自己并未同意支付,而是“被代表了”。她直言信不過小區(qū)物業(yè),“物業(yè)并沒有能力維保電梯,拿了這筆錢,它也是聘請第三方,那為什么不能由我們自己請?”并且,她認為,當初的籌資方案中,已經(jīng)包含了5年的電費和3年的維保費,加上2年的保修期,至少前面5年不應(yīng)該有額外的費用,“物業(yè)還要收那么多錢干什么?”樓內(nèi)另一戶居民則認為,“整個加梯過程物業(yè)前期并未參與,如今不讓接管就不給敲章啟用”,此舉有“強行接管”之嫌。

徐房物業(yè)的張專員否認“強行接管”一說,稱物業(yè)是按照區(qū)里的指導(dǎo)意見必須來接管。至于費用,10萬元運維資金會存儲在專項維修資金賬戶中,并按照實際發(fā)生的費用來列支。他解釋,居民對于電梯的日常管理了解得比較少。物業(yè)接管后,除了督促維保單位及時維保外,還會配備安全員,會提供日常的保潔、保安巡查、遠程監(jiān)控等服務(wù),這些管理服務(wù)更為專業(yè)。因此,即便在前兩年保修期內(nèi),算上電費估算也會產(chǎn)生近7000元一年的各類費用,并非如居民所說“花不了什么錢”。“居民不理解有抵觸很正常,只能去做通居民工作”,張專員表示。

物業(yè)是專業(yè)、值得信賴的受托方嗎?

相比徐匯區(qū)嚴格限定加裝的電梯必須委托小區(qū)物業(yè)作為使用管理單位,去年8月公布的上海市相關(guān)指導(dǎo)意見則較為寬松,還允許居民委托保險公司作為電梯使用管理單位,或者由居民們自行管理電梯。不過,在不少小區(qū),將電梯委托給物業(yè)公司來日常使用管理較為省事,成了首選。面對樓內(nèi)居民的不同意見,康健路100弄18號樓的樓組長針鋒相對地表示:“不交給物業(yè)管誰來管?讓我樓組長來管,管得好嗎?”

但盡管如此,物業(yè)在實際操作中一次性收取10余萬的運維資金、且將其視為啟用電梯的前提條件的做法,已屢屢惹爭議。徐匯區(qū)梅隴七村20號的居民諸老伯也反映稱,其所在樓幢的加裝電梯工程剛剛進行了一半,小區(qū)物業(yè)就提出要提前收取10年的運維資金,分攤到他家要再支付1萬元,且將來用完了還得繼續(xù)補繳。此前加裝電梯他已出資了4萬余元,不斷的出資要求已令他有些后悔,認為加裝的電梯會不會是個“無底洞”。

為了避免上述爭議,徐匯區(qū)在指導(dǎo)意見中給出了解決建議:將政府的28萬元補貼資金留存一半甚至全部,作為運維資金,避免再籌時遇到阻力。但實際上,留存了補貼,就意味著居民們需要籌措更多加裝電梯的費用,“一樣掏錢”,并無本質(zhì)上的差別。據(jù)了解,上海多個區(qū)給出的加裝電梯運維資金的建議議價區(qū)間均為1.1萬元至1.5萬元每臺每年。對于市民們來說,這一收費標準并不低,與加裝電梯“前面幾年不怎么花錢”的設(shè)想完全不一樣,這才是爭議產(chǎn)生的根源。

△徐匯區(qū)給出的加裝電梯運維資金建議議價區(qū)間為1.1萬元至1.5萬元每臺每年。

△嘉定區(qū)市場監(jiān)管局給出的加裝電梯運維資金建議議價區(qū)間也是1.1萬元至1.5萬元每臺每年。

另一方面,除了資金之外,居民們抗拒將電梯托管給物業(yè)的原因還在于:居民們需要一個專業(yè)、值得信賴的受托方,但在他們心中,老小區(qū)物業(yè)管理松懈,難堪此任,有收錢不辦事之嫌。收了運維資金,物業(yè)究竟該提供哪些服務(wù)?誰來監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)是否到位?誰來防止物業(yè)濫用運維資金?這些問題若不明確,難以在居民和物業(yè)之間建立信任機制。

一些小區(qū)的物業(yè)同樣也不信任居民,明確表示拒絕接管加裝的電梯。在楊浦區(qū)鞍山四村,1號甲、2號甲、9號甲共3個門幢的加裝電梯均已竣工,但遲遲無法啟用,原因就在于小區(qū)的四平物業(yè)表示“加裝電梯前期未和物業(yè)溝通,電梯品牌和代建方五花八門”,“因此后期物業(yè)也不參與,管理電梯是居民自己的事”。物業(yè)拒絕將緊急報警裝置安裝在物業(yè)處,導(dǎo)致電梯無法通過竣工驗收。

△圖中為楊浦區(qū)鞍山四村1號甲和2號甲2個門幢加裝的電梯。

而相關(guān)指導(dǎo)意見中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提供接警的托底保障工作。春節(jié)前,在街道房辦的協(xié)調(diào)下,四平物業(yè)松口表示愿意將緊急報警裝置安裝到物業(yè)維修部,但提出報警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位,同時居民們需要簽署同意物業(yè)提供的一份“免責(zé)”協(xié)議。由于對免責(zé)協(xié)議條款存在分歧,雙方遲遲未能達成共識。節(jié)后上班首日,居民代表們再次來到物業(yè)處協(xié)商此事,物業(yè)這才松口愿意調(diào)整協(xié)議內(nèi)容,但仍然拒絕居民們提出的接管要求。

△鞍山四村四平物業(yè)明確表示拒絕接管加裝的電梯。居民如果要將電梯緊急報警裝置安裝到物業(yè)維修部,需要簽署一份物業(yè)免責(zé)協(xié)議,其中明確:報警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位;物業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。

物業(yè)接管加裝電梯需要有個“規(guī)范”

近年來,申城的老房加梯已走出了“加速度”。今年上海將以更大的力度推進老房加梯工作,在去年完成1579臺的基礎(chǔ)上,今年的目標是完成加裝2000臺。同時,申城的加梯工作將堅持“建管并舉”,建立健全加梯后的全生命周期管理,實施好已經(jīng)出臺的加強加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見。

記者向多家加梯代建企業(yè)了解得知,前幾年申城加裝的電梯中,有不少電梯采取了居民自管的模式,甚至報警電話就安裝在了居民家中。但從實際實踐來看,居民自管效果并不好,更談不上專業(yè)。部分已加裝的電梯存在三方通話功能缺失、緊急呼叫按鈕使用不暢等情況,有極大的安全隱患。因此,各區(qū)在落實加裝電梯的后續(xù)管理指導(dǎo)意見時,多傾向于交給物業(yè)來托管。如虹口區(qū)出臺的相關(guān)指導(dǎo)意見中,也原則上引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)加裝電梯管理職責(zé),提供專業(yè)化、精細化的服務(wù),為“加梯后時代”把好維護關(guān)。

看來,加裝電梯由物業(yè)接管是大勢所趨。那么,如何解決居民和物業(yè)之間因協(xié)調(diào)電梯托管帶來的一系列矛盾糾紛?

采訪中,一些物業(yè)公司建議,居民在加裝電梯全過程中應(yīng)該和物業(yè)進行有效的溝通,讓物業(yè)從前期就參與其中,在加裝電梯型號選擇、工程建設(shè)等方面幫助居民把關(guān),也讓居民們看到物業(yè)的專業(yè)管理能力,為加裝電梯完成后物業(yè)順利接管奠定基礎(chǔ)。避免前期不溝通,后期物業(yè)不肯接管。

至于運維資金的籌集,西部集團徐虎加梯工作室的項目經(jīng)理陸峰建議:在物業(yè)收費合理、透明的基礎(chǔ)上,采取按年度籌集的方式更為合適。相比一次性讓居民出資數(shù)千元甚至上萬元,按年度來籌集,每戶居民分攤不過數(shù)百元,出資壓力較小。同時,每年籌集資金時也是一次溝通交流的機會,物業(yè)也可以借此機會說明上一年度資金的使用情況,聽取居民的意見建議。

更重要的是,老小區(qū)物業(yè)在運維電梯上可能也是“生手”,業(yè)內(nèi)人士建議,居民在與物業(yè)企業(yè)簽訂電梯管理協(xié)議中,一定要明確約定物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容,應(yīng)具體到保安巡查次數(shù)、保潔次數(shù)、安全管理員職責(zé)等諸多細節(jié),同時建議由業(yè)委會來對物業(yè)企業(yè)進行日常監(jiān)督,以保障物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。從長遠來看,申城還應(yīng)該研究出臺物業(yè)在電梯托管服務(wù)上“質(zhì)價提升”的專業(yè)指導(dǎo)和配套規(guī)范,為推進加裝電梯工作保駕護航。

題圖:鞍山四村9號甲加裝的電梯。

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