(文/解紅娟 編輯/馬友友)2月10日,杭州集中出讓35宗商辦用地,包括39宗商服用地和7宗工業(yè)用地,總出讓面積60.5萬平方米,總建筑面積176.7萬平方米,總起價106.4億元。
出讓當(dāng)天35宗商業(yè)用地全部成交,其中8宗地塊溢價成交,27宗地塊底價成交,總成交價112.63億元。
對此,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,商業(yè)地塊本身并沒有相應(yīng)限價的要求,因此分化就顯得更為明顯,熱門地塊關(guān)注度高、溢價率高的情況并不鮮見。杭州出讓商業(yè)地塊也是如此。
值得一提的是,2021年杭州合計成交80宗商辦用地,成交面積為196.56萬平方米,成交總價為304.93億元。據(jù)此計算,此次集中出讓商辦用地,相當(dāng)于實現(xiàn)去年成交總價的36.94%。
8宗地塊溢價成交
48輪競拍后,杭州文泓建設(shè)有限公司以總價2.09億元競得橋西拱宸橋單元GS0603-B1/B2/B4-31地塊,樓面價18535元/平方米,溢價率106.46%,成為此次競拍中溢價率最高的地塊。
資料顯示,該地塊出讓面積4520平方米,容積率2.5,建筑面積1.13萬平方米,為商務(wù)金融用地,規(guī)劃建設(shè)集商務(wù)、辦公于一體的商業(yè)商務(wù)建筑。
“之所以出現(xiàn)較高的溢價率,是由于運河邊的橋西板塊地理位置優(yōu)越。”張波表示,該地塊東至杭州市地鐵5號線大運河站,南至橋弄街,西至杭州市拱宸橋幼兒園,北至LOFT49創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),不僅可以承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源,還與地鐵無縫連接。
“此外,區(qū)域內(nèi)不乏中高品質(zhì)住宅小區(qū)。”張波介紹,由于有京杭大運河、拱宸橋、橋西歷史街區(qū)等自然人文景觀,同時基礎(chǔ)配套又相對完善,橋西區(qū)域的各小區(qū)入住率普遍較高,這就為商業(yè)提供有效的人群基礎(chǔ),因此這類商業(yè)地塊受熱捧也在情理之中。
同樣出現(xiàn)高溢價的還有臨平崇賢新城陸家橋C-1-2地塊。資料顯示,該地塊出讓面積2143平方米,容積率1.6,建筑面積3428.80平方米,起價2394萬元,樓面起價6982元/平方米。
12輪競價后,杭州臨平新農(nóng)村建設(shè)有限公司以總價4594萬元競得該地,樓面價13398元/平方米,溢價率91.90%。
從四至范圍來看,該地塊東至相鄰?fù)恋亍⒛现料噜復(fù)恋亍⑽髦列呛B贰⒈敝羺R賢路,為商業(yè)用地。觀察者網(wǎng)了解到,該地塊周邊居住氛圍成熟,對商業(yè)需求較高。
與此同時,望江、臨平、蕭山等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商地也出現(xiàn)溢價。其中,蕭山城區(qū)橋南單元XSCQ1104-B1B2-02地塊被杭州盛德建筑工程有限公司競得,總價1.29億元,樓面價4704元/平方米,溢價率20.62%;臨平新城臨喬路以西、湯聯(lián)街以南地塊則被杭州遠(yuǎn)華絲綢有限公司收入囊中,總價1.06億元,樓面價4558元/平方米,溢價率17.77%。
值得一提的是,雖同為火爆的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商地,但部分地塊因附加條件勸退不少競爭者。例如望江單元SC0404-A2/A4/A6/B-10地塊,需要建一處體育中心和文化中心,無形中抬升了房企拿地成本。
正因如此,該地塊經(jīng)2輪報價后被杭州九天文旅發(fā)展有限公司拿下,總價1億元,樓面價17057元/平方米,溢價率僅2.03%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,類似地塊的溢價,也還是說明一些企業(yè)對于杭州市場是持看好態(tài)度的。事實上,杭州市場也是屬于全國少數(shù)幾個持續(xù)堅挺的城市,和亞運會的概念有很大的關(guān)系,同時也和杭州這兩年人口加快導(dǎo)入等有關(guān),所以房地產(chǎn)方面總體上持續(xù)強勁,土地市場方面也會出現(xiàn)各類搶地的現(xiàn)象。
有區(qū)域地價上漲3402元/平
在出現(xiàn)溢價率的同時,部分區(qū)域的商業(yè)地塊價格上漲。
以慶隆小河單元區(qū)域地塊舉例:2020年9月出讓的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-15地塊,被杭州中家房地產(chǎn)有限公司以4.25億元總價競得,樓面價僅9069元/平方米。
此次被杭州拱宸建設(shè)發(fā)展有限公司競得的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-16地塊,總價6.22億元,溢價率51.03%,樓面價12471元/平方米,較此前出讓地塊每平方米上漲3402元。
無獨有偶,臨平新城核心軸上的九宮格地塊同樣出現(xiàn)上漲。經(jīng)過30輪競價后,浙江青創(chuàng)圖麥科技有限公司以總價2.36億元競得臨平新城核心區(qū)B-5-02地塊,樓面價6055元/平方米,溢價率38.88%。
資料顯示,該地塊東至許莊路,南至崇韻街,西至雪海路,北至汀城街南側(cè),是臨平新城核心軸上的九宮格地塊之一。此前該區(qū)域辦公地塊曾被小米競得,計劃打造浙江小米生態(tài)鏈創(chuàng)新中心。
可以參考的是,2020年3月,香港萬米科技發(fā)展有限公司以底價9059萬元競得余政儲出〔2020〕3號地塊,樓面價僅4200元/平方米。
“由于商辦地塊的特殊屬性,單個區(qū)域內(nèi)不會在短時間頻繁出讓地塊,因而會出現(xiàn)一個時間差,出現(xiàn)地價上漲的可能性很大。”業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng),影響地價上漲的核心因素還是地塊地理位置、周邊配套等。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言,出現(xiàn)溢價率或地價上漲的商業(yè)地塊,位置相對較好,受到企業(yè)青睞并不意外。此外,此次推出的高溢價地塊起始地價并不高,總價較低提高了房企參與的積極性。
從出讓結(jié)果上看,14宗地塊由杭州城投、杭州拱墅投資發(fā)展、杭州蕭山城區(qū)建設(shè)、杭州西投、杭州鋼鐵集團等國企競得,占比40%;其余地塊由民企競得,濱江拿下三宗底價地塊,浙江中南建設(shè)集團、杭州啟昊新能源、杭州廣日電梯、養(yǎng)生堂等公司皆有收獲。
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