1968年出生的福建三明商人李柄江，早年依靠電力產(chǎn)業(yè)“發(fā)家”。
10年前，42歲的他開始步入事業(yè)巔峰，花費(fèi)20余億元從郵政系統(tǒng)收購了爛尾多年的“廈門第一高樓”——郵電大廈，后改名為廈門國際中心。
李柄江創(chuàng)立的京朋國際集團(tuán)成立于2001年，橫跨電力、地產(chǎn)、貿(mào)易、金融等六大領(lǐng)域，后總部搬遷至北京。成功收購廈門國際中心放大了李柄江的野心，按照他的計(jì)劃，2018年公司將沖擊全國企業(yè)500強(qiáng)。
然而，這一切美好愿景在2017年下半年戛然而止。彼時(shí)，京朋國際集團(tuán)關(guān)聯(lián)的金和所等多個(gè)P2P平臺(tái)暴雷，為此李柄江不得不將廈門國際中心34.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓抵債。
千里之堤毀于蟻穴。李柄江由此深陷債務(wù)泥淖，截至2017年12月，廈門國際中心及副塔樓寶嘉中心的公司股權(quán)，全部被深圳世紀(jì)星源股份有限公司(以下簡稱“世紀(jì)星源”，000005.SZ)與其法定代表人丁芃關(guān)聯(lián)的“星源系”企業(yè)“接盤”。
但這并未阻止廈門國際中心及寶嘉中心的兩家建設(shè)公司的破產(chǎn)。《中國經(jīng)營報(bào)》記者從多名接近李柄江的信源處了解到，李柄江不但多次庭審沒有到場，法院也聯(lián)系不上他。“他跑掉躲起來了，已經(jīng)倒樁了。”
隨著一個(gè)月前發(fā)出的一紙公告，這座爛尾長達(dá)23年的“廈門第一高樓”將迎來自己的第3次出讓，這也將成為李柄江最后的“絕唱”。
52億元摩天大樓找買家
據(jù)《關(guān)于公開招募廈門源生置業(yè)有限公司、廈門永榕置業(yè)有限公司名下資產(chǎn)意向競買方的公告》，7月10日，福建省廈門市中級(jí)人民法院裁定受理廈門思明百應(yīng)小額貸款有限公司(以下簡稱“百應(yīng)公司”)申請(qǐng)廈門源生置業(yè)有限公司(以下簡稱“源生置業(yè)”)、廈門永榕置業(yè)有限公司(以下簡稱“永榕置業(yè)”)破產(chǎn)清算一案，并指定北京盈科(廈門)律師事務(wù)所、福建普和會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任源生置業(yè)、永榕置業(yè)的管理人。
按照原本的規(guī)劃，該項(xiàng)目建成后將刷新廈門市“天際線”，一躍成為福建“第一高樓”的同時(shí)，全面超越323米的溫州世貿(mào)中心成為“海西第一高樓”。
9月9日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，廈門國際中心整體建筑已經(jīng)封頂，除8層以下裙樓外大部分玻璃幕墻已施工完成，但玻璃幕墻上肉眼可見的污漬足見該大樓已是飽經(jīng)風(fēng)霜。裙樓部分褐色的鋼筋結(jié)構(gòu)裸露在外、銹跡斑斑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去2、3兩層甚至長出了綠植。除此以外，印有中國建筑、中建六局字樣的工地大門早已褪色，可見停工已久。
資產(chǎn)管理人給到記者的文件資料顯示，廈門國際中心位于廈門市鷺江道“濱海CBD”商務(wù)核心區(qū)，與鼓浪嶼隔海相望，是廈門金融商務(wù)區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)，也是廈門西海域旅游經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)，是全市的政治、金融、文化中心。
廈門國際中心一期項(xiàng)目為鋼混結(jié)構(gòu)，用地面積1.50萬平方米，建設(shè)工程性質(zhì)為商業(yè)、辦公。規(guī)劃地上建筑層數(shù)68層，建筑總高度約339.88米，地上建筑面積11.51萬平方米，地下建筑面積4.82萬平方米，總建筑面積16.33萬平方米。
而二期項(xiàng)目地上建筑面積1.78萬平方米，其中商業(yè)面積為7360平方米，裙樓設(shè)計(jì)方案尚未明確。
據(jù)上述文件，中建六局為一期建設(shè)工程五方責(zé)任主體之一，合同范圍內(nèi)主體結(jié)構(gòu)除架空層環(huán)帶及一層后澆帶未施工，其余部分已按設(shè)計(jì)施工完成，主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收完成到40層，二次結(jié)構(gòu)(砌體部分)完成約70%。水電預(yù)留預(yù)埋完成，水電安裝完成約35%，防火涂料完成約65%。
一同拍賣的副塔樓廈門寶嘉中心項(xiàng)目建設(shè)工程性質(zhì)為商業(yè)、酒店，規(guī)劃地上建筑層數(shù)30層，總建筑面積12.25萬平方米。 目前，該項(xiàng)目除基坑支護(hù)工程(2013年施工，已超設(shè)計(jì)使用年限)外，尚未建設(shè)施工。
根據(jù)廈門翰和資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，一期在建工程辦公房地產(chǎn)價(jià)值41.81億元，車位房地產(chǎn)價(jià)值3.01億元;二期在建工程辦公房地產(chǎn)價(jià)值1.14億元;寶嘉中心土地使用權(quán)價(jià)值、在建工程基礎(chǔ)及前期費(fèi)用的市場價(jià)值為5.99億元。
也就是說，此次拍賣的兩座物業(yè)資產(chǎn)，共計(jì)約52億元。
投資滑鐵盧
早在1997年，廈門國際中心的前身“廈門郵電大廈”就已經(jīng)通過規(guī)劃。此后，郵電分家，“第一高樓”項(xiàng)目劃到了郵政系統(tǒng)，由于資金不足，到2003年完成設(shè)計(jì)中的8層裙樓后，工程便一直擱淺。
2010年，福建本土富商李柄江擁有的福建永榕電力(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“永榕集團(tuán)”)出價(jià)約20億元買下該項(xiàng)目，建設(shè)單位為其下屬子公司源生置業(yè)，大樓也被更名為廈門國際中心。2012年，中國建筑工程總公司所屬中建六局中標(biāo)這一項(xiàng)目的施工總承包工程，項(xiàng)目正式重啟。
一名接近李柄江的人士告訴記者，李柄江早年在福建三明等地做電力產(chǎn)業(yè)，“當(dāng)時(shí)做得很不錯(cuò)，積累了不少資金基礎(chǔ)，在當(dāng)?shù)匾残∮忻麣狻?rdquo;
記者梳理工商、天眼查信息了解到，李柄江的永榕集團(tuán)于2001年創(chuàng)立，后改名為京朋國際集團(tuán)，是一家涉及電力、地產(chǎn)、貿(mào)易、金融、傳媒、農(nóng)業(yè)六大板塊多元化股份制企業(yè)，總資產(chǎn)約110億元，2016年集團(tuán)總部遷往北京。
2016年可以說是李柄江事業(yè)的巔峰。記者梳理媒體公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年3月，時(shí)任蒙古國總理賽汗比勒格會(huì)見了以董事長李柄江為首的京朋國際集團(tuán)。
記者了解到，按照李柄江當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，京朋國際集團(tuán)爭取在2017年產(chǎn)值達(dá)到400億元;2018年綜合年產(chǎn)值達(dá)到1200億元以上，力爭進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng);到2019年，綜合年產(chǎn)值達(dá)到3500億元，并規(guī)劃在5年內(nèi)超越5000億元的生產(chǎn)規(guī)模。
但為加快布局多元化產(chǎn)業(yè)，2016年9月，京朋國際集團(tuán)投資1億元入股P2P平臺(tái)金和所，但也正因如此為第二年李柄江遭遇“滑鐵盧”埋下禍根。
2017年下半年，兩家與京朋國際集團(tuán)關(guān)聯(lián)的P2P平臺(tái)紛紛暴雷，為此李柄江不得不拿出廈門國際中心的股權(quán)來抵押債務(wù)。當(dāng)年11月9日，金和所暫緩兌付公告中稱，金和所平臺(tái)的股東愿意轉(zhuǎn)讓源生置業(yè)34.07%股權(quán)來墊付過期債務(wù)，并承諾20個(gè)工作日內(nèi)完成債務(wù)兌付。第二天，另一P2P平臺(tái)東宏金融也發(fā)布逾期公告。
之后，有京朋國際集團(tuán)員工在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，“廈門國際中心的前投資人李炳江是我們老板，金和所事情敗露后，我們被遣散，除了投資人錢沒拿回來，我們員工工資從2017年10月開始被拖欠。”
對(duì)此，廈門市思明區(qū)鷺江街道辦表示， 經(jīng)查，京朋國際集團(tuán)已于2017年8月停止經(jīng)營，在遠(yuǎn)洋大廈23樓的辦公場所也已關(guān)門，李柄江也就此失聯(lián)。
從2018年至今，李柄江已被各級(jí)法院先后下達(dá)近80條限制消費(fèi)令，就此消失在公眾的視野中。
“李柄江已經(jīng)跑掉了，躲起來了。這個(gè)人已經(jīng)倒樁了，討論他已經(jīng)沒有任何意義。”一名接近李柄江的人士在接受記者采訪時(shí)表示。
“至于有沒有跑路我們也不能下定論，但是這么多次庭審他都沒有到場過，法院應(yīng)該也聯(lián)系不上他。”一名參與過李柄江案件的律師告訴記者，整個(gè)訴訟過程中都沒有見過李柄江本人，而且現(xiàn)在關(guān)于“廈門第一高樓”的一些情況都是道聽途說，并沒有相關(guān)法律文書對(duì)它進(jìn)行認(rèn)定。
“星源系”接盤
“源生置業(yè)和永榕置業(yè)關(guān)聯(lián)人最早都是京朋國際集團(tuán)的李炳江，現(xiàn)在股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。股權(quán)穿透上去是一家上市公司世紀(jì)星源，所以他們其實(shí)是關(guān)聯(lián)公司，這次拍賣也是源生跟永榕的資產(chǎn)一并拍賣。”一名資產(chǎn)管理人向記者坦言。
記者注意到，在股權(quán)方面，京朋國際集團(tuán)與“星源系”的淵源最早始于永榕置業(yè)。2016年3月，廈門京朋置業(yè)有限公司更名為永榕置業(yè);2017年5月，永榕置業(yè)董事兼法人由陳聰明變更為丁芃。截至目前，永榕置業(yè)由福州福鑫達(dá)貿(mào)易有限公司(以下簡稱“福鑫達(dá)貿(mào)易”)完全控股，丁芃是永榕置業(yè)的實(shí)際控制人，同時(shí)也是上市公司世紀(jì)星源的法定代表人，而陳聰明則是京朋國際集團(tuán)旗下多家子公司的高管。
由于投資失利，李柄江不得不將源生置業(yè)割愛與“星源系”。2017年11月10日，源生置業(yè)正式將34.07%的股權(quán)受讓給深圳市星源立升水環(huán)境技術(shù)有限公司(以下簡稱“星源立升”)。12月20日，剩余的65.93%的股權(quán)受讓給了深圳市星源城市能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“星源城市”)，至此廈門國際中心完全歸“星源系”。
天眼查信息顯示，星源立升法定代表人為蔣蓉暉，也也曾擔(dān)任星源城市的法定代表人。2018年10月25日，星源城市的法定代表人、董事長、總經(jīng)理均由丁芃變更為蔣蓉暉。
對(duì)此，記者以投資者身份致電世紀(jì)星源董事會(huì)秘書，該人士表示，廈門國際中心與寶嘉中心并未注入世紀(jì)星源，“這確實(shí)是屬于公司法定代表人丁芃的，但和上市公司沒什么關(guān)系。”
為何李柄江甘愿將價(jià)值超52億元的資產(chǎn)拱手送人?李柄江和“星源系”之間有著怎樣的交易或利益交換?在廈門市中級(jí)人民法院公開的3個(gè)民事案件判決書中，兩者間的糾葛浮出水面。
第一個(gè)案件發(fā)生在2014年。當(dāng)年1月2日，源生置業(yè)向華淑平借款1億元，用于開發(fā)建設(shè)廈門國際中心項(xiàng)目。借款期限為6個(gè)月，借款利率為月利率2.5%，款項(xiàng)支付至戶名李榕新(李柄江曾用名)的賬戶中。
截至2017年11月30日，源生置業(yè)結(jié)欠華淑平借款本金1億元及利息2.11億元。1個(gè)月后，華淑平與源生置業(yè)、星源城市、永榕置業(yè)等約定，星源城市自愿對(duì)源生置業(yè)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。
但在法庭上，星源城市方面認(rèn)為，華淑平與李柄江惡意串通偽造文件，捏造源生置業(yè)的債務(wù)，讓其及新股東背負(fù)債務(wù)，從而謀取不正當(dāng)利益，廈門國際中心項(xiàng)目的賬目上并無涉案借款的記錄。但這也未能得到法院的支持。另兩起案件則均與中信銀行廈門分行(以下簡稱“中信廈門”)有關(guān)。
記者了解到，2016年2月，中信廈門授予永榕置業(yè)14.63億元授信額度，使用期限為5年，李柄江為上述債權(quán)提供擔(dān)保。兩個(gè)月后，寶嘉中心項(xiàng)目的土地使用權(quán)被作為抵押，擔(dān)保的債權(quán)最高額限5.04億元。2017年3月，福鑫達(dá)貿(mào)易也為上述所有債權(quán)做擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)最高額限19.64億元。
當(dāng)年7月，中信廈門又與廈門盛億格貿(mào)易有限公司約定，在一年內(nèi)提供綜合授信額度4800萬元，這一次出面擔(dān)保的是源生置業(yè)，李柄江、星源城市和源生置業(yè)先后向中信廈門出具《代償承諾函》。
在2017年11月前后，上述兩組債務(wù)也紛紛逾期，廈門國際中心和寶嘉中心因此被凍結(jié)。與此同時(shí)，由于一連串的債務(wù)糾紛，李柄江也失去了大部分電力產(chǎn)業(yè)“家底”。
競拍前途未卜
而真正讓廈門國際中心不得不陷入拍賣境地的，則是李柄江、陳聰明等人向百應(yīng)公司的借款逾期所致。
與此同時(shí)，“星源系”頻頻向各級(jí)法院上訴，企圖免除相關(guān)企業(yè)對(duì)于李柄江相關(guān)債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任，以此保全廈門國際中心及寶嘉中心，卻無一勝績。
據(jù)福建省高級(jí)人民法院(2018)閩執(zhí)復(fù)110號(hào)執(zhí)行裁定書，福建省三明市中級(jí)人民法院查明，2015年8月，百應(yīng)公司與借款人陳聰明、李柄江等人簽訂《最高額循環(huán)借款合同》，借款最高額度為8000萬元，最終借出7500萬元。為此，福建省永榕電力集團(tuán)(三明)發(fā)電有限公司等作為抵押人，源生置業(yè)等作為保證人。
2016年8月25日，由于李柄江等人資金緊張不能按期償還借款,百應(yīng)公司同意借款期限延長1年。但為此，兩個(gè)月后，永榕置業(yè)也與百應(yīng)公司簽訂協(xié)議，愿意提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
換句話說，如果李柄江等人借款無法償還，廈門國際中心與寶嘉中心不得不被迫抵債。由于上述擔(dān)保事項(xiàng)發(fā)生在“星源系”控股兩家公司前，永榕置業(yè)多次向福建省高院、三明市中院提出不予執(zhí)行的異議申請(qǐng)，但均被法院駁回。
但P2P暴雷后的李柄江顯然難以按時(shí)償債，2020年7月10日，根據(jù)百應(yīng)公司的申請(qǐng)，廈門市中院受理兩家企業(yè)的破產(chǎn)清算，并于9月2日召開了第一次債權(quán)人會(huì)議。
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任、北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣告訴記者，此前“星源系”直接通過對(duì)源生置業(yè)、永榕置業(yè)股東股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，從而獲取廈門國際中心等資產(chǎn)。“因?yàn)楣臼窍鄬?duì)獨(dú)立的，不管股東如何變化，公司此前的債務(wù)依然還要承擔(dān)。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管頭戴“廈門第一高樓”的光環(huán)，但廈門國際中心的潛在買方并不多。按照原計(jì)劃，廈門國際中心和寶嘉中心的競買報(bào)名截至日期為8月21日，并要求在8月28日17時(shí)前提交《報(bào)價(jià)單》。
報(bào)名條件也相當(dāng)之高，不僅要為一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中國排名前500名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需具備可調(diào)控資金達(dá)50億元以上。
8月24日，管理人發(fā)布《延期公告》，不僅報(bào)名時(shí)間延后至9月1日，報(bào)名條件也有所放松，世界500強(qiáng)或中國500強(qiáng)企業(yè);國務(wù)院國資委管理的中央企業(yè);上年度營收不低于100億元的國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)均被允許報(bào)名。
一名管理人表示，盡管源生置業(yè)和永榕置業(yè)是關(guān)聯(lián)公司，但由于兩家公司已經(jīng)破產(chǎn)，他們的債權(quán)、債務(wù)糾紛和購買方是無關(guān)的。如果通過破產(chǎn)競拍平臺(tái)購得資產(chǎn)，法院會(huì)給一個(gè)協(xié)助過戶的通知。“資產(chǎn)處置需要經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決，但現(xiàn)在還沒有一個(gè)最終結(jié)果。”
9月21日，廈門國際中心、寶嘉中心項(xiàng)目登錄“阿里拍賣”平臺(tái)，保證金3.6億元，起拍價(jià)36.4億元，拍賣時(shí)間為10月21日、22日。但截至發(fā)稿前，僅有32人設(shè)置提醒，還未有人報(bào)名。
上述管理人告訴記者，有很多企業(yè)來了解情況，但還沒有正式報(bào)名的。因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目本身很大，大多還在做盡調(diào)或是摸底。
“復(fù)雜的債權(quán)糾紛對(duì)于資產(chǎn)拍賣也有很大影響。”在王玉臣看來，現(xiàn)在廈門國際中心和寶嘉中心雖然只是單純的項(xiàng)目拍賣，相對(duì)于公司股權(quán)拍賣風(fēng)險(xiǎn)較小。“兩個(gè)爛尾項(xiàng)目實(shí)際上就屬于在建工程，買家首先肯定會(huì)考慮未來的開發(fā)問題，但也會(huì)考慮到項(xiàng)目是否比較干凈，還是有很多不利條件。”
“摩天大樓”之困
讓人疑惑的是，作為廈門市百億元“高、新、特”項(xiàng)目的重點(diǎn)項(xiàng)目，廈門國際中心為何會(huì)爛尾23年?
廈門市建設(shè)局工程處一名工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于項(xiàng)目的施工建設(shè)局的職責(zé)主要是保安全，因?yàn)閺B門國際中心項(xiàng)目屬于私人性質(zhì)，并非財(cái)政撥款，所以施工進(jìn)度這一塊無法進(jìn)行監(jiān)管。
對(duì)此，記者還多次致電致函并現(xiàn)場到訪廈門市思明區(qū)委宣傳部、思明區(qū)鷺江街道辦，試圖了解政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于“盤活”該爛尾項(xiàng)目的努力和舉措，但截至發(fā)稿，尚未收到任何回復(fù)。
“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目爛尾，最核心的監(jiān)管單位就是當(dāng)?shù)氐慕ㄎ蚪ㄔO(shè)局。”王玉臣告訴記者，包括項(xiàng)目施工、銷售資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量問題等多項(xiàng)目都是建委的職責(zé)范圍，“正常而言，不管項(xiàng)目是否為民營，建委都有監(jiān)管職責(zé)。”
中國社會(huì)科學(xué)院城市與環(huán)境研究所副研究員單菁菁則表示，企業(yè)投入大量資金建設(shè)摩天大樓項(xiàng)目，在合法建設(shè)期內(nèi)，屬于企業(yè)市場行為，政府干預(yù)力量實(shí)際上也是有限的。
這也造成當(dāng)下國內(nèi)摩天大樓的困局。盡管早在2018年，中國超越美國，成為全球100米以上摩天大樓總量最多的國家，但國內(nèi)不少城市的摩天大樓乃至“第一高樓”陷入爛尾。截至2020年9月，CTBUH全球高層數(shù)據(jù)庫中，中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢，共有66幢樓“爛尾”。
僅在廈門，施工進(jìn)程緩慢或曾經(jīng)爛尾的摩天大樓就屢見不鮮，例如鷺城廣場、廈門第一廣場、遠(yuǎn)華國際大廈等多個(gè)項(xiàng)目。
究竟是什么造成了摩天大樓們當(dāng)下的爛尾困局?“越是大型項(xiàng)目，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力越低，越容易爛尾，問題關(guān)鍵便是資金。”單菁菁認(rèn)為，首先，大型項(xiàng)目需要占用大量資金，由資金將會(huì)引發(fā)各種問題，如開發(fā)商自身市場判斷失誤，經(jīng)營不善，引發(fā)資金鏈斷裂;其次，可能項(xiàng)目建設(shè)時(shí)發(fā)現(xiàn)防震能力、建設(shè)質(zhì)量等硬性指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，也可能會(huì)面臨項(xiàng)目停擺。
王玉臣則指出，在實(shí)踐中，不少開發(fā)商在摩天大樓未完工時(shí)，并未按規(guī)定將預(yù)收房款放入專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，而是轉(zhuǎn)走“周轉(zhuǎn)”別的項(xiàng)目。“雖然法律明令禁止這一手段，但挪用的開發(fā)商卻很多，這都已經(jīng)是不是秘密的秘密了。”
盡管有眾多不可控因素，但各大城市、企業(yè)仍對(duì)建設(shè)摩天大樓趨之若鶩。為此，今年5月，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。
“摩天大樓爛尾一般存在于較發(fā)達(dá)的一二線城市，土地資源、建設(shè)指標(biāo)屬于稀缺資源，而爛尾時(shí)長往往達(dá)數(shù)十年，不僅土地資源浪費(fèi)，更影響城市景觀。”單菁菁進(jìn)一步分析指出，而由于項(xiàng)目資金大部分來自銀行，爛尾數(shù)年勢(shì)必形成壞賬，對(duì)商業(yè)銀行這是重大不良資產(chǎn)。此外，參與相關(guān)項(xiàng)目預(yù)售的普通老百姓，巨資投入的資產(chǎn)也會(huì)數(shù)年看不到回報(bào)。“這幾大損失或許是如今國家基本停止批復(fù)特高樓的內(nèi)在因素。”
(鄒黃晶對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))(記者 郭陽琛 劉頌輝)
關(guān)鍵詞： 摩天大樓
