小區里的攤位
近日，鄭州陽光四季園小區業主反映，該小區業委會不但沒有保護好業主的合法權益，反而和物業公司簽訂違規合同，違規更換物業公司、私自上漲物業費,還把應屬于全體業主的公共收益給了物業公司……
業主反映的情況是否屬實?當業委會出現問題時，到底由誰來監管?
投訴：小區業委會涉嫌多處違規
鄭州陽光四季園小區位于伊河路與秦嶺路交叉口附近，5月14日，記者來到該小區進行調查。
在小區進出口道路兩邊，每個路燈柱上都安裝有廣告牌;個別樹上還掛有廣告條幅;小區中央地帶還有一個賣五谷雜糧膨化食品的攤位……
“這廣告收益還有車位管理費都去哪里了，花在哪里了，我們業主根本不知情。”業主李女士告訴記者。
有知情業主稱，業委會和物業公司簽的合同，把小區的公共收益分給了物業公司。
除了公共收益分配問題外，業主們還反映更換物業、續簽物業、上漲物業費等存在合同違規現象，且沒有通過業主大會。
“像更換、續簽物業公司，上漲物業費以及公共收益處理等關系到業主切身利益的重大決策，應該經過大家投票共同表決。”李女士說。
“我們小區沒有召開一次像樣的業主大會，隨便去幾個業主就算開業主大會了。”業主鄒女士補充道。
回應：開了業主大會，只是人來得少
針對業主提出的質疑，時任該小區業委會主任的朱女士回應稱:“更換物業公司、續簽合同、上漲物業費以及公共收益等事宜，我們都召開了業主大會進行討論，并進行了公示。”
“我們小區有800多戶人家，每次開業主大會我們都會貼告示呼吁業主來參加，不來的視為同意，但是每次只來幾十個人，這些人大部分都支持業委會的提議的。”朱女士補充說，“你們記者可以咨詢當時的社區陳書記。”
隨后，記者輾轉聯系上四季園社區上任書記陳某。“我已經不在那個社區工作了，事情也過去幾年了，具體當時什么情況，我也不清楚，忘記了。”陳某說。
告示寫明沒來參會便視為同意，這樣的做法是否合規?
中豫律師事務所律師劉峰杰認為，根據2009年12月1日發布的《業主大會和業主委員會指導規則》，業主大會的召開應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。“但是無論哪一種方式，都不能限制和否決業主的意見，更不能以不參加業主大會即視為同意該大會決議的方式進行決策。”
建議：成立業主監督委員會監督業委會
隨著業委會成立越來越多，業委會和業主之間的矛盾也逐漸凸顯出來。大部分業委會都能盡職盡責為業主服務，但也有一些業委會違規操作，獨斷專行。
業委會由誰來監管?鄭州市房管局有關負責人表示，根據國家相關法規，業委會由小區全體業主來監管，業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作。從業委會成員之外的業主中，選出3名業主代表，組成業主監督委員會，對小區業委會的日常工作進行監管。
針對一些違法亂作為的業委會，業主可以提請召開業主大會改變或撤銷業主委員會不適當的決定。
同時，依據《河南省業主大會和業主委員會指導規則》的規定，如果業委會做出的決定違反法律、法規或者業主大會的決定，給業主造成損害的，由簽字同意該決定的業委會成員承擔民事責任。違反業主大會議事規則或業主大會和業主委員會會議決定，擅自使用業主大會、業主委員會印章的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，并通告全體業主。
焦點問題解讀
小區物業經理周先生介紹稱，該公司是2016年2月進駐的，一共簽了兩次合同。2016年2月簽訂第一份合同，第二次是在2017年底續簽的，服務期限從2018年1月1日至2019年12月31日。
根據合同，記者邀請中豫律師事務所律師劉峰杰，對業主認為有問題的條款進行解讀。
焦點一：更換物業問題
根據業主李女士反映，小區物業公司目前為河南省冶建物業服務有限公司，“2016年來的時候沒有經過業主大會‘雙過半’同意，直接跟業委會簽合同進場了，很多業主對此有意見”。
解讀：“有權選聘物業服務企業的只能是業主大會。”劉峰杰認為，業主委員會只是業主大會選舉出來的常設機構，其所有的權限均來自業主大會的授權。“如果沒有授權，業主委員會是沒有任何權力代表全體業主對外簽訂協議的。”
焦點二：續簽合同問題
根據規定，合同期滿后，物業公司按服務合同及服務標準完成本項目的物業服務，經業主委員會同意或雙1/2以上業主同意，物業公司可不參加招投標而直接續簽物業服務合同。
解讀：“只有業主大會才能決定對原物業服務企業之間的合同是否續簽的問題。”劉峰杰認為，《鄭州市物業管理條例》第三十七條規定，物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。
焦點三：上漲物業費問題
根據合同第十一條規定，多層住宅物業費為0.60元/月/平方米。這比原來的上漲了0.10元/月/平方米。
解讀：劉峰杰認為,合同第十二條規定，物業公司可以根據物價上漲、服務成本上升等情況，提高物業服務費用的收費標準，但須經業主委員會同意或經占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，且上漲幅度不得超過20%。
焦點四：公共收益分配問題
合同第十四條規定，該小區物業管理區域內的公共區域、共用設施設備及其他共有物業業委會委托物業公司經營，所得收益歸乙方所有，用于彌補物業公司物業服務虧損。
在2016年第一次簽的合同中第二十五條規定，小區商業收入(包括廣告、攤位等)、機動車位停車費收入，兩項收入的30%歸屬全體業主。
解讀：根據2007年《鄭州市物業管理條例》第五十條規定，利用全體業主共有的公共區域開展的經營性收入，應當優先補充專項維修基金，或者是按照業主大會的決議方式適用，業主委員會無權對該項收益進行處理。
