“2020年達(dá)到千億”。跳躍式發(fā)展的閩系代表房企陽光城(000671.SZ)，在掌門人林騰蛟的帶領(lǐng)下，提前達(dá)到了目標(biāo)。
近日，陽光城發(fā)布2018年年報(bào)。2018年陽光城銷售額度首次突破千億關(guān)口達(dá)到1628.56億元，同比增長70.28%、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入高達(dá)為218.31億元，同比增長147.55%，達(dá)到了歷史最高水平;凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70個(gè)百分點(diǎn)。2019年，陽光城將銷售指標(biāo)鎖定在1800億元。
千億之下仍有隱憂，長江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，陽光城銷售額雖然破千億，但凈利潤率卻處于低位。2018年度凈利潤率是6.92%，未達(dá)年初8%的預(yù)期。有數(shù)據(jù)顯示，2017年的主流房企的平均凈利率已經(jīng)達(dá)到12.4%。
與低利潤相伴的還有居高不下的負(fù)債率。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年陽光城凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70%。然而，易居數(shù)據(jù)顯示，2017年170家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率為88.73%。
值得注意的是，陽光城財(cái)務(wù)費(fèi)三年增長近15倍，2016年為4164.95萬元，2018年高達(dá)6.14億元，大增379.76%，其中利息費(fèi)用達(dá)6.73億元，同比增加71.68%，利息收入3.14億元，同比增加93.30%。
“陽光城目前只注重?cái)U(kuò)張和銷售目標(biāo)，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴(kuò)張性思維。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊對(duì)長江商報(bào)記者表示，“凈負(fù)債率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均線，一方面未來面臨更大的成本問題，無論是融資成本，還是利息負(fù)擔(dān);另外企業(yè)未來的擴(kuò)張或積極性將遭到抑制，所以整體來說會(huì)更依賴于更大的銷售目標(biāo)，這種情況下有可能會(huì)導(dǎo)致非理性的決策等風(fēng)險(xiǎn)。”
針對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)問題，長江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至陽光城，截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。
銷售額首破千億
規(guī)模擴(kuò)張和降低負(fù)債是2018年陽光城最亮眼的表現(xiàn)。
年報(bào)顯示2018年度，陽光城全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1628.56億元，同比2017年的915億元增長77.98%，指標(biāo)完成率116.33%;實(shí)現(xiàn)合約簽約面積1266.38萬平方米，合約銷售均價(jià)約為12859.96元/平米。營收同比增長70.28%，歸母凈利潤同比增長46.36%。公司合并報(bào)表總資產(chǎn)2633.97億元，較上年末增長23.52%;合并報(bào)表凈資產(chǎn)410.30億元，較上年末增長34.22%。
克爾瑞認(rèn)為，規(guī)模的增長，一方面的得益于合作開發(fā)的撬動(dòng)，另一方面也與企業(yè)不斷加強(qiáng)區(qū)域及城市深耕和持續(xù)優(yōu)化營銷體系息息相關(guān)。近年來陽光城持續(xù)加大合作開發(fā)的力度，2018年上半年陽光城的權(quán)益銷售金額占比約為80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年前兩月進(jìn)一步下降至62.2%，可以看出合作項(xiàng)目對(duì)銷售的貢獻(xiàn)越來越大。
伴隨業(yè)績高增速，陽光城實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)指標(biāo)特別是償債指標(biāo)的大幅優(yōu)化：有效降低扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率至60.84%，同比減少6個(gè)百分點(diǎn);有息資產(chǎn)負(fù)債率降至42.75%，同比減少10個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，陽光城2018年進(jìn)一步加強(qiáng)了現(xiàn)金流管控，自2017年第一季度凈現(xiàn)金流開始首次轉(zhuǎn)正，2018年，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入高達(dá)為218.31億元，同比增長147.55%，達(dá)到歷史高點(diǎn)，本期賬面貨幣資金378.48億元，占比總資產(chǎn)14.36%，公司預(yù)收賬款621.21億元，同比增長54.72%，同時(shí)房地產(chǎn)銷售回。顯著提升，平均回款率達(dá)到80.05%，達(dá)到歷史最高水平。
2019年，陽光城提出全口徑銷售目標(biāo)1800億元，目標(biāo)銷售增長率為10.5%，預(yù)計(jì)會(huì)將銷售回款的50%-55%投入拿地，預(yù)計(jì)拿地金額為800億元。
克爾瑞認(rèn)為，按照近兩年的陽光城的銷售增長率來看，目標(biāo)的制定較為保守，完成壓力不大。2018年末，陽光城總土儲(chǔ)建筑面積約為4418萬平方米，同比增長15%，權(quán)益面積占比約為62%，總貨值約5494億元。從目前陽光城的銷售規(guī)模和增長速度來看，土儲(chǔ)貨值略顯不足，需要進(jìn)一步加大力度拿地，拓展土地資源。
截至2019年2月末，陽光城新增土地投資81億元，新增土儲(chǔ)面積100萬方，均集中于北京、南京、蘇州、福州等優(yōu)質(zhì)城市。銷售方面，在市場其他企業(yè)銷售增速放緩或不達(dá)預(yù)期的背景下，累計(jì)實(shí)現(xiàn)200億的銷售，同比增速達(dá)50%。
凈利潤率增長緩慢
陽光城銷售額突破千億的同時(shí)，面臨低利潤的尷尬，與行業(yè)主流房企水平差距相對(duì)較大。
根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年度陽光城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入564.70億元，當(dāng)期凈利潤39.06億元，同比增長75.30%;公司年度凈利潤率6.92%，未達(dá)年初8%的預(yù)期。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率達(dá)12.4%。
對(duì)此，陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌回應(yīng)稱：“確實(shí)，陽光城過去的基礎(chǔ)比較差，2018年結(jié)轉(zhuǎn)的是2016年的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目售價(jià)和盈利相對(duì)弱，沒有達(dá)到預(yù)期。”
肖磊認(rèn)為，凈利潤率跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有很大的關(guān)系，成本控制以及產(chǎn)業(yè)鏈整體的掌控能力、競爭水平，決定了凈利潤的走向，陽光城目前看只注重?cái)U(kuò)張和銷售目標(biāo)，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴(kuò)張性思維。
與低利潤相伴的還有居高不下的負(fù)債率。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年陽光城有息資產(chǎn)負(fù)債率降至42.75%，同比減少10%，凈負(fù)債率降至182.22%，同比減少70%。易居數(shù)據(jù)顯示，2017年170家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率為88.73%。
長江商報(bào)記者注意到，陽光城近年凈利率不斷下滑，2018年有所增長，但也很緩慢，2014年-2018年，凈利率分別為9%、8%、7%、6.72%、6.92%。
“希望通過三年的時(shí)間，把陽光城的凈負(fù)債率降低在100%之內(nèi)。”在陽光城的業(yè)績會(huì)上，陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌許下承諾：“2019年將爭取回到150%，希望在2020年凈負(fù)債率可以降到100%之內(nèi)。”
長江商報(bào)記者注意到，近三年陽光城的財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)均有不同幅度上漲。長江商報(bào)記者梳理近年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年-2018年的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為4164.95萬元、1.28億元、6.14億元。同比增長79.27%、207.33%、379.69%;銷售費(fèi)用分別為4.84億元、9.61億元、17.57億元。同比增長5.91%、98.55%、82.83%;管理費(fèi)用分別為，6.78億元、11.77億元、15.77億元。同比增長22.38%、73.60%、33.38%。
肖磊分析稱，主要的原因還是整體為了達(dá)到銷售目標(biāo)而擴(kuò)張成本提升所致，整體銷售成本在提升，在市場相對(duì)好一點(diǎn)的情況下對(duì)盈利的影響稍微小一些，但一旦市場遇冷，財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅上升帶來的影響將比較大。
此外，2018年陽光城全口徑銷售金額1628.56億元，同比大漲77.98%，銷售回款率為80.05%。平均銷售均價(jià)為13145.21元/平米，與17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2個(gè)月公告的銷售均價(jià)12925元/平米，平均銷售價(jià)格繼續(xù)下降，其中2月份銷售均價(jià)已大幅下降至8473元/平米。
為何銷售快速增長，銷售價(jià)格卻下降明顯?“目前看，整個(gè)房地產(chǎn)全行業(yè)為了對(duì)沖周期影響和達(dá)到預(yù)期銷售，都在降價(jià)促銷，所以整個(gè)戰(zhàn)略方面看應(yīng)該是以價(jià)換量，以降低利潤的方式來換取銷售額。”肖磊認(rèn)為，整體來看，跟整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整有關(guān)系，也跟企業(yè)的盈利能力有一定關(guān)系。
融資成本上升至7.94%
為解資金之渴，2018年陽光城持續(xù)通過多元化方式進(jìn)行融資，包括資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、定向工具、永續(xù)債、銀行貸款等，其中成功發(fā)行多個(gè)國內(nèi)首單證券化產(chǎn)品。
不過2018年整體融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，企業(yè)融資成本普遍上升，陽光城的平均融資成本上漲0.86個(gè)百分點(diǎn)到7.94%，克而瑞認(rèn)為，與其他同等規(guī)模企業(yè)相比并不算低，未來融資成本還需進(jìn)一步降低。
盡管融資收緊，但陽光城今年依舊尋求更加多元的融資渠道，發(fā)起多項(xiàng)融資。而大量的融資背后，也是陽光城對(duì)資金極度渴求的表現(xiàn)。
2018年，陽光城股權(quán)質(zhì)押、高額擔(dān)保及倡議員工增持都被外界視為是資金承壓的表現(xiàn)。
肖磊認(rèn)為，從這個(gè)方面來說，陽光城面臨諸多融資和信用方面的困難，處在較明顯的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制階段，但由于銷售額帶來的現(xiàn)金流動(dòng)性還算可以，可能借助當(dāng)前的現(xiàn)金流，做更多信用擴(kuò)張和增加負(fù)債的事情，為房地產(chǎn)下一個(gè)困難時(shí)期做準(zhǔn)備，同時(shí)也想給員工和市場傳遞信心，希望獲得更多支持，所以企業(yè)可能存在很大的危機(jī)感。
此外，陽光城集團(tuán)自2014年開始布局多元化業(yè)務(wù)，已經(jīng)拓展到醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、長租公寓、商業(yè)和教育等板塊。
然而，從總營收結(jié)構(gòu)來看，隨著陽光城多元化業(yè)務(wù)的推進(jìn)與逐漸成熟，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在總營收中占比仍然具有絕對(duì)性的地位，近五年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主營業(yè)收入中的比重均高于90%，近三年在主營業(yè)務(wù)收入中的占比均在99%以上。2018年大部分多元化板塊都呈現(xiàn)收入增速低于成本增速的情況。
