在A股上市的眾多地產(chǎn)公司中，信達地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“信達地產(chǎn)”，600657.SH)因開發(fā)的“山西第一高樓”而聞名，這就是信達地產(chǎn)剛交付一年有余的“信達國際金融中心”，項目建筑高度約266米，總建筑面積約14.3萬平方米。

近日，信達地產(chǎn)發(fā)布了2020年年報，值得留意的是，雖然公司的營收同比增長超30%，凈利潤卻反降約35%。

兩項數(shù)據(jù)出現(xiàn)如此明顯的背道而馳，是信達地產(chǎn)中了“勞倫斯魔咒” 嗎?

增收不增利的背后

所謂“勞倫斯魔咒”又稱“摩天大樓詛咒”，于1999年由德意志銀行證券分析師安德魯勞倫斯首度提出。勞倫斯魔咒建立了最高樓盤與商業(yè)周期的聯(lián)系，指出摩天大樓的建成往往是經(jīng)濟表現(xiàn)出現(xiàn)衰退的前兆。

“摩天大樓詛咒”的傳言更多與經(jīng)濟周期密切相關。而具體表現(xiàn)在信達地產(chǎn)方面，外界頗為熟悉的莫過于曾經(jīng)的“地王”專業(yè)戶。在2015-2017年的輝煌鼎盛時期，信達地產(chǎn)在土拍市場上聲名顯著，其至少在上海、廣州、杭州以及合肥等地拿下8宗“地王”，總地價近440億元。

去年至今，信達地產(chǎn)開始做減法。今年3月26日，信達地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其下屬全資子公司上海坤安投資有限公司及其下屬上海坤安置業(yè)有限公司(“項目公司”)擬終止與福州泰禾麗創(chuàng)置業(yè)有限公司(“合作方”)就上海寶山新城顧村A單元10-03地塊及10-05地塊的合作關系。

2020年11月6日，信達地產(chǎn)公告稱，轉(zhuǎn)讓旗下三家項目公司股權及債權。據(jù)悉，信達地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湛江市云宇房地產(chǎn)有限公司的全部股權及債權。

根據(jù)信達地產(chǎn)2020年年報，期內(nèi)營業(yè)收入約258.64億元，較2019年同期同比有32.79%的增幅。鑒于2020年房企行業(yè)整體承壓的趨勢。這本是一份不錯的成績單，但是信達地產(chǎn)的歸母凈利潤卻僅有15.02億元，較上年同期出現(xiàn)了35.13%的下滑;除此之外，公司73.61億元的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額也錄得9.29%的同比下降。

究其原因，信達地產(chǎn)歸母凈利潤的“逆行”主要是受到同比增幅超過33%的營業(yè)成本的影響。期內(nèi)，信達地產(chǎn)217.6億元的總成本較上年同期上漲近30個百分點，其中，營業(yè)成本達到181.03億元，增幅更是達到33.47%，這主要是因為期內(nèi)房地產(chǎn)結轉(zhuǎn)收入增加，造成的結轉(zhuǎn)成本相應增加。

就公司成本管理問題，《投資者網(wǎng)》致函信達地產(chǎn)，公司在回復中表示：“從目前房地產(chǎn)上市公司披露的年報業(yè)績看，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢，部分房企甚至出現(xiàn)了較大的虧損。在此行業(yè)背景下，公司通過加強成本管控，開源節(jié)流，依然取得了一定的積極進展。”

對于因結轉(zhuǎn)收入及成本造成的成本高企及凈利潤下降的現(xiàn)象，廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示，此類現(xiàn)象對企業(yè)估值影響普遍取決于資本對行業(yè)的判斷，因房地產(chǎn)行業(yè)整體估值偏低，所以影響對企業(yè)本身并不大，“地價、建造成本都在上漲，從而沖抵、降低了營業(yè)收入的凈利潤率。這樣的現(xiàn)象并不是由單個項目造成的，而是整個行業(yè)普遍面臨的中長期的趨勢。盡管如此，企業(yè)之間還是會有差異，這主要體現(xiàn)在毛利率、凈利率及成本控制管理上。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄則向《投資者網(wǎng)》表示，受到成本上升以及各地調(diào)控加碼等多重因素的影響下，房企出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象表明盈利質(zhì)量明顯下滑，這或?qū)ζ髽I(yè)的估值產(chǎn)生一定的影響，“在這樣的背景下，房企積極轉(zhuǎn)型，尋求多元化發(fā)展路徑成為當下的必然選擇。”

利息成本“逆行”的秘訣

除營業(yè)成本之外，年報中另一增幅較為明顯的成本項便是利息費用：公司于2020年利息費用約11.55億元，同比上漲24.2%。

與營收及凈利潤相似的是，雖然費用化利息增幅超過兩成，信達地產(chǎn)總體利息支出卻取得了大幅縮減，完成“逆行”：公司2020年度利息支出34億元，較上年同期39.83億元下降約14.64%。

就此，信達地產(chǎn)在回復《投資者網(wǎng)》時強調(diào)：“依據(jù)企業(yè)會計準則借款費用資本化要求，2020年度符合資本化條件的利息支出減少，費用化利息支出增加。2021年度，公司將繼續(xù)加強系統(tǒng)資金統(tǒng)籌，嚴肅資金計劃管理，拓展融資渠道，控制資金成本，提高資金使用效率，確保公司負債率保持在合理區(qū)間。”

除此之外，信達地產(chǎn)總體利息支出控制情況良好，與其融資利率優(yōu)勢也有較大關系。比如:公司于2021年3月31日起在上交所上市的面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行債券(第二期)，30.3億元的發(fā)行規(guī)模中，加權平均利率約4.57%，票面最高利率4.7%。而在1月26日上市的同類第一期債券中，27.7億元的發(fā)行規(guī)模的最高利率也僅4.57%。

另外，公司于2020年11月取得證監(jiān)會批復，獲準向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行不超過70.04億元的公司債券，目前已發(fā)行58億元。公司稱：“剩余約12億元額度將根據(jù)資金使用需求計劃在本年度內(nèi)擇機發(fā)行。”

《投資者網(wǎng)》留意到，期內(nèi)信達地產(chǎn)整體平均融資成本僅約5.81%，較去年同期下降0.54個百分點。這是行業(yè)內(nèi)一個較具競爭力的融資成本水平，由此也引發(fā)不少投資者對信達地產(chǎn)寄予持續(xù)融資擴張、加大投資的希望。

在回復《投資者網(wǎng)》關于公司未來融資規(guī)模等問題時，信達地產(chǎn)表示：“未來，公司將繼續(xù)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展策略，扎實推進各項經(jīng)營計劃，確保公司在高質(zhì)量發(fā)展的道路上行穩(wěn)致遠。公司將根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏及公司發(fā)展需求，妥善安排融資計劃，保持財務穩(wěn)健。”

在穩(wěn)健與激進之間找平衡

信達地產(chǎn)提及的財務穩(wěn)健、平穩(wěn)健康，到底指什么?

據(jù)年報，公司資產(chǎn)總額942.79億元，同比下降約4.39個百分點;負債總額700.68億元，較上年同期也出現(xiàn)約8.2%的降幅。資產(chǎn)負債率為74.32%。

期內(nèi)，公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為69.52%，凈負債率約為68.07%，現(xiàn)金短債1.11，“三道紅線”全線達標，再次歸為“綠檔”，對應年有息債務增速15%。

陳霄向《投資者網(wǎng)》指出，“對于三道紅線達標，并且融資利率較低的房企來說，相較于其他踩線房企擁有更大的競爭優(yōu)勢，部分房企甚至可能會有彎道超車的機會。但是在擴張過程中應持續(xù)關注財務狀況，避免負債率大幅提高帶來的風險性。隨著行業(yè)集中度逐漸提升，調(diào)控政策趨嚴，房企想要通過高杠桿、高負債來實現(xiàn)長遠發(fā)展已經(jīng)不適應當前的市場環(huán)境。”

根據(jù)信達地產(chǎn)2020年年報，公司在經(jīng)營層面確實還有進一步擴展的想象空間。期內(nèi)，公司累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積120.2萬平方米，銷售金額達到210.33億元，回款金額約224.06億元;新開工面積135.26萬平方米，竣工面積253.82萬平方米，結轉(zhuǎn)面積135.41萬平方米;期內(nèi)儲備項目計容規(guī)劃建筑面積達到266.38萬平方米，在建面積495.64萬平方米。

從行業(yè)平均水平及信達地產(chǎn)的融資優(yōu)勢來說，信達地產(chǎn)不論從拿地還是土儲，亦或是在售項目似乎都未“用盡全力”。如何在保持穩(wěn)健的同時，最大化利用其融資優(yōu)勢尋求業(yè)績突破、避免勞倫斯魔咒，信達地產(chǎn)找到適合的“平衡點”。(喬銳)

關鍵詞： 信達地產(chǎn) 利息 成本