萬科養(yǎng)豬、恒大造車、碧桂園緊盯機(jī)器人……當(dāng)國內(nèi)三大房地產(chǎn)巨頭相繼向非房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍，一場聲勢浩大的多元化進(jìn)程已于無聲處開啟。

事實(shí)上，眾多房地產(chǎn)企業(yè)早已開始拓展地產(chǎn)外業(yè)務(wù)，并對外宣稱“去地產(chǎn)化”。其中，在河南影響力頗大的房地產(chǎn)公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱建業(yè)地產(chǎn)，0832.HK)在除地產(chǎn)主業(yè)以外，早在2015年起就開始試水并推行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，主要涉及品牌、管理和資本輸出等領(lǐng)域，包括酒店、文化旅游以及綠色基地等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。

一方面是為了在地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)盈利穩(wěn)健的時(shí)期，給公司帶來更多的營業(yè)收入和利潤;另一方面則出于對企業(yè)多元化、全面發(fā)展的考慮。

利潤率下行成本大增

作為一家主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，建業(yè)地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)包括開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目以用于出售或出租、酒店經(jīng)營等。且該公司業(yè)務(wù)主要在河南開展，曾一度成為河南省巨頭房企。

2020年8月26日，建業(yè)地產(chǎn)公布其2020年上半年中期業(yè)績(下稱半年報(bào))。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日止六個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.19億元，較2019年同期上升43.60%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤7.27億元，同比增長10.50%。

然而，建業(yè)地產(chǎn)上半年毛利率卻較去年同期下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)，低至23.73%，而其凈利潤率也僅有6.0%，較去年同期下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。還需要注意的是，《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理建業(yè)地產(chǎn)2018年上半年—2020年上半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司毛利率和凈利潤率長期處于逐年遞減態(tài)勢。其中，其毛利率分別為36.05%、27.28%和23.73%，凈利潤率分別為12.0%、8.5%和6.0%。

針對收益大增，而凈利潤率下滑、盈利能力承壓的問題，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至建業(yè)地產(chǎn)。該公司回復(fù)稱，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平均處于下降趨勢，上市房企的平均盈利水平下降2%左右。隨著建業(yè)地產(chǎn)最近幾年來規(guī)模的快速增長，受行業(yè)特點(diǎn)影響，結(jié)算會滯后1—2年的時(shí)間，因而造成公司結(jié)算利潤與銷售規(guī)模增長的不匹配。其并表示，這種情況會在未來大量結(jié)算資源體現(xiàn)時(shí)得到較大改善。

此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在收益大增的同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)成本也呈大增趨勢。其中，增幅最大的當(dāng)屬該公司的融資成本，今年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.70億元，同比增幅高達(dá)60.60%;而銷售成本緊隨其后，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.30億元，同比增長50.60%。

對于公司成本的驟增，建業(yè)地產(chǎn)方面表示，2020年上半年，受疫情影響，公司主動進(jìn)行了融資安排。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行了貸款展期，以確保手頭保有更多的貨幣資金，進(jìn)而確保疫情下的安全經(jīng)營。未來公司將通過嚴(yán)抓內(nèi)部管理和穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況，以實(shí)現(xiàn)融資成本的下降。

拿地疲軟發(fā)力輕資產(chǎn)

作為河南本地龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)深耕中原20余年。不過2019年5月，建業(yè)地產(chǎn)同另外15家房企競爭洛陽某地塊，最終與碧桂園一同殺入“決賽”。可是，在最后的“拿地之戰(zhàn)”中建業(yè)地產(chǎn)落敗。

此后，該公司拿地疲軟問題日益顯現(xiàn)。進(jìn)入2020年，在土拍火熱的情形下，建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲也僅有365.5萬平方米，較去年同期減少86.5萬平方米。

此外，2019年4月15日財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，13個(gè)省市棚改腰斬，河南亦從64萬套減到15萬套，跌幅高達(dá)77%。由于建業(yè)地產(chǎn)超95%的銷售額均來自河南地區(qū)，因此不得不下調(diào)今年的銷售額目標(biāo)至800億元。而在2019年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額曾首次突破了千億大關(guān)。

對于目標(biāo)額的被迫下調(diào)，建業(yè)地產(chǎn)方面稱，公司2020年銷售目標(biāo)實(shí)則為1100億元，而上文提到的800億元為公司重資產(chǎn)的目標(biāo)額，并不包括300億元的輕資產(chǎn)目標(biāo)額。

為何會有輕重資產(chǎn)之分?這要追溯到五年前建業(yè)地產(chǎn)的一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年，建業(yè)地產(chǎn)的董事會主席胡葆森在“建業(yè)+”新藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會上宣布，建業(yè)未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。由此建業(yè)地產(chǎn)開啟了“由重到輕”的轉(zhuǎn)型之路。

如今從業(yè)績上看，五年前的轉(zhuǎn)型已有成效。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為429.51億元，較上年同期增長約8.50%。其中，該公司靠傳統(tǒng)的拿地、建造以及銷售模式獲取的重資產(chǎn)合同銷售金額為300.16億元;而靠品牌、管理和資本輸出模式獲取的輕資產(chǎn)合同銷售金額為129.35億元，占總合同銷售金額比重分別為69.88%和30.12%。

走出河南顯艱難

正如前文所述，建業(yè)地產(chǎn)超95%的銷售額均來源河南地區(qū)。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020上半年，建業(yè)地產(chǎn)在河南省重資產(chǎn)合同銷售額占據(jù)銷售總額的99.5%。并且，該公司今年上半年在省外的在建項(xiàng)目數(shù)量為“0”，目前僅有海南為公司貢獻(xiàn)了0.51%的銷售額。

另外，建業(yè)地產(chǎn)的董事長胡葆森也曾在2019年表示“走出河南，對于建業(yè)來說還是個(gè)探索期，目前是謹(jǐn)慎輸出的階段。”然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，集中于河南發(fā)展并不利于建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，以及從百億級向千億級的進(jìn)階。并且，區(qū)域型企業(yè)的平滑風(fēng)險(xiǎn)能力也弱于全國化布局的房企。

對此，建業(yè)地產(chǎn)向《投資時(shí)報(bào)》研究員表示，公司的輕資產(chǎn)目前已經(jīng)布局了河北、陜西、山西、新疆等省市。并且，2020年上半年，該公司在全縣僅20余萬人、縣城僅5萬人的河北邱縣首開輕資產(chǎn)銷售項(xiàng)目，當(dāng)天售空，銷售金額高近3億元。建業(yè)地產(chǎn)表示，未來公司的重資產(chǎn)布局將做好區(qū)域深耕;而走出河南的業(yè)務(wù)布局主要以輕資產(chǎn)的模式輸出，產(chǎn)品形態(tài)以中原文化小鎮(zhèn)形態(tài)為主。(呂貢)

關(guān)鍵詞： 建業(yè)地產(chǎn)