3月，上市房企年報發布期。經歷了史上最嚴調控的2018年，房企的表現如何備受關注。隨著行業集中度的進一步加劇，克而瑞數據顯示，2018年TOP200各梯隊房企規模持續增長，銷售金額、集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達26.9%，TOP20房企集中度達37.5%。
一方面，龍頭企業市場占有率不斷提升;另一方面，嚴調控下龍頭房企具有資金、規模、管理等優勢，生存空間反而更大。而對于中小房企而言，生存空間被不斷擠壓。
中海、富力、景瑞三家房企的年報對比，正是大中小房企在2018年的真實表現。
在房地產行業，中國海外發展(0688，HK，以下簡稱中海)無論哪一項指標都算得上是“優等生”。
2018年中海的這份全年財務報表依舊無可挑剔：實現經營溢利707.3億港元，股東應占溢利達449.0億港元，凈利潤率達26.2%，凈借貸比率控制在33.7%。
《每日經濟新聞》記者注意到，坐穩“凈利潤之王”多年的中海，過去數年間過于注重盈利的平衡而限制了規模的發展，隨著一眾高舉高打房企的迅猛生長，這一王座今年很可能要讓予恒大集團。
中國海外發展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國表示，為了凈利潤的增加，中海會增加規模，公司也在增加土地儲備。“在凈利潤和行業方面我們希望能保持前列，我們也有信心實現領先地位。”
力保凈利優勢
雖然中海這些年在規模上始終沒有登頂，但憑借著驚人的凈利潤率和穩居行業TOP10的銷售規模，還是在“凈利潤之王”的位置上坐了超過10年。
情況是從中海規模增速放緩和以恒大集團為首的高周轉房企迅猛增長開始改變的。隨著恒大銷售額的爆發式增長，其結算規模在2018年上半年已經超過人民幣3000億元，而中海2018年全年實現的收入不過1714.6億港元。
中海2018年全年實現歸母凈利潤449.0億港元，而2018年上半年恒大的歸母凈利潤已經達到人民幣308.05億元。如無意外，恒大今年全年的歸母凈利潤將超過中海。
如果對比歷史數據，可以看出中海近幾年的凈利潤額增速正在放緩。《每日經濟新聞》記者從年報中獲取的數據顯示，2012~2017年，中海的凈利潤額分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元、370.2億港元和407.7億港元，增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。
外界對于“優等生”總有著更多的期待，也因而在業績會上，凈利潤的指標成為提問環節的高頻詞。
對于凈利潤增速放緩的問題，顏建國在業績會上坦誠：“總的來看還是由于結算的原因，我們的營收和利潤由過去幾年轉換而來的，上幾年我們的銷售增長速度沒有那么快，所以增長沒那么快。而且中海(凈利潤額)基數較高，2018年也有370多億港元了。”
顏建國還表示，規模不是中海最重要的目標，凈利潤率才是中海的最終目標。“當然為了凈利潤的增長，規模增長也是必須，中海會保持凈利潤在行業前列，我們也在努力。”
謹慎與進取
雖然管理層表態在規模上會更加進取，但一如既往的是，中海為自己設定了一個十分“保守”的年度銷售目標。顏建國稱，2019年，中海的目標銷售增長額是3500億港元，同比僅增長16%。
不過超額完成應該是大概率事件。中海一直習慣于立下一個無驚無喜的銷售目標，再在年中提高銷售目標，最終超額完成——這些年來都如此。顏建國也稱：“市場好的話，預期會超額完成。”
在納儲方面，中海地產還是表現出對規模的渴望。2018年，中海在內地28個城市和香港新增63幅土地，新增總樓面面積為1764萬平方米，總地價為1443.2億港元，權益地價為1084.4億港元。截至2018年底，中海系列公司土地儲備為9144萬平方米。
對于今年市場的預期，顏建國稱，今年房地產市場平穩健康發展，房地產行業從高速期進入平穩期。“穩健的市場環境下，我們設立銷售目標，我們的指標不算進取，我們的去化率達到50.3%便可以達到銷售目標，是正常年份的去化率。總體來看，管理層對完成指標有信心。市場如果好一點，我們的機會就在。”
在投資策略上，中海還是堅持在一二線城市，其中一線城市是投資重點。“去年中海在北京、上海、香港的土地投資額達到400億港元，超過了1/3。”顏建國推算，目前中海已經進入40余個城市，如果深耕當地市場，就能達到6000億港元的體量，空間巨大。
