在房地產(chǎn)降杠桿潮和融資監(jiān)管“三道紅線”遏制的大背景下，金科股份仍然“逆勢(shì)”而為，斥巨資拿地，顯露出對(duì)規(guī)模的渴求。然而，巨額拿地也帶來(lái)了同樣巨額的負(fù)債。
2020年簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金科股份(000656.SZ)2020年拿地148宗，土地購(gòu)置合同金額高達(dá)892億，已經(jīng)相當(dāng)于一家50強(qiáng)房企一年的銷售額。
在土地上的巨額投入也帶來(lái)資金壓力，其債務(wù)規(guī)模逐步攀升。最新三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，金科股份負(fù)債規(guī)模已達(dá)到3206.73億元。據(jù)往年數(shù)據(jù)，金科股份近五年資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，最高達(dá)80.47%。
高增長(zhǎng)下，不容忽視的是去杠桿問(wèn)題，三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金科剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.71%，凈負(fù)債率為112.2%，現(xiàn)金短債比為1.02倍，踩中兩條紅線，得監(jiān)管橙色警示牌。
在土地上的高歌猛進(jìn)，或許與其一個(gè)月前對(duì)外發(fā)布的5年銷售額達(dá)到4500億銷售目標(biāo)有關(guān)。此前金科公布的2020年銷售目標(biāo)為2200億元，屬于踩線達(dá)標(biāo)，且增長(zhǎng)速度有放緩趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)約20%，“5年4500億銷售目標(biāo)”相當(dāng)于5年再“造”一個(gè)金科。
一位業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，規(guī)模愈大，增長(zhǎng)愈難。由于舉債擴(kuò)張，金科積累了大量的負(fù)債，當(dāng)前負(fù)債或已遠(yuǎn)超去年三季度的3206億，同時(shí)踩中融資“紅線”，在這樣的背景下，4500億的目標(biāo)略有激進(jìn)，是一個(gè)“忽悠式”的規(guī)劃，一旦政策調(diào)控收緊，拿地受限，融資不順，后續(xù)一系列的現(xiàn)金流、資金鏈等問(wèn)題都會(huì)顯現(xiàn)，規(guī)模增長(zhǎng)就會(huì)成為紙上談兵。
針對(duì)上述問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至金科股份，截至發(fā)稿前仍沒(méi)有得到回復(fù)。
一年耗892億逆勢(shì)拓儲(chǔ)擴(kuò)張
發(fā)家于重慶的金科近年不斷向全國(guó)擴(kuò)張，已躋身行業(yè)銷售前二十。從2015年的221億元到2020年的2233億元，銷售額一路攀升，5年實(shí)現(xiàn)9倍增長(zhǎng)，是近年行業(yè)高增長(zhǎng)的典范。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，金科股份業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)取決于高性價(jià)比的剛性改善需求產(chǎn)品占比高、營(yíng)銷策略及時(shí)調(diào)整、宏觀的貨幣信貸放水支持大量的剛性改善需求買(mǎi)房者和對(duì)一二線城市的合理布局。
一個(gè)月前，金科剛剛制定新五年發(fā)展規(guī)劃，確立了2021至2025年的主要發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)到2025年總銷售規(guī)模4500億元以上。
值得注意的是，2020年，金科實(shí)現(xiàn)銷售額2233億，同比增長(zhǎng)18%。其中12月實(shí)現(xiàn)銷售額279億，創(chuàng)歷史新高。不止銷售高增，金科股份2020年的銷售回款也達(dá)到2011億元，同比增長(zhǎng)約25%，銷售回款率達(dá)90%，同比2019年同期的87%提升3個(gè)百分點(diǎn)。
2020年9月以來(lái)，金科整體銷售額處于下滑狀態(tài)，金九銀十期間的月銷售額都沒(méi)有超過(guò)260億元，但12月銷售額卻能達(dá)到276億元。
值得注意的是，在此期間，金科被爆出要求員工認(rèn)購(gòu)公司項(xiàng)目，并根據(jù)職級(jí)給出指標(biāo)，“不買(mǎi)房降職降薪，不買(mǎi)房開(kāi)除、不讓出門(mén)”、“賺20萬(wàn)年薪，買(mǎi)公司上百萬(wàn)房”。
隨著業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，金科股份對(duì)規(guī)模的野心顯而易見(jiàn)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，去年由于在疫情、“三道紅線”融資新規(guī)等背景下，很多房企由于流動(dòng)性不足在土地市場(chǎng)上鮮有收獲，甚至是顆粒無(wú)收。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，金科股份逆勢(shì)擴(kuò)土，2020年拿地148宗，土地購(gòu)置合同金額高達(dá)892億，已經(jīng)相當(dāng)于一家50強(qiáng)房企一年的銷售額。
“金科主要通過(guò)土地招拍掛，股權(quán)收購(gòu)并購(gòu)，土地加項(xiàng)目收購(gòu)兼并這三種途徑拿的地，并且比例都有所上升，所以整體拿地?cái)?shù)量多。”謝逸楓表示，拿地資金主要通過(guò)銀行貸款和自有資金，自有資金里商品房預(yù)售款占比高。還可以通過(guò)發(fā)公司債，財(cái)團(tuán)的貸款，包括信托基金的途徑獲得大量融資貸款去拿地。
然而，激進(jìn)拿地也提高了土地成本。金科股份2020年上半年拿地均價(jià)為3985.4元/平方米，占當(dāng)期10093.02元/平方米銷售均價(jià)的39.49%。而2019年，金科股份的拿地均價(jià)約為2672.28元/平方米，拿地成本上升，壓縮利潤(rùn)空間。
數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，金科新增計(jì)容建面1995.3萬(wàn)平方米，同比下降18.4%;拿地金額740億元，同比增長(zhǎng)20.6%;拿地均價(jià)3709.27元/平方米，同比增長(zhǎng)47.77%。
債務(wù)踩線利潤(rùn)承壓
加速擴(kuò)張下，金科有息負(fù)債規(guī)模也創(chuàng)下新高。截至2020年中期，賬面有息負(fù)債1106億元，較上年底增長(zhǎng)12%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額354億元，占賬面有息負(fù)債比重32%。
往年數(shù)據(jù)也顯示， 2016年-2019年，金科凈負(fù)債率分別為117.8%、220.22%、137.49%和122.34%，一直為高企狀態(tài)。截至2020年6月底，凈負(fù)債率達(dá)到124.62%;近五年資產(chǎn)負(fù)債率均在70%以上，最高達(dá)80.47%。
按照去年中期的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率為83.92%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.08%，永續(xù)債調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.18%，凈負(fù)債率為133.79%。綜合來(lái)看，針對(duì)融資的三條監(jiān)管紅線，金科股份全部觸及。
近幾年金科進(jìn)行了不少抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等。2018年開(kāi)始，企業(yè)開(kāi)展了大規(guī)模的對(duì)子公司、參股公司進(jìn)行擔(dān)保及合作方的財(cái)務(wù)資助，使得上市公司承擔(dān)了較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。
2020年中報(bào)顯示，截至2020年6月末，公司對(duì)參股公司、對(duì)子公司、子公司相互間及子公司對(duì)公司提供的擔(dān)保擔(dān)保總額合計(jì)933.92億元，占公司凈資產(chǎn)比例高達(dá)315.54%。2020年11月以來(lái)，金科股份擔(dān)保24次，涉及金額81億元。
由此還引來(lái)深交所問(wèn)詢，質(zhì)疑金科在借入大額有息負(fù)債的同時(shí)，為何對(duì)外提供大量財(cái)務(wù)資助。
對(duì)此，金科表示，合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款驟然增加主要系控股子公司其他股東同股同權(quán)調(diào)用資金所致，而合作方也擁有“同股同投、同股同調(diào)”的資金投入和調(diào)用權(quán)，不存在單純資助他人或?yàn)橘嵢±⒍峁┙杩畹馁Y助行為。
為了改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)壓力，金科股份跟多數(shù)房企一道，選擇拆分物業(yè)板塊上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告稱，擬拆分金科物業(yè)于港交所上市。
物業(yè)上市確實(shí)能夠在一定程度上改善金科股份的負(fù)債結(jié)構(gòu)。海通證券認(rèn)為，金科智慧服務(wù)已經(jīng)分拆上市完成，預(yù)計(jì)2020年底3項(xiàng)指標(biāo)中有1-2項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，公司回到橙線或黃線。可以預(yù)見(jiàn)，2021年金科舉債擴(kuò)大規(guī)模的可能性不再。
謝逸楓指出，高負(fù)債的確不可持續(xù)，要加快銷售回款，減少土地招拍掛高杠桿拿地，積極引進(jìn)更多戰(zhàn)略投資者合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)以節(jié)約資金，管理上更加精化細(xì)化，減少一定管理層費(fèi)用。
同時(shí)，金科還面臨著“保利潤(rùn)”壓力。去年前三季度，金科股份的扣非歸母凈利潤(rùn)為40.68億元，同比增長(zhǎng)0.64%;凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率分別為14.07%和25.18%，同比下降了2.12個(gè)百分點(diǎn)、4.92個(gè)百分點(diǎn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，金科的銷售毛利率為25.18%，而前30名房企的銷售毛利率則為27%，低于頭部房企的平均水平。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在“5年、4500億”的銷售目標(biāo)下，金科還需有效減低有息負(fù)債、持續(xù)提高營(yíng)收、利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流水平，提升主體資信評(píng)級(jí)，這也是金科目前正面臨的挑戰(zhàn)之一。
高層大換血
“五年內(nèi)沖擊4500億銷售目標(biāo)”，2021年伊始，金科股份宣布新銷售目標(biāo)的話音還未落下，管理層就迎來(lái)一場(chǎng)巨大的變動(dòng)。
1月13日，金科股份對(duì)外披露了集團(tuán)層面新一屆董事會(huì)候選人名單，現(xiàn)任董事長(zhǎng)蔣思海、總裁喻林強(qiáng)是陪伴金科的元老級(jí)人物，兩人將退居幕后，分別由金科原重慶公司總經(jīng)理周達(dá)和原云廣區(qū)域董事長(zhǎng)楊程鈞接任。
金科股份高層“大換血”，這份整體“年輕化”的董事會(huì)候選人名單中，平均年齡不足41歲，最年輕的僅有35歲。除劉靜以外，全部為新面孔。
金科股份表示，此次人事調(diào)整，建立在對(duì)于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷上：房地產(chǎn)已經(jīng)從“資源紅利”、“杠桿紅利”向“管理紅利”時(shí)代轉(zhuǎn)變。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一二把手同時(shí)被更換，說(shuō)明企業(yè)背后經(jīng)營(yíng)壓力有所增大，對(duì)企業(yè)整個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展來(lái)講，還是要確保人事的穩(wěn)定。
從2200億到4500億，不斷上升的銷售目標(biāo)下，金科股份開(kāi)啟高周轉(zhuǎn)模式。此前，金科股份采用了被稱為"1671"的高周轉(zhuǎn)模式——拿地后1個(gè)月開(kāi)工、6個(gè)月開(kāi)盤(pán)、7個(gè)月開(kāi)發(fā)貸上賬、1年內(nèi)現(xiàn)金流回正。
不過(guò)，在高周轉(zhuǎn)模式下，金科去年有多個(gè)樓盤(pán)因質(zhì)量問(wèn)題被投訴。
此外，金科股份內(nèi)部近年來(lái)發(fā)生多起內(nèi)部涉貪腐事件，涉及營(yíng)銷、行政、招投標(biāo)、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?3人。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些也是企業(yè)戰(zhàn)略節(jié)奏過(guò)快所引起的，主要跟項(xiàng)目的施工委托管理、自身規(guī)劃設(shè)計(jì)包施工質(zhì)量監(jiān)管疏漏、自身業(yè)務(wù)外包等有關(guān)。
謝逸楓指出，金科的發(fā)展戰(zhàn)略在融資上還是積極的，在加快銷售回款方面會(huì)增加一二線城市的布局與深耕，同時(shí)對(duì)人才與管理的激勵(lì)機(jī)制逐步進(jìn)行改革。未來(lái)發(fā)展模式會(huì)更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，由之前的快速增長(zhǎng)走向穩(wěn)健增長(zhǎng)，由增量轉(zhuǎn)向增值，這樣的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該會(huì)成為金科長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略。
