2009年，上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“紅星地產(chǎn)”)成立。經(jīng)過(guò)10年發(fā)展，紅星地產(chǎn)已成為一家行業(yè)綜合性地產(chǎn)開發(fā)商。
克爾瑞日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，紅星地產(chǎn)全口徑銷售金額396.8億元，在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排第60位。此前的2017年和2018年，紅星地產(chǎn)的銷售金額分別為318億元和435.2億元。2018年，紅星地產(chǎn)董事長(zhǎng)車建新在公司的“品牌大使簽約發(fā)布會(huì)”上宣布，公司正向千億目標(biāo)邁進(jìn)。
有房地產(chǎn)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“500億和1000億規(guī)模都被視為房企需要跨越的兩道門檻，目前紅星地產(chǎn)的年度銷售金額剛過(guò)400億元，此時(shí)提出千億目標(biāo)，公司戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)模式、現(xiàn)金流和人才儲(chǔ)備等方面都需要經(jīng)歷重重挑戰(zhàn)。”該評(píng)論員還強(qiáng)調(diào)，在地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)有個(gè)“500億魔咒”的說(shuō)法，就是說(shuō)部分房企銷售達(dá)到500億后，會(huì)面臨停滯不前的瓶頸期，這也是第二梯隊(duì)房企普遍面臨的一個(gè)問(wèn)題。
還有機(jī)構(gòu)分析師表示，紅星地產(chǎn)現(xiàn)在談“千億”還為時(shí)過(guò)早，公司在考慮如何彎道超車的同時(shí)，也應(yīng)考慮如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，把風(fēng)險(xiǎn)防范和利潤(rùn)放在第一位。
母公司負(fù)債超1600億，運(yùn)營(yíng)資金從何而來(lái)？
提出千億目標(biāo)的紅星地產(chǎn)，近期頻繁在土拍市場(chǎng)亮相。今年3月，溫州市城市中心區(qū)前網(wǎng)D街坊東片地塊正式掛牌出讓，紅星地產(chǎn)攜江西省省屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(控股)有限公司和溫州天之畝投資有限公司以16.27億元的價(jià)格競(jìng)得。
4月，紅星地產(chǎn)持股的太原紅星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.37億元的價(jià)格拿下太原SG-1912地塊;7月，全資子公司以總價(jià)19.243億元摘得天津?yàn)I海新區(qū)中新生態(tài)城原旅游區(qū)內(nèi)一宗住宅、商服綜合用地。
克爾瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，紅星地產(chǎn)新增土地貨值419.8億元，在全國(guó)房企中排58位。
拿地離不開資金的支持，那么紅星地產(chǎn)目前的資金狀況如何?由于紅星地產(chǎn)未上市，其資金狀況或許可以從母公司紅星美凱龍控股集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“紅星美凱龍控股”)及關(guān)聯(lián)公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司(A+H上市，以下簡(jiǎn)稱“美凱龍”)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中窺見(jiàn)一斑。
資料顯示，紅星美凱龍控股旗下有兩家旗艦公司，分別是紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司和重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司，紅星地產(chǎn)便隸屬于后者。
紅星美凱龍控股在上交所發(fā)布的債券半年報(bào)顯示，截至2019年6月底，公司負(fù)債金額共1662.87億元，與2018年底的1479.73億元相比增長(zhǎng)183.14億元;9月初，紅星美凱龍控股發(fā)布公告，截至2019年8月末，公司借款余額為870.12億元，累計(jì)新增借款占2018年末凈資產(chǎn)的比例為20.79%。
美凱龍的半年報(bào)則顯示，截至2019年6月30日，美凱龍的負(fù)債總額為715.24億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.47%;而2018年底的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為655.65億和55.25%。值得一提的是，美凱龍6月底的流動(dòng)負(fù)債為232.14億元，是流動(dòng)資產(chǎn)(155.25億元)的1.5倍。
上述房地產(chǎn)評(píng)論員認(rèn)為，紅星美凱龍控股及美凱龍負(fù)債的攀升，幾乎堵死了紅星地產(chǎn)單純靠母公司輸血這條路。
一邊強(qiáng)調(diào)品質(zhì)重要性，一邊多地項(xiàng)目遭維權(quán)
在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，車建新多次在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)和品質(zhì)的重要性。紅星地產(chǎn)也在其官網(wǎng)提到，從未停止對(duì)品質(zhì)的探尋、對(duì)生活之美的追求。
然而，聲稱“始終致力于為每一座中國(guó)城市帶來(lái)更為美好的高品質(zhì)生活”的紅星地產(chǎn)，旗下的項(xiàng)目頻繁遭遇業(yè)主投訴和維權(quán)。
今年6月底交房的山西晉中紅星天鉑，其業(yè)主對(duì)山西青年報(bào)記者反映，該小區(qū)存在車庫(kù)漏水、房屋漏水各種問(wèn)題。有業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，稱紅星天鉑收房流程不合理，合同寫明是先驗(yàn)房后收房，但是實(shí)際交房的時(shí)候是先交錢，還要簽一些如交房后不能對(duì)房屋質(zhì)量提出異議之類的“霸王條款”。
另?yè)?jù)荊門晚報(bào)報(bào)道，荊門紅星時(shí)代廣場(chǎng)的多位業(yè)主反映，樓盤開發(fā)商擅自占用居民樓架空層建食堂或辦公區(qū)，不僅侵犯了全體業(yè)主的公共利益，還帶來(lái)安全隱患。荊門市房管局接到投訴后安排人員進(jìn)行調(diào)查，要求開發(fā)商在規(guī)定時(shí)間完成整改。
還有業(yè)主在第三方平臺(tái)投訴，稱重慶綦江紅星國(guó)際廣場(chǎng)小區(qū)部分房子交房后不久出現(xiàn)墻體裂縫等問(wèn)題，導(dǎo)致根本無(wú)法居住。
對(duì)于上述業(yè)主的投訴和整改進(jìn)度，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者曾致電致函紅星地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時(shí)未收到任何回復(fù)。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是紅星地產(chǎn)過(guò)于追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的“后遺癥”，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這與紅星地產(chǎn)的管理半徑大不無(wú)關(guān)系。
紅星地產(chǎn)官網(wǎng)資料顯示，目前公司已在天津、重慶、蘇州等全國(guó)53座城市落子，累積項(xiàng)目百余個(gè)。如果以100個(gè)項(xiàng)目落地53城來(lái)計(jì)算，平均每座城市所開發(fā)的樓盤不足2個(gè)，這導(dǎo)致管理難度進(jìn)一步加大。
