任志強(qiáng)說“有點(diǎn)瘋”,市場認(rèn)為“有點(diǎn)狂”,自稱不懂金融就做不好房地產(chǎn)的閩系地產(chǎn)商人黃其森正被千億債務(wù)壓得喘不過氣來。
“瘋”與“狂”是對黃其森的高杠桿、狂飆突進(jìn)式擴(kuò)張的高度概括。而事實(shí)確實(shí)如此,2011年黃其森借殼上市的泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)僅為82.28億元,截至去年9月末,總資產(chǎn)為2420.91億元,不到7年,勁增28.42倍。同期,作為土地儲備標(biāo)志的存貨增長了23.75倍。
然而,泰禾激進(jìn)擴(kuò)張之余,負(fù)債也急劇上升,截至去年9月末,其負(fù)債總額已突破2000億元,凈負(fù)債率高達(dá)342.14%,領(lǐng)跑A股同行。
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控、金融去杠桿,泰禾集團(tuán)資金告急。危機(jī)來臨,黃其森倉促祭出“續(xù)命三招”:高周轉(zhuǎn)、賣子、引入戰(zhàn)投。
此外,其還多方爭取銀行授信、高比例股權(quán)質(zhì)押。這一切,都表明黃其森在拼命找錢還債。
備受關(guān)注的是,年報(bào)尚未披露,泰禾集團(tuán)提前公布了有史以來最大規(guī)模高送轉(zhuǎn)方案,刺激股價(jià)大幅飆升,引發(fā)市場對其化解黃其森被平倉風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑。截至目前,黃其森及其一致行動人所持股權(quán)超90%被質(zhì)押融資。
黃其森究竟籌了多少錢,泰禾集團(tuán)的債務(wù)缺口還有多大,尚不得而知。面對今明兩年泰禾集團(tuán)需償還近千億元債務(wù),曾經(jīng)頗為自信且運(yùn)氣不錯的黃其森,還會有這么好的運(yùn)氣嗎?
五天賣三子力求“活下去”
資金告急,曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”泰禾集團(tuán)也不得不開啟“狂甩賣”模式。
3月27日,泰禾集團(tuán)全資子公司廈門泰禾與世茂房地產(chǎn)持股公司廈門悅霖簽署股權(quán)協(xié)議,廈門泰禾向廈門悅霖轉(zhuǎn)讓其持有的漳州泰禾房地產(chǎn)40%股權(quán),交易對價(jià)為6.34億元。交易完成后,廈門泰禾還持有漳州泰禾60%股權(quán)。
這是泰禾集團(tuán)短短5天內(nèi)第三次向世茂房地產(chǎn)出售資產(chǎn)。
3月25日,泰禾集團(tuán)宣布轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù),接盤者為世茂股份(世茂地產(chǎn)擁有A股世茂股份、H股世茂房地產(chǎn)兩個上市平臺),交易對價(jià)高達(dá)18.06億元。雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。
南昌茵夢湖項(xiàng)目是泰禾集團(tuán)去年兩次收購而來,合計(jì)耗資29.30億元。此前,小商品城進(jìn)入5年最終兵敗。泰禾集團(tuán)如此大手筆全盤接手,曾令業(yè)界矚目。只是,僅過半年,泰禾集團(tuán)此次出售完成后,持股比降至49%,開發(fā)該項(xiàng)目的主動權(quán)拱手出讓。
此前2天,泰禾集團(tuán)還將全資子公司杭州泰禾持有的杭州藝輝商務(wù)51%股權(quán)出售給世茂股份孫公司上海煦曉,交易對價(jià)為3.79億元。此外,世茂股份還需按比例承擔(dān)該項(xiàng)目前期貸款約7.14億元。
短短5天出售三項(xiàng)資產(chǎn),泰禾集團(tuán)將回血28.19億元(含交易對方承接的債務(wù))。或許,泰禾集團(tuán)擬出售的資產(chǎn)遠(yuǎn)不止這些。3月26日,世茂房地產(chǎn)總裁許世壇在2018全年業(yè)績說明會上公開表示,與泰禾絕對不止一二個項(xiàng)目的合作,合作范圍要比現(xiàn)有的大很多,陸續(xù)會有更多的項(xiàng)目收購。
其實(shí),泰禾集團(tuán)賣子也遠(yuǎn)不是今年才開始。去年12月14日,泰禾集團(tuán)還公告稱,公司將間接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾三家公司各100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福州運(yùn)成),交易對價(jià)為6.35億元。
除與世茂地產(chǎn)接洽達(dá)成上述交易外,公開消息稱,泰禾集團(tuán)還相繼與融創(chuàng)、華僑城、信達(dá)等知名房企洽談過合作事宜,主要涉及廣州、廈門等地項(xiàng)目股權(quán)合作。消息還稱,泰禾集團(tuán)擬出售的項(xiàng)目多達(dá)12個。
上周,針對出售資產(chǎn)等事宜,長江商報(bào)記者向泰禾集團(tuán)發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿時(shí)止,未收到回復(fù)。
短期債務(wù)是貨幣資金3.71倍
大舉賣子求生的泰禾集團(tuán)巨額債務(wù)高懸,償債壓力奇大。
1965年出生的黃其森曾供職于建行福建省分行。1996年,31歲的黃其森下海創(chuàng)立泰禾地產(chǎn),主攻住宅,2002年北上進(jìn)京,開發(fā)“運(yùn)河岸上的院子”,宣稱“要打造中國第一豪宅別墅”。
黃其森資本市場之路始于2010年。當(dāng)年9月30日,成功借殼同為福建的福建三農(nóng)。從2012年開始,黃其森便在地產(chǎn)界刮起了“泰禾旋風(fēng)”,瘋狂拿地?cái)U(kuò)張。曾經(jīng)備受質(zhì)疑的是,2014年一季度,泰禾集團(tuán)營業(yè)收入為10.61億元,而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280億元,拿地支出與營收嚴(yán)重不匹配。如此豪購,就連華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)都忍不住評價(jià)“有點(diǎn)瘋”。
其實(shí),泰禾集團(tuán)拿地最為迅猛是2017年。當(dāng)年八九月間的一個月,9次出手,涉及資金120億元。而當(dāng)年,其共獲取36個項(xiàng)目,合計(jì)投入資金達(dá)552.40億元。
截至去年9月底,泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2420.91億元,較2011年底暴增了28.42倍,存貨1679.27億元,同期增長23.75倍。
相較資產(chǎn)及存貨的暴增,泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流與其嚴(yán)重背離。2011年至2017年,公司連續(xù)7年經(jīng)營現(xiàn)金流為凈流出,合計(jì)凈流出554.84億元。這意味著,公司經(jīng)營活動不僅沒有回血,反而持續(xù)流血。去年略有改善,前三季度,凈流入1.62億元。
同期,公司投資活動現(xiàn)金流也是連續(xù)7年凈流出,合計(jì)凈流出453.70億元。只有籌資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流入,7年合計(jì)凈流入1134.21億元,其中,2017年凈流入484.66億元。
由此可見,7年間,泰禾集團(tuán)依靠舉債1134.21億元來維持其高速擴(kuò)張,其自身造血能力極其孱弱。事實(shí)上,去年前三季度,其現(xiàn)金回款率為38.94%,遠(yuǎn)低于70%—80%行業(yè)平均水平。
造血能力太弱、完全靠輸血運(yùn)營,這種高杠桿模式在房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力下財(cái)務(wù)壓力不期而至。
截至去年三季度末,泰禾集團(tuán)短期借款188.80億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債457.93億元、長期借款538.01億元、應(yīng)付債券250.35億元,合計(jì)高達(dá)1435.09億元,其中短期債務(wù)646.73億元。同期,貨幣資金僅有174.41億元,短期債務(wù)是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口,其財(cái)務(wù)壓力可見一斑。
不僅如此,占泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)約七成的存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于同業(yè)。2017年,其存貨周轉(zhuǎn)率為0.15次,位居A股上市房企92位。
一名上市房企人士向長江商報(bào)記者稱,泰禾集團(tuán)開發(fā)的多是豪宅,相較普通住宅,轉(zhuǎn)化為收入要慢一些。
兩年要還千億債務(wù)或要靠金主
頻頻出售資產(chǎn)回流資金或只是杯水車薪,泰禾集團(tuán)要徹底化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或要靠金主。
2018年之前,黃其森用“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)保”撬動的資金頻繁并購進(jìn)而開發(fā)豪宅的模式行不通了。2018年的冬天,對黃其森而言,感覺特別冷。泰禾集團(tuán)完成銷售額遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期,2000億元目標(biāo)遙不可及。更為嚴(yán)重的是,此前借新還舊模式不行了,申請貸款審批不再順暢了。
這讓黃其森意識到危機(jī)來臨,他決定迅速行動挽救。去年春節(jié),黃其森在北京市場發(fā)起了“壹號搶收計(jì)劃”,相傳定價(jià)高端的西府大院項(xiàng)目降價(jià)出售,創(chuàng)造了單周認(rèn)購15億的紀(jì)錄。
除了促銷推行高周轉(zhuǎn)外,黃其森還大舉推進(jìn)出售資產(chǎn)、爭取銀行授信。現(xiàn)在看來,這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動雖然有一些成效,但仍然不足以償還上千億債務(wù),況且,部分項(xiàng)目毛病不少,江蘇38億元并購案糾紛就是例證。
根據(jù)東方金誠出具的《泰禾集團(tuán):主體及相關(guān)債項(xiàng)2018年度跟蹤評級報(bào)告》,2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。
目前尚不知泰禾集團(tuán)去年是否如期償還了債務(wù),但今明兩年需償還的債務(wù)合計(jì)高達(dá)951.58億元,而這還只是報(bào)表上公開的債務(wù),是否存在隱形債務(wù)不得而知。
除上述籌資措施外,黃其森的融資渠道并不寬。遭遇信用評級降級后,泰禾集團(tuán)發(fā)債、銀行貸款將受到一定限制,而其股權(quán)質(zhì)押融資已被鎖死。
截至目前,泰禾集團(tuán)控股股東泰禾投資股權(quán)質(zhì)押比高達(dá)99.9969%,其一致行動人黃敏、葉荔股權(quán)質(zhì)押比為95.15%、100%。整體上,泰禾投資及其一致行動人股權(quán)質(zhì)押比為99.65%。這意味著,一旦市場大幅波動,黃其森面臨平倉風(fēng)險(xiǎn)。
備受質(zhì)疑的是,4月1日,泰禾集團(tuán)提前發(fā)布創(chuàng)歷史的“10轉(zhuǎn)增10派2.2元”高送轉(zhuǎn)預(yù)案刺激股價(jià)大幅上漲,此舉被解讀為應(yīng)對大股東平倉風(fēng)險(xiǎn)。
“華夏幸福的危機(jī)靠金主中國平安化解。”一投行人士向長江商報(bào)記者稱,雖然泰禾集團(tuán)出售資產(chǎn)一定程度上能緩解財(cái)務(wù)危機(jī),但徹底解決還是要靠股權(quán)融資,引入金主成為戰(zhàn)略投資者或是良策。