消失的房產中介費折扣
從去年12月至今,老包把自己門店的中介費從1%一路提到了1.5%,這個數字,行業的標準價是2.7%。如果春節后的疫情平穩,老包計劃再向上提到1.8%。
像老包這種只有一兩家門店的小中介一樣,在這個冬天里,北京大部分房產中介都選擇了取消或大幅縮小傭金優惠。鏈家連老客戶的9.5折也沒了,我愛我家的門店8折也改成只有買賣同體才能享受傭金優惠,連近年來市場份額不斷下降的麥田傭金折扣也進一步縮小……隨著市場活躍度的提升,一些之前釋放的優惠政策正在被收回。
從1%到1.5%
在陳瑾不斷的催促下,弟弟陳生終于趕在2020年12月底前,在老熟人老包的中介門店,把兒子上學要住的房子落聽了,只不過,中介的傭金費用比陳瑾同事12月初買房的時候,多出了好幾萬元。
剛剛過去的近2個月,陳瑾發現老包的傭金從1%、1.35%漲到了1.5%,同時“水漲船高”的還有房子的緊俏度。
“沒辦法,市場確實好,特別是小戶型,搶已經來不及了,需要圍獵。”距離上一次老包用“圍獵”這個詞,已經過去了將近四年的時間。
老包的門店屬于小區底商,名義上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌,實際上,這是家夫妻店。按照老包的說法,掛個牌子,一個是為了讓生客放心;再一個,就是眼下的市場狀況,兄弟門店能互相幫一把。
老包對社區“吃”得很透,特別是老人和小區里的大學教授們,誰家有一個老人臥床,誰家兩口子都是大學教授、孩子長期是保姆帶,他都了如指掌,需要的時候搭把手、多關照點。再加上老包自己的家也在這里,小區里很多人買賣房子都找老包,經常是老太太賣房找老包,也要自己兒女去找老包買房。
除了街坊鄰居的關系,更重要的是老包給的傭金常年只有1個點。
1個點是什么概念,按照目前大的中介機構鏈家2.7%的傭金標準,老包這種海淀知名小區一套兩居室“條件不錯”的房子,大概在1200萬-1300萬元,買賣流程下來,傭金要30多萬元,即便是我愛我家給的熟人折扣8折,整體也要25萬-26萬元,而老包只收12萬-13萬元。
從去年12月中旬開始,傭金不斷提高,從1%到1.35%,陳瑾帶過去的朋友,最后一個買一居室的同事給出了1.5%。那套房子,已經在鏈家帶看了多次,最后卡在了業主要求全款交易,老包帶著陳瑾的同事直接敲門,拍出了全款、不是“連環單”的兩個條件果斷拿下。
一居室“暫無貨源”
“沒辦法,目前小區的一居室除了鏈家手里還有兩套有‘瑕疵’的,其他都賣光了,大家都在搶房子,靠我們一家不行,幾個兄弟店得串,這都是有成本的。”老包承認,在海淀買一居室的,基本上都是為了孩子,因此也就造成了目前一居室“暫無貨源”。
“五六百萬元的資金,就算是在海淀,不太好的位置、老點的房子也能找個小兩居了。”陳瑾弟弟的兒子比她的兒子還要大一歲,讓兩個孩子一起上學,是陳瑾媽媽理想的狀態。起初,弟弟想讓陳瑾搬到自己住的朝陽區,陳瑾果斷拒絕了,用她的話說“住慣了西邊,到哪兒都覺得人多,學校還不行”。
在很多人眼里,陳瑾買房是成功的,婚房附近就有一個不錯的小學,加上小區里自帶的幼兒園,基本上12歲之前都不用操心孩子上學問題,這也是該小區目前房子賣得好的原因。
“鏈家在我們小區周圍有3家店、我愛我家有2家,像我們這樣掛牌不掛牌的還有好幾家,能養得了這樣的市場,成交基數可想而知。”老包如是歸納小區周邊二手房的市場狀況。
與老包的小中介不同,鏈家、我愛我家等一些頭部機構目前執行著2.7%的中介費用,但一些之前釋放的優惠政策正在被收回,這一切也都源于市場“好轉”的預期。
“目前的市場狀況給了我們極大的信心,與去年同期相比可謂是天壤之別。”北京商報記者同時也走訪了幾家頭部中介機構的門店,中介人員同樣給出了一居室出清緊俏的答案,要么“暫無貨源”,要么可供選擇空間不大。
上述中介人員告訴北京商報記者,受調控政策影響,目前北京二手房價格水平已處于較低值,因此也造成購房者在買房時受此因素影響不大。但總價是至關重要的因素,能不能湊夠首付,決定著該不該有買房的念頭,“一居室的快速出清,代表著市場自我修復已經進入成熟階段,未來具體市場表現不好預判,但開局是喜人的”。
局部“暖冬”
下行的二手房市場遭遇疫情“黑天鵝”,打折讓利是最簡單粗暴的搶奪市場的手段,如今的變化,似乎也預示著市場“暖冬”的苗頭。
對于目前北京二手房市場的表現,地產分析師嚴躍進表示,北京二手房市場回暖,是此前積壓需求的釋放,但這也只是局部表現。放眼全北京二手房市場,自“3·17”調控政策至今,樓市調控仍加碼不斷,因此部分市場回暖源于剛性需求,但大幅度漲價走量并不會出現。除此之外,目前疫情仍帶來諸多不確定性,這方面也會影響到未來購房預期。
北京商報記者注意到,北京執行“3·17”調控政策已將近四年時間,從實施效果來看,二手房價格出現明顯回調。
在疫情影響下,2020年北京二手房市場仍表現出韌性復蘇。貝殼研究院發布的報告顯示,2020年全年北京市二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米,同比微跌0.5%,連續三年保持相對平穩態勢。
二手房市場快速復蘇的背后,也源于房貸利率下降帶動市場需求釋放。2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬松政策影響下,房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致,到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。
盡管北京二手房成交出現回溫跡象,但熱度或在今年2月戛然而止。貝殼研究院發布的報告顯示,2月北京市場面臨較大向下壓力下,熱度難續。1月下旬密集調控出臺及銀行購房信貸環境收緊,即使部分人群“就地過年”,難延續1月高體量成交。2月市場需求降溫,前期上漲較快的城市或區域房價漲幅將收窄。
在剛剛過去的周末,北京市銀保監局發布通知,已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組,于近日赴銀行機構開展專項核查。對于銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題,一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況,指導北京市銀行業協會積極行動,對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。
對于這樣的一則消息,無論是老包在內的一線經紀人,還是貝殼這樣的大機構,都認為2021年將是房地產調控長效機制持續深化的一年,房價及預期的異動將受到更及時、更嚴格的管控,同時宏觀貨幣環境及購房信貸環境邊際收緊可能性較大。與2020年相比,2021年是調控及信貸加壓下房價趨穩的一年。(盧揚 王寅浩)