每經記者開年實探上海二手房貸市場：放款“比前陣子快多了”首套房貸利率已降至4.95%
每經記者 李玉雯 每經編輯 廖丹
“材料齊全審批好后，他項權證到，等放款大概一個月，比前陣子已經快多了?！碑敗睹咳战洕侣劇酚浾咴诮煌ㄣy行上海某支行咨詢房貸辦理時，個貸經理如此表示。
這并非個例，與去年下半年動輒三四個月，甚至半年以上才能放款相比，虎年開年以來，上海地區多家銀行的放款速度明顯提高。每經記者日前走訪了包括國有大行、股份行、城商行在內的多家銀行網點，了解到目前銀行對于二手房貸款無論是審批還是放款均有所提速，大多是在過戶完成后一個月內可以放款，也有股份行個貸經理表示可在一到兩周內放款，并且直言“今年相比去年(放款)情況好很多了”。
不過，多位個貸經理強調這是當前辦理的時間進度，不確定哪天會出臺新的調控政策。
另外，房貸利率也有所下調。去年7月24日起，上海首套房貸利率、二套房貸利率分別上調至5%、5.7%。每經記者在近日的走訪中了解到，目前各大銀行的首套房貸利率已跟隨最近一期LPR變動下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。
審批和放款都快了
近日，每經記者以購房者的身份前往上海地區多家銀行網點咨詢房貸業務，在溝通過程中了解到，當前多家銀行對于二手房貸款在審批及放款流程上均有所提速。
“就看資料齊不齊全，資料齊的話，現在來辦(房貸)審批都挺快的。”工商銀行某支行個貸經理對記者表示。
農業銀行某支行個貸部人士告訴記者：“如果你是通過一些大的房產中介來買房，那現在可以直接來我們銀行申請貸款；如果是一些比較小的中介，要看這個中介是不是在我們銀行的中介準入名單里，如果不在名單里，現在暫時是不能來做房貸的?！彼瑫r提到，一般情況下，資料齊全來申請房貸，現在審批基本在三至四周。
記者在咨詢中了解到，目前銀行對二手房貸款審批加放款的整體流程大致需要兩個月，與去年因房貸額度緊張導致銀行放款時間動輒三四個月甚至半年相比，當下這一放款節奏已經明顯加快。
“材料齊全審批好后，他項權證到，等放款大概一個月?！苯煌ㄣy行某支行個貸經理同時說道，后面是否會再加快還不知道，“比前陣子已經快多了”。
記者也從上海銀行某支行個貸部了解到，該行二手房貸款基本一個月左右審批能結束，房子過戶抵押以后放款，一般加起來兩個月左右。
不過，多位個貸經理會強調這是當前辦理的時間進度。例如，當記者向建設銀行某支行個貸經理咨詢房貸多久能放款時，對方表示：“這個不確定的，沒法給你個具體時間，因為不確定哪天會出新的調控。只能說現在的情況是，審批一個月，放款一個月，整個流程下來差不多兩個月?！?/p>
興業銀行某支行個貸經理對記者表示，一季度銀行二手房的貸款額度相對比較充足，但現在還有一個月左右就到季末了，“我們也沒法保證具體什么時間能放款，只能說目前的額度是比較充足的?！?/p>
相對來看，也有銀行的業務處理節奏更快。招商銀行某支行個貸經理對記者表示：“您簽了合同付完首付后，我們銀行的貸款審批一般是兩周左右，交易中心和銀行都會核查房屋坐落情況等信息。審批好后，您跟賣家去交易中心完成過戶及交稅，弄好后一到兩周放款。公積金貸款兩周左右可以放款，純商貸可能一周左右就可以放款?！?/p>
“去年等待放款時間比較長，今年相比去年情況好很多了?！鄙鲜鰝€貸經理說道。
首套和二套房貸利率雙降
記者在走訪中了解到，目前上海地區各大銀行的首套房貸利率已下降至4.95%，二套房貸利率降至5.65%。
去年7月24日，上海首套房貸利率由4.65%調整至5%(當時LPR+35基點)，二套房貸利率由5.25%上調至5.7%(當時LPR+105基點)。
而從央行最新公布的2022年1月貸款市場報價利率(LPR)來看，1年期LPR為3.7%、5年期以上LPR為4.6%。其中，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下調5個基點，也是20個月來首次下調。
跟隨5年期以上LPR變動，上海地區各大銀行的首套及二套房貸利率也相應下調了5個基點，不過相較LPR的加點幅度依然沒變。“各家銀行都是一樣的”，多位個貸經理告訴記者，同時提醒關注之后每月LPR變動，房貸利率也會跟隨作出相應調整。
以“貸100萬，30年，等額本息”的商業貸款為例，原先首套房貸利率5%，需要每月還月供5368.22元，利息總額93.26萬元；首套房貸利率下調至4.95%后，需要每月還月供5337.7元，利息總額92.16萬元。
類似地，原先二套房貸利率5.7%，需要每月還月供5804元，利息總額108.94萬元；二套房貸利率下調至5.65%后，需要每月還月供5772.36元，利息總額107.8萬元。
堅守房住不炒定位
去年以來，上海多部門聯合出臺了“滬十條”“滬七條”等系列調控文件，堅守“房住不炒”定位，維護上海房地產市場平穩健康發展。在此背景下，包括銀行貸款投放、限購政策、交易價格等多個方面都迎來更為嚴格的約束。
例如，2021年1月22日起施行的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)，明確嚴格執行差別化住房信貸政策，要求實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
2021年3月3日印發的《上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》(滬建房管聯〔2021〕129號)，要求進一步加強房地產中介管理，規范二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
2021年7月24日起實施的《關于加強住房贈與管理的通知》(滬建房管聯〔2021〕476號)，明確通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。這被視為是上海樓市限購政策“打補丁”之舉，意味著此前炒房客利用贈與方式繞開監管的方式不再奏效。
可以看到的是，房住不炒的定位在不斷被鞏固。在2022年首場銀行業保險業例行新聞發布會上，銀保監會辦公廳副主任張忠寧介紹，2021年11月末房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定，購房者的合理住房需求進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。
國家統計局最新發布數據顯示，2021年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。據測算，一線城市北上廣深新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，其中北京環比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%；一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中北京、上海環比上漲，廣州、深圳環比下降。
關鍵詞： 二手房貸
