在房地產(chǎn)市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下,預計明年全國房地產(chǎn)活動將整體繼續(xù)走冷;但從中長期看,由于城鎮(zhèn)化趨勢不變,未來5~10年,中國對房地產(chǎn)的需求還將維持在一個平穩(wěn)、乃至較快的增長區(qū)間。
11月10日,植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平在中國宏觀經(jīng)濟論壇(CMF)上表達了上述觀點。
他認為,當前,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列調(diào)整是短中期的,尤其是受包括針對房企和金融機構在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的松緊度調(diào)整影響;從中長期看,房地產(chǎn)需求尚未達到漲勢逐漸觸底的階段,房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的支撐作用依然堅挺。
從短期來看,連平稱,當前全國房地產(chǎn)市場正處于一個投資、供地、價格、成交全面走冷的階段。數(shù)據(jù)顯示,三季度房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯下行,其中三季度房地產(chǎn)新開工、銷售和投資繼上半年的強勁增長后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。
連平認為,考慮到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場下行是一個難以改變的事實,而房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟和金融體系至關重要,且牽涉行業(yè)眾多,現(xiàn)階段,應警惕房地產(chǎn)活動走弱對宏觀經(jīng)濟帶來的風險。
“后續(xù)應持續(xù)關注房地產(chǎn)投資增速放緩將對整體投資和消費的帶來的波及和影響?!边B平說,近兩年來,房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重保持平穩(wěn)較高增長,截至2021年9月末,其占比已超過28%。房地產(chǎn)開放投資大幅下行,將對房地產(chǎn)市場的整體投資消費環(huán)境帶來一系列沖擊。比如,對建筑業(yè)、耐用消費品、住房金融服務以及家用電器等行業(yè)領域造成的負面影響。
長春市生態(tài)大街附近的一處在建樓盤(2月22日,無人機照片)。新華社。
從中期來看,連平預測,明年樓市將延續(xù)下行態(tài)勢。具體來看,在房企銷售上,通過對目前住房信貸增長情況的分析,2022年全年商品房銷售增速將較今年有所放緩,甚至可能出現(xiàn)階段性負增長。在房企拿地上,參照2011年、2014年和2018年,即房企拿地趨于謹慎的三年,2022年房企購置土地面積將較今年下降,降幅在7%左右。
其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資的降速會導致其對投資、消費等宏觀經(jīng)濟的多個方面拉動作用減弱?!耙苑康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)投資的比例為0.53來計算,如果明年房地產(chǎn)產(chǎn)值約8.46萬億元,那么其對GDP的拉動只有0.6個百分點,貢獻率是7.3%?!边B平稱。
連平認為,在短中期內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)全面景氣度下行需要引起高度關注,建議相關政策從“穩(wěn)房價”“穩(wěn)地價”向“穩(wěn)預期”調(diào)整,即將“穩(wěn)預期”放在更為重要的位置上。
“在房地產(chǎn)市場治理調(diào)節(jié)的過程中,建議調(diào)控政策趨向溫和,尤其是金融領域的相關政策,應在風險可控的條件下,做出適當邊際放松,引導市場預期回歸平穩(wěn)。也即是說,金融機構應該要滿足、支持優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求,以及居民剛性和改善性購房的需求,提供合理的金融支持。”連平稱。
之所以呼吁將房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境保持在一個相對合理的狀態(tài),在連平看來,也是因為從中長期來看,在“房住不炒”的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)還會有一個較大的發(fā)展空間和機遇期。
連平稱, 2020年,中國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%,這一比例仍低于許多同等發(fā)展階段上的國家,所以未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然不小。與此同時,根據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計,流入地擁有住房的流動人口占比已近30%,而其余7成租房群體中,有25%人口有在流入地長期居留的意愿。這表明,隨著城鎮(zhèn)化推進、流動人口規(guī)模的擴大,在人口流入的城市地區(qū),其住房需求會進一步增加。
“基于此,我對中國房地產(chǎn)市場的中、長期走勢持樂觀態(tài)度,至少在未來5年~10年間,中國對房地產(chǎn)的需求還將維持在平穩(wěn)、乃至較為快速的增長區(qū)間。從更長期來看,中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中所扮演的角色仍至關重要。未來,我們可以逐步地減少對房地產(chǎn)市場的依賴,但要真正告別對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴,依然很難。”連平稱。
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