昔日“地產(chǎn)航母”——合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(以下簡稱“合生創(chuàng)展集團(tuán)”，00754.HK)如今搖身一變，成為資本市場的“股神”。
12月11日晚間，合生創(chuàng)展集團(tuán)公告披露了出售一家中國的銀行之股份的交易信息。公告顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)擬以總轉(zhuǎn)讓價約人民幣21.57億元出售4.42億股北京農(nóng)商行股份，每股平均價為人民幣4.88元。
根據(jù)公告，合生創(chuàng)展集團(tuán)持有的標(biāo)的股份平均成本約為每股人民幣2.73元，預(yù)估可獲得約78.75%的利潤。
一方面是股權(quán)投資為公司補(bǔ)充現(xiàn)金流、增加自有資金，另一方面，合生創(chuàng)展集團(tuán)的銷售業(yè)績也在不斷創(chuàng)佳績。12月8日，合生創(chuàng)展集團(tuán)公告披露，2020年前11個月，合生創(chuàng)展集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額已超過300億元，比上年同期增長了45%。
在合生創(chuàng)展集團(tuán)展現(xiàn)出銷售規(guī)模增長、炒股創(chuàng)收A面的同時，其舉債拓儲、“紅線”壓頂?shù)腂面也已逐漸顯露水面。《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系合生創(chuàng)展集團(tuán)，對方回電表示郵件已收悉，但相關(guān)問題未予回復(fù)。
22億元出售股權(quán)
根據(jù)12月11日合生創(chuàng)展集團(tuán)披露的交易公告，合生創(chuàng)展集團(tuán)的間接全資附屬公司中先國際控股、上海大展(作為全體出讓方)與買方北京國有資本經(jīng)營管理中心簽訂了北京農(nóng)商行股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合生創(chuàng)展集團(tuán)同意以總轉(zhuǎn)讓價近21.57億元人民幣，出售北京農(nóng)商行3.638%股份予買方。合生創(chuàng)展集團(tuán)預(yù)料，在該股權(quán)交割后，合生創(chuàng)展集團(tuán)仍持有8237萬股北京農(nóng)商行股份，約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的0.678%權(quán)益。
公告顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有的北京農(nóng)商行股份(即共5.24億股北京農(nóng)商行股份)，其總成本約為人民幣1.43億元，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎(chǔ)之上，合生創(chuàng)展集團(tuán)以每股人民幣4.88元出售標(biāo)的股份，估計本集團(tuán)可獲得約78.75%的利潤。
在公告日，合生創(chuàng)展集團(tuán)預(yù)料在減去估計稅項(xiàng)及其他開支后，凈總轉(zhuǎn)讓價估計約為人民幣 19.19億元。按此計算，此次轉(zhuǎn)讓北京農(nóng)商行股份的每股凈轉(zhuǎn)讓價為4.55元，預(yù)計轉(zhuǎn)讓凈利潤為8.04億元。
據(jù)了解，合生創(chuàng)展集團(tuán)持有北京農(nóng)商行股份始于2010年。如此來看，合生創(chuàng)展集團(tuán)持有北京農(nóng)商行股份十年，賺了8億元，獲利頗豐。
合生創(chuàng)展集團(tuán)公告表示，合生創(chuàng)展集團(tuán)擬將凈總轉(zhuǎn)讓價(19.19億元)用于合生創(chuàng)展集的未來投資或用作集團(tuán)的營運(yùn)資金。另一方面，合生創(chuàng)展集團(tuán)保留若干其在北京農(nóng)商行的投資以作為一項(xiàng)穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資。
事實(shí)上，股權(quán)投資已經(jīng)成為合生創(chuàng)展集團(tuán)補(bǔ)充公司現(xiàn)金流的主要途徑。自今年上半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)正式將股權(quán)投資業(yè)務(wù)(包括一級市場股權(quán)投資及二級市場股票投資)納入主要業(yè)務(wù)活動之一后，公司的股權(quán)投資動作便較為頻繁。
根據(jù)合生創(chuàng)展集團(tuán)2020年半年報，在股權(quán)投資板塊下，合生創(chuàng)展集團(tuán)主力投資高科技、醫(yī)藥科技類公司。今年上半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)股權(quán)投資收益28.36億元。
2020年下半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)的股權(quán)投資動作仍在繼續(xù)。11月3日，合生創(chuàng)展集團(tuán)以約12億元與元知開曼之間進(jìn)行股權(quán)騰挪;11月中旬，合生創(chuàng)展花了64億元在公開市場進(jìn)行了一系列購入上市證券的事項(xiàng)等。
舉債拓儲“紅線”壓頂
合生創(chuàng)展集團(tuán)一系列股權(quán)投資動作引人關(guān)注，由昔日“地產(chǎn)航母”華麗變身為資本市場股神，背后或許也與公司負(fù)債居高、償債壓力有關(guān)。
合生創(chuàng)展集團(tuán)的股權(quán)投資業(yè)務(wù)雖然增厚了公司利潤，但是公司的債務(wù)規(guī)模仍在持續(xù)攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)1700億元，較2019年末上漲了410億元，漲幅約32%。資產(chǎn)負(fù)債率由2019年末的63.25%上漲至68.56%。今年新增借貸大致730個億，兩年內(nèi)要償還的債務(wù)300億。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，合生創(chuàng)展集團(tuán)的短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分約223億元，其他流動負(fù)債382億元，而公司賬面的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為140億元，短期償債面臨壓力。
此外，合生創(chuàng)展集團(tuán)還面臨著“紅線”壓力。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)的現(xiàn)金短債比為0.9，凈負(fù)債率則大增至92%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%。根據(jù)“三道紅線”規(guī)定(剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍)，合生創(chuàng)展集團(tuán)的現(xiàn)金短債比已觸及紅線，凈負(fù)債率和剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率也已逼近監(jiān)管紅線。
壓力重重之際，合生創(chuàng)展仍在不斷拓展土地儲備沖刺規(guī)模。2020年中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，合生創(chuàng)展集團(tuán)的土地儲備建筑面積為3170萬平方米，較2019年末3111萬平方米土儲增長59萬平方米。合生創(chuàng)展集團(tuán)表示，公司土地儲備足以滿足本集團(tuán)未來七至十年的發(fā)展需求。
土地儲備充足，合生創(chuàng)展集團(tuán)仍在巨額投入拿地。據(jù)界面新聞統(tǒng)計，今年以來，合生創(chuàng)展集團(tuán)在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個項(xiàng)目，總斥資超過230億元，新增土地儲備88.7萬平方米。
合生創(chuàng)展集團(tuán)“二代”朱桔榕于今年1月上位以來，集團(tuán)巨額拿地，銷售業(yè)績也有出現(xiàn)增長。12月8日，合生創(chuàng)展集團(tuán)公告披露，2020年前11個月，合生創(chuàng)展集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額為302.05億元，比上年同期增長了45%。
《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，2013年至2019年，合生創(chuàng)展集團(tuán)合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元，相比如今動轍數(shù)千億的行業(yè)巨頭，昔日“地產(chǎn)航母”的規(guī)模已日漸掉隊。
在同行中，合生創(chuàng)展集團(tuán)與碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、雅居樂曾經(jīng)同為“華南五虎”。2019年碧桂園、恒大、富力地產(chǎn)、雅居樂分別實(shí)現(xiàn)合約銷售7329.5、6010.6億元、1381.9億元、1179.7億元，如今合生創(chuàng)展集團(tuán)與隊友們已經(jīng)存在較大差距。在由克爾瑞出具的《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，合生創(chuàng)展集團(tuán)位列第96名。
