3.8萬元,就可以買到一個地級市的學區房,這在國內一些城市成為現實。
“鐵嶺陽光園四區這套房子是商品房,3.8萬元全款,靠近第十小學,34平方米,是頂樓,配套很齊全。”當21世紀經濟報道記者以購房者的身份,詢問鐵嶺當地的中介時,一位中介介紹道,他還同時推薦了一套同一小區4萬元的商品房,也是學區房。
學區房價格如此便宜除了樓層、坡頂等因素之外,還因為鐵嶺是遼寧省人口流出的代表城市之一。2015年到2018年,鐵嶺在校小學生人數減少15.5%,在崗員工人數減少超過23%。
另一個低房價的代表遼寧阜新市,也能找到低于5萬元的學區房。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對21世紀經濟報道記者表示,房價相當于未來對于現在的“折現”,其價格包括了對未來的預期。一個地方人口流出,預期降低,房價肯定會下降,這是市場的一個正常調節。最終,如果沒有大的產業入駐或者教育質量的逆轉,當地學區房的價值也必然降低。
包括鐵嶺在內的人口凈流出城市都在積極引入新的產業,但是轉型之路仍然漫長而艱難。
低價學區房背后
2019年GDP總量640億元,總人口達289萬人,在我國數百個地級市中,鐵嶺雖是一個中小城市,但并不“墊底”。
然而,這樣一個規模并不算小的城市,卻出現了房價低于5萬元的學區房。
21世紀經濟報道記者以購房者的身份詢問當地房價的時候,一位中介先介紹了一套4萬元的學區房。
“房子靠近第十小學,步行五六分鐘即可到達。”這位中介表示,“這套房子有20年的房齡,小區在去年年前完成了改造,區里比較安靜,還可以停車,周圍環境也很好。”
為什么這么便宜?上述中介介紹說,除了位于頂樓的位置拉低了房價,更因為這套房子是坡頂而非平頂,正對著臥室,室內高度相對會低一些,入門的時候要防止磕碰。不過,這一點并不影響采光或通風。
這位中介介紹,同一小區里還有另一套34平方米的商品房,情況與前一套很相似,頂層、坡頂,只要3.8萬元。“從小區往北走大概十分鐘就有市場,往南走大概五分鐘就有醫院;第十小學附近就有公園、商場,走兩三分鐘就能到達火車站。這一套房子目前還在租約期間,約滿后即可入住。”
是真的學區房嗎?21世紀經濟報道記者在地圖上搜索該小區到銀州區第十小學的路程,距離僅670米。
上述兩套學區房都是商品房,平均1000元/平方米左右的價格,上述中介還介紹了一套每平方米平均下來更為便宜的學區房。
“這套房子小區對面就是五中,走十來分鐘就能到十一小。房子80平方米只要7.2萬元,平均一平方米只要900元。房子最大的劣勢在于八層最頂層的位置,也沒有電梯。”他說。
21世紀經濟報道記者查詢后發現,在鐵嶺的一些小區,甚至出現了2萬元一套的房價。這表明以4-5萬元在這一地區購買學區房,并不是“撿漏”的事情。
遼寧省阜新市和鐵嶺類似,21世紀經濟報道記者采訪當地中介了解到,阜新海州城區有一套40平方米的學區房,售價4.8萬元。當地中介表示,這套房子離七中很近,步行只要10分鐘左右。
“這套房子樓下就有市場,離醫院、銀行也很近。”阜新當地的中介告訴記者,“如果要10萬元以下的學區房,我還可以介紹40平方米6萬元的房源和41平方米9萬元的房源。前一套位于二十六中的學區,出門就是學校,后一套距離一中步行十五分鐘即可到達。”
為何會出現如此低價的學區房?
首要因素是,這些城市中小學生人數減少,使學區房不再“供不應求”。
21世紀經濟報道記者查詢遼寧統計年鑒,2015年,鐵嶺的普通小學在校學生數為127214人。到了2018年,鐵嶺的普通小學在校學生人數為107551人。這意味著,短短四年時間,鐵嶺的小學在校生人數減少15.5%。和鐵嶺類似的還有阜新,2015年阜新的普通小學招生13293人,2018年招生11678人,減少12.15%。
此外,如果看普通初中的情況,鐵嶺2015年在校生67415人,到了2018年減少到65420人。阜新2015年普通初中在校生45212人,到了2018年減少到42958人。
人口外流沖擊波
中小學生的減少只是一個結果。導致中小學生人數減少的,是城市勞動力的減少和流出,以及由此帶來的老齡化加劇和生育率的下跌。
21世紀經濟報道記者查詢遼寧統計年鑒發現,2015年,鐵嶺在崗員工人數為232932人,這一數據到2018年減少到178468人,減少幅度達到23.38%。阜新也類似,2015年在崗員工人數為175761人,2018年人數減少為141941,減少幅度達到19.24%。
從生育率數據來看,2019年鐵嶺出生率為5.08‰,死亡率為6.53‰,人口自然增長率為-1.45‰。0-17歲(含不滿17周歲)人口36萬人,占總人口的比重為12%。
那么,當地的勞動力流向了哪里?盤和林指出,鐵嶺是東北地區三四五線城市人口凈流出的代表,這些人口部分流向沿海經濟發達地區,部分流向區域內省會城市或者大城市,由此引發適齡小學生入學人數的減少。
從小學生人數可以一窺端倪:2015年到2018年,遼寧省普通小學的在校生人數減少2.24%,但是仍有3個城市出現上升,沈陽和大連分別上漲7.58%和11.35%,營口略微上漲。從普通小學的招生人數來看,鐵嶺和阜新的下降幅度,是遼寧省內第一和第二多;從在校生人數來看,鐵嶺和阜新的人數減少幅度是遼寧省第一和第三多的。
盤和林指出,一個地區的教育資源并不平衡,省會城市和大城市的教育資源一般更為集中,因此除了產業和人口流失之外,很多家庭會選擇將孩子送到省會或者大城市去就讀。因此一個地方因人口外流造成的中小學生減少將帶來一系列的后果,甚至產生惡性循環,在校小學生少了,小學老師尤其是優秀的老師可能會進一步減少。因此地方還是要加大對新興產業和公共資源的投入,扭轉人口外流趨勢。
目前,很多城市已著手積極引入新的產業,比如,遼寧第一個氫能示范基地落戶鐵嶺,項目總投資100億元,計劃今年10月份開工建設。
當然,正常情況下鐵嶺和阜新的學區房并不會如此便宜,但是因為學區房供過于求,導致購買者有了足夠的挑選空間。
以上述那套80平方米7.2萬元的學區房為例,當地中介表示,同小區其他二三層、精裝修的房子,都要二十萬元以上。“現在七八樓的房子都特別難賣。年輕人購房會選擇新房,老年人購房會選擇低層,因此這些頂樓的房子只能靠壓低價格來出售。”