“公司管理層有沒有反省盲目多元化擴張的戰略?”此前高調轉型的美好置業集團股份有限公司(以下簡稱“美好置業”，000667.SZ)正陷入投資者的質疑之中。

日前，美好置業發布2020年上半年業績快報稱，預計上半年母凈利潤為3000萬元～3900萬元，同比增長129.71%～198.62%。盡管美好置業2020年上半年盈利大幅上漲，其凈利潤多年下滑的尷尬局面，已然成為外界關注焦點。

年報顯示，在營收同比增長45.19%的情況下，2019年美好置業歸母凈利潤同比下滑73.12%，而這已是其自2016年以來，凈利潤連續第3年下滑。

除此之外，此前頻頻向裝配式建筑、現代農業轉型的美好置業，房地產業務卻一直是其最為重要的營收來源，2017～2019年，該項業務營收占比分別為83.97%、92.21%、83.97%，而發展多年的裝配式建筑業務，2019年營收占比僅為7.3%，而其小龍蝦業務也受到疫情波及。

對此，《中國經營報》記者此前致電致函美好置業，其回復表示，“2019年度，裝配式建筑業務、現代農業業務處于投資階段，業務尚在發展初期，收入占比較小，房地產業務仍然是公司業務收入的主要來源”。

歸母凈利潤“三連降”

美好置業官網顯示，其成立于1989年，1996年登陸深交所，涉及房地產開發、裝配式建筑、產業興鎮等領域。天眼查顯示，美好置業第一大股東為美好未來企業管理集團有限公司，實控人為劉道明。

日前，美好置業發布2020年上半年業績快報稱，預計上半年母凈利潤為3000萬元~3900萬元，同比增長129.71%~198.62%。至于盈利增長的原因，美好置業解釋為，“報告期內房地產業務結算規模較上年同期增加，導致本報告期凈利潤較上年同期有所增長”。

盡管美好置業2020年上半年盈利大幅上漲，但其凈利潤多年下滑的局面，依然成為外界關注焦點。

Wind數據顯示，2017~2019年，美好置業營收分別為44.38億元、25.20億元、36.59億元，增速分別為-14.72%、-43.21%、45.19%，而同期歸母凈利潤則為6.64億元、2.49億元、0.67億元，增速分別為-0.54%、-62.55%、-73.12%。

對于2019年凈利潤大幅下滑的狀況，美好置業回復稱，“2018年度公司一級業務通過轉讓形式，獲取武漢市漢陽區‘鄧甲村’土地整理收入8.5億元，計入投資收益”，而2019年度沒有發生同類交易，“由此導致雖然營業收入增長較大，但歸母凈利潤同比下滑”。

但對于企業歸母凈利潤增速連續三年為負，且下滑幅度不斷擴大的原因，美好置業并未正面回應。

梳理可發現，在2017～2019年期間，美好置業的期間費用呈現快速上升之勢，Wind數據顯示，該項費用分別為4.29億元、6.62億元、9.68億元，而在2019年，美好置業的銷售費用、管理費用的增長幅度更是分別達到32.04%、63.96%。

“新興業務現代農業和裝配式建筑業務板塊均于2018年相繼啟動并處于投資期，前期銷售費用、管理費用較大，”美好置業回復稱，2019年管理費用大增，主要系“農業、裝配式建筑業務的薪酬、辦公費用及折舊費用增加”。

如此同時，美好置業在給記者的回復中強調稱，“2020年公司在完成事人匹配和重心下沉的同時，有效地提升組織能效，壓縮管理費用，預計2020年度公司管理費用將明顯下降。”

值得注意的是，美好置業的資產負債率近年來也呈現快速上升之勢。Wind數據顯示，2017~2019年，其資產負債率分別為56.49%、66.26%、73.68%，而到2020年第一季度，上升到74.80%。

“雖然負債率顯示持續上升，但其中預收賬款等經營性無息負債占比70%以上，這部分負債并不存在還本付息的壓力，反而代表了公司在上下游關系中的號召力，”美好置業如此回復道。

裝配式業務“薄利”

值得一提的是，盡管在現代農業和裝配式建筑等新興業務板塊投入不菲，目前來看，美好置業的轉型成果并不盡如人意。

相關信息顯示，美好置業的轉型動作已開展多年，如在2014年年報中，其就表述道，“面對行業進入調整，市場競爭激烈等不利因素”，堅定推動公司向“美好生活集成商”轉型，而裝配式建筑、現代農業逐漸成為美好置業的發力方向。

如在裝配式建筑方面，美好置業認為，裝配式建筑將工廠標準化預制和現場裝配結合，具備綠色、環保、高效等優勢，推動傳統建筑向智能制造、綠色制造升級，是建筑工業化的必然方向。

但讓美好置業尷尬的是，盡管轉型動作持續多年，但是房地產業務依然是其最為重要的營收來源。

財務數據顯示，2017~2019年，房地產業務營收占比分別為83.97%、92.21%、83.97%，而在2019年，其現代農業營收占比僅有1.19%，裝配式建筑業務的營收占比也只有7.30%，不僅如此，后兩者的2019年毛利率也皆為負，分別為-214.75%、-0.95%。

面對為何轉型多年，房地產業務依然是其最重要營收來源的疑問，美好置業并未予以正面回應。

興業證券研報認為，裝配式建筑在我國仍屬新興行業，造價偏高限制了裝配式的大規模應用，而施工流程、施工隊伍專業性不強、缺乏可靠的質量安全監測手段等，導致裝配式的產業鏈不完整，特別是PC建筑質量易受施工水平影響。

無獨有偶，有市場人士也認為，裝配式建筑業務投入周期長、投資見效慢，且行業仍處于發展初期階段，房地產企業進軍裝配式建筑領域雖有一定的產業協同效應，但是在短期時間內，難以靠此實現較大規模的盈利。

不僅如此，更有投資者此前直接向美好置業發問道，“公司管理層有沒有反省盲目多元化擴張的戰略?”

而美好置業回復投資者稱，“公司的戰略轉型并非盲目多元化擴張，而是堅定圍繞‘吃住兩條線’，做城鄉建設服務者”，其同時表示，經過三年轉型，其已由傳統房地產企業向裝配式建筑整體解決方案服務商做出深刻轉變，已形成房屋智造為主業，現代農業為輔業的發展格局。

但頗為有意思的是，在此前的2016~2018年均未完成拿地計劃，大力推進轉型動作的情況下，美好置業自2020年開年以來，頻頻在無錫、武漢等地出手拿地。

美好置業在給記者的回復中也指出，“公司將持續有序增加土地儲備，推動房地產開發及裝配式建筑的一體化發展”。

除了備受外界關注的裝配式建筑業務外，美好置業此前進軍的小龍蝦養殖業務，也受到疫情波及。

美好置業在回復中坦言，“2020年由于疫情沖擊導致餐飲終端受到抑制，造成市場的整體價格與去年相比有所下滑”，但其同時表示，“小龍蝦的產銷量與去年同期相比有明顯上升。”(記者 方超 張玉)