畢業(yè)兩年來，一直租房的甘肅蘭州女孩宋甜突然意識(shí)到擁有一套個(gè)人住房的重要性。疫情期間，她聽聞朋友忽然被房東趕走，自己也因“租客”身份多次被社區(qū)重點(diǎn)排查，這個(gè)90后姑娘開始將“房子”與“安全感”畫上等號(hào)。
和宋甜一樣，在這場公共衛(wèi)生突發(fā)事件中，不少年輕人的買房觀產(chǎn)生了變化。前不久，貝殼研究院發(fā)布《2020新居住消費(fèi)洞察報(bào)告》顯示，經(jīng)歷了漫長的“宅家模式”，人們對(duì)居住環(huán)境的好壞有了更深的體驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，45.7%的人希望在一年內(nèi)改善居住條件，而在有改善需求的人中，55.4%的人有買房計(jì)劃，其中29.9%的人甚至計(jì)劃加速買房進(jìn)程。
今年6月，58同城、安居客發(fā)布的《2020年畢業(yè)生居行調(diào)研報(bào)告》顯示，66.7%的畢業(yè)生有買房計(jì)劃，93.7%畢業(yè)生希望35歲之前購房，畢業(yè)生買房目標(biāo)“堅(jiān)決”。
然而由于年輕人易沖動(dòng)、缺乏房產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)，不少人購房時(shí)遭遇中介或是開發(fā)商的連環(huán)套路頻頻踩坑。一些青年買房原本是為了追求安全感，到頭來卻丟掉了安全感。
盲目信任中介被牽著鼻子走
復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，宋甜便委托蘭州市一家中介公司尋找小戶型二手房。一開始，負(fù)責(zé)接待宋甜的中介胡小軍極為熱情。在他的推薦下，宋甜去看了一套“位于市中心，首付低，面積大約有60平方米的‘縮水房’(指實(shí)際使用面積大于房產(chǎn)證面積的商品房)”。
翌日，在胡小軍游說下，宋甜沒查看房產(chǎn)證就單方面簽訂了一份房屋買賣(居間)協(xié)議，并交了1萬元的“占坑費(fèi)”。胡小軍口頭承諾，如果價(jià)格超出宋甜的心理預(yù)期，會(huì)將這1萬元退還，“合同只有單方簽字也不會(huì)作數(shù)”。
胡小軍自稱是宋甜的老鄉(xiāng)，在此前看房過程中，曾主動(dòng)指出一套房子存在產(chǎn)權(quán)糾紛，贏得了宋甜的信任。宋甜沒有細(xì)看合同，在胡小軍的指導(dǎo)下她放心地簽字按手印。
周末，宋甜找來朋友幫忙看房。一位擁有建筑從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的朋友現(xiàn)場測量后，發(fā)現(xiàn)房屋面積不足50平方米。
感覺被騙的宋甜決定中止這場交易，胡小軍卻告訴她，房東此前已簽署協(xié)議，宋甜不買的話就會(huì)單方違約，1萬元不予退還，并建議宋甜去看一看自己手頭的繳費(fèi)票據(jù)。這時(shí)，宋甜才發(fā)現(xiàn)，原本口頭承諾的“占坑費(fèi)”，在收據(jù)上變成了“定金”。
經(jīng)過一整天的“拉鋸戰(zhàn)”。胡小軍和店長最終表示，中介費(fèi)總額可以減少2000元，貸款代辦費(fèi)由此前貸款總額的2%下降到1%，所有服務(wù)費(fèi)用在過戶當(dāng)天結(jié)算。
因購房愿望強(qiáng)烈，在一名律師的建議下，宋甜要求胡小軍填寫了一份保證書、一份委托書，加蓋了中介公司合同專用章，表明未經(jīng)宋甜本人完全確認(rèn)，胡小軍及其同事促使房東簽訂合同存在疑義。
誰料，“套路”依舊層出不窮。在宋甜交付首付款時(shí)，胡小軍又故意算錯(cuò)賬，讓宋甜多交了1萬元。爭吵過程中，店長表示，這筆錢是“保證金”，后期結(jié)算中介傭金后，多余的部分會(huì)退還。
辦理完貸款手續(xù)，宋甜希望盡快過戶。胡小軍卻發(fā)來一份“承諾書”，建議宋甜按貸款額簽訂網(wǎng)簽合同，“房屋總價(jià)近60萬元，貸款不到20萬元，按1%收取契稅，可以少交3000多元的稅”。
涉及誠信問題，宋甜拒絕了這個(gè)建議。然而，過戶當(dāng)天，結(jié)算完所有服務(wù)費(fèi)用后，胡小軍帶走了房東。此時(shí)，稅務(wù)部門工作人員卻告訴宋甜，交稅需要買賣雙方同時(shí)在場。
“要解決問題，就去店里簽寫承諾書。”胡小軍電話里的答復(fù)再次讓宋甜寒心。一氣之下，她向多個(gè)部門投訴了中介的不良行徑，甚至在電話里沖房東發(fā)了火。房東告訴宋甜，自己也沒有賣房經(jīng)驗(yàn)，已按照胡小軍的建議，把稅款交給了中介公司，參照標(biāo)準(zhǔn)則是40多萬元的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)。
“一套房子，有貸款額、評(píng)估價(jià)、成交價(jià)，簽合同也有不同的‘簽法’，中介公司打著‘為你好’的名義兩頭賺差價(jià)。”宋甜有些惱怒。事畢，她又了解到，減免1%的貸款代辦費(fèi)，根本不是賠禮道歉，疫情期間，蘭州市不少中介公司都是按1%的標(biāo)準(zhǔn)收取，甚至一些公司沒有這項(xiàng)費(fèi)用。
有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京中聞律師事務(wù)所律師趙琮表示，年輕人在買房時(shí)容易沖動(dòng)，尚未了解房屋產(chǎn)權(quán)情況，不明晰產(chǎn)權(quán)交易的基本手續(xù)就決定買房，這導(dǎo)致有些年輕人買房時(shí)一味被中介牽著鼻子走。
對(duì)于有些中介公司為了促成交易，故意對(duì)委托人隱瞞一些有可能影響成交的事實(shí)，趙琮認(rèn)為，“這種行為是不誠信，違法也違反行規(guī)的”。根據(jù)合同法第425條規(guī)定，“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。
法律抵不過一句行規(guī)
和宋甜一樣，剛剛畢業(yè)的內(nèi)蒙古女孩王云近期也因購買二手房與中介發(fā)生了糾紛。
為了能看到更多的房源，王云同時(shí)聯(lián)系了兩家中介公司。其中一家中介公司規(guī)模小、收費(fèi)低，工作人員李明告訴王云：“可以先找另一家公司看房，他們房源多，看好之后再來找我，只收1%的中介費(fèi)。”
另一家中介公司收費(fèi)高，但工作人員劉平態(tài)度認(rèn)真，連日來帶著王云看了多套房子。最終，王云敲定了一套兩名中介此前都推薦的房子。考慮到后期保障，王云傾向于和劉平簽訂合同。雙方協(xié)商后，劉平也把中介費(fèi)從2.2%降到了1%。
定好房子的第二天，李明又發(fā)來幾張房源圖片，王云好心告之：“房子定好了，謝謝您。”在得知該套房子自己也帶王云看過后，李明要求王云支付中介費(fèi)，聲稱“我?guī)銈兛捶慷寂牧艘曨l，這是我們維權(quán)的證據(jù)”，并發(fā)了多條微信斥責(zé)王云“良心何在”“遇到了不講究的人”。但王云認(rèn)為與哪家中介合作是自己的權(quán)利，多番爭執(zhí)后，李明發(fā)覺要錢無望，才沒有繼續(xù)糾纏。
對(duì)此，內(nèi)蒙古慶勝律師事務(wù)所律師馮婷表示王云無需支付李明中介費(fèi)。馮婷介紹，中介公司有權(quán)事先與客戶簽訂協(xié)議，約定無論事后怎樣成交都需要支付中介費(fèi)，但是由于目前中介市場混亂、競爭激烈，幾乎沒有中介公司與客戶事先簽訂這樣的協(xié)議。
雖然受了委屈，但房子已經(jīng)順利過戶，王云的心情平復(fù)不少。然而，事后查看一張稅費(fèi)發(fā)票時(shí)，王云才意識(shí)到自己被坑了。過戶當(dāng)天，劉平帶著王云繳納了個(gè)稅和契稅兩項(xiàng)稅款，共計(jì)2萬多元，其中名目為“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”的個(gè)人所得稅發(fā)票上，納稅人名稱是賣方的名字，這意味個(gè)稅應(yīng)該由賣方繳納，而非王云。
“個(gè)稅是否應(yīng)該由賣方繳納?”面對(duì)王云的質(zhì)問，劉平一句“整個(gè)呼市的該項(xiàng)費(fèi)用都是買方出”的行規(guī)，讓王云深感無力。
詢問律師后，王云得知按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的個(gè)人所得稅應(yīng)由賣方來繳納，這是房主售房獲利后必須承擔(dān)的義務(wù)，“除非買房人自愿幫房主承擔(dān)個(gè)稅部分，否則還應(yīng)由賣方來承擔(dān)”。
“需要大量時(shí)間成本”是年輕人不愿維權(quán)的主要原因，“涉及人身財(cái)產(chǎn)安全”“以和為貴的傳統(tǒng)思想”又成為他們怯于維權(quán)的理由，即便投訴之后，“取證難度較大”“缺乏專業(yè)知識(shí)”也會(huì)讓社會(huì)經(jīng)驗(yàn)較少的他們望而卻步。
“絕對(duì)個(gè)體就是絕對(duì)弱勢。”在微博上擁有數(shù)十萬粉絲的獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人、二手房問題專家李連源眼中，二手房不像新建商品房是統(tǒng)一的合同，“嚴(yán)格意義上來講，就是你受騙了，不是一個(gè)群體而是一個(gè)個(gè)體，不會(huì)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，所以解決起來相對(duì)很麻煩”。
無可奈何的霸王條款
二手房容易“出岔子”，購買新房也并非萬無一失。今年“五一”期間，趙馨和未婚夫趁著房價(jià)優(yōu)惠，在廣州荔灣區(qū)交了新房定金。事后趙馨發(fā)覺，自己被售樓部“洗腦”了，一旦交了定金，便會(huì)一步步走入開發(fā)商設(shè)置好的“圈套”。
交過定金后，售樓部讓趙馨簽署“認(rèn)購書”，趙馨發(fā)現(xiàn)“認(rèn)購書”上寫著無論出于什么原因，造成正式合同無法簽署都是購房者的責(zé)任，并且開發(fā)商定金不退，房屋另售他人。趙馨提出異議，售樓顧問告訴趙馨無需擔(dān)心，正式合同就在大堂掛著，在房管局備過案，絕對(duì)合規(guī)、合法。
到了簽署正式合同當(dāng)天，售樓顧問呈上來一份厚厚的合同，里面密密麻麻寫了多項(xiàng)補(bǔ)充條款，趙馨發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充條款與原正式合同相左。例如，開發(fā)商逾期交房，原合同規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)每天支付購房者總房價(jià)0.05%的賠償款，補(bǔ)充條款中被改成了“總房價(jià)的0.01%，且最高賠付額不超過總房價(jià)款的5%”;如果逾期超過90天交房，原合同規(guī)定，乙方有權(quán)利解除合同、退回本金以及利息并獲賠房價(jià)10%的違約金，而在補(bǔ)充條款中則改為“雙方同意不計(jì)賠實(shí)際損失”，只賠付房價(jià)款10%的違約金。
除此之外，最讓趙馨感到無奈的是“學(xué)位”問題。原本學(xué)位房是最吸引趙馨的賣點(diǎn)，但是在簽訂購房合同時(shí)，趙馨發(fā)現(xiàn)合同中免除了相關(guān)責(zé)任，注明“教育設(shè)施不確定信息告知書”，強(qiáng)調(diào)“可能不對(duì)本社區(qū)招生”、教育局“可能隨時(shí)對(duì)社區(qū)與教育設(shè)施的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整”。
此外，開發(fā)商還特別在合同中寫道“出賣人針對(duì)買受人所購商品及其所在樓宇、項(xiàng)目所做的廣告宣傳資料僅供買受人購房時(shí)參考，均不視為要約之內(nèi)容，甲方不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)任何義務(wù)”，趙馨看完又急又氣，看房時(shí)銷售的百般承諾如今都變成了一紙空文。
對(duì)于合同中的種種異議，售樓顧問以若合同修改要去房管局再次備案為由，拒絕了趙馨的修改提議。趙馨致電自己的律師朋友和有過買房經(jīng)驗(yàn)的朋友，詢問該如何處理，卻被告知一手房市場普遍存在著霸王條款的問題。為了5萬元定金，趙馨不得不簽字畫押，只能祈禱房子不要出現(xiàn)任何問題。
采訪中，另一名購房者李志的遭遇更為“離奇”。交了3萬元定金后，售樓人員告知他，選購房屋已經(jīng)出售，需要重新挑選，而原本同價(jià)格的樓層、由邊戶換成里戶(衛(wèi)生間廚房沒窗戶)，每平方米還要補(bǔ)繳80元的差價(jià)，此前繳納的費(fèi)用已經(jīng)入庫、無法退還。
“精心設(shè)置的陷阱如約而至。”李連源說，虛假宣傳、擴(kuò)大事實(shí)、移花接木、小題大做都是開發(fā)商慣用的銷售手段，如銷售人員往往會(huì)把“普通住宅”冠以“花園洋房”“湖景豪宅”等名頭“拔高”品質(zhì)。中介慣常的做法包括張冠李戴、欺上瞞下、隱瞞房齡、假買假賣等。最嚴(yán)重的是一些黑心中介會(huì)利用不良金融手段，讓人陷入貸款連環(huán)套。
對(duì)此，他建議，年輕人根據(jù)自己的訴求買房，不要被天花亂墜的不實(shí)之詞所動(dòng)。在買房的過程中，一定要有契約精神、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更要量力而行。(王豪 石佳)
