綠維導語：2022年5月18日，綠維文旅控股集團董事長、北京綠維創景規劃設計院院長、中國旅游景區協會開發運營委員會主任林峰博士做客綠維文旅商學院第32期《景區大講堂》，帶來主題為《文旅投資的高效率模式——綠維EPCO》的分享，從什么是EPCO、綠維EPCO模式好在哪里、什么是達到運營驗收要求的完整設計等方面進行了詳細的講解。

01 什么是EPCO

EPCO是EPC+O，EPC大家都很熟悉了，是指設計、采購、施工一體化，我認為加一個“O”，給EPC帶來了革命性的變化。

EPCO（Engineering Procurement Construction，Operation）是指受業主委托，按照合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、運營等一體化全過程的總承包。

綠維文旅近幾年，在景區提升、旅游綜合體、景觀公路、博物館及主題展館、美麗鄉村、鄉村旅游等EPC項目上也積累了很多經驗，主要服務政府專項債投資的經營性公共服務及文旅農商等產業項目、企業投資的文旅農商等開發項目，并提出“F+EPC+O”服務模式和"EPC+O"服務模式。在文旅康養與鄉村振興EPCO領域，綠維文旅形成了自己專業的團隊，獨特的整合能力，專業和整合成為了綠維EPCO的核心優勢。

02運營的前置和全程參與是整個項目成功的關鍵

我總結EPCO模式四個關鍵詞：運營前置，指導設計、聯動施工、保障落地效果。

運營的前置和全程參與是整個項目成功的關鍵

從運營咨詢、運營全程參與、竣工運營驗收、運營的啟動與執行。全程的運營參與結構是EPCO的關鍵。

關鍵的兩個策劃

綠維十幾年來一直在搭建平臺，之前一直是以策劃、規劃、設計為主，我們認為文旅產品、鄉村振興項目都是策劃引導規劃，規劃落地，策劃和設計相結合，形成產品設計的落地結構。我們把策劃的作用放在第一位。

綠維認為策劃分為產品策劃和運營策劃。

產品策劃包括設備設施、吸引力、吸引核、吸引結構、景區產品、研學產品、互動產品等的策劃。產品策劃落到布局上形成規劃，落到景觀、建筑、情景化等上面，形成景觀設計、建筑設計等。綠維十幾年來在旅游產品策劃設計上一直處于領先的地位，形成了旅游和鄉村項目強勁的策劃能力。

運營策劃的核心是落在基于產品和市場之間的關系，一個供給、一個需求。如何通過產品實現收入的最大化，運營策劃要把產品銷售、體驗管理、服務管理等有效的整合進來。如何正確的判斷市場，對產品進行提煉，提煉出品牌和營銷的核心要素，形成銷售的核心能力，產品銷售需要形成多業態多樣化的銷售結構。

有效的把文旅產品和鄉村振興產品包裝、推廣、營銷、有效的管理是至關重要的。文旅產品最終是服務產品，是人的共情的結構。消費體驗特征是文旅最本質的特征。服務管理和體驗管理、過程化的消費結構的管理是旅游運營的核心。運營策劃就是把產品管理、服務管理、體驗管理等有效整合，形成一套有效的打法。

沒有兩個策劃，整個項目的規劃是定位不準確的，品牌是無法形成的，產品能力是無法實現的。規劃必須以文化為魂，產品為基礎，運營為價值架構的基礎上形成的。

03 綠維文旅EPCO模式

綠維文旅的EPCO模式簡介

綠維文旅的EPCO模式能保證項目設計與運營收益完全對接，并使前期策劃、規劃、設計、報規、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率，通過對賭條款實現社會效益和持續經營回報。

綠維文旅EPCO模式風險承擔結構大大降低了投資人的風險，實現了投資的保障，能夠達到效率的最大化。綠維文旅聚焦EPC、F+EPC、0+EPC，一責到底，保障落地效果。

綠維EPCO模式——貫通到底的“責任鏈”

綠維文旅從運營路線和技術路線兩條路線出發，運營前置，以設計施工一體化保障設計建設效果。

綠維文旅EPCO為運營而設計建設

專業專職運營團隊的全程把控是關鍵，全鏈條參與提出要求。

一是，專業專職運營團隊從前端策劃到設計、采購、建造，再到招商持續參與。

二是，建造師和造價師參與到前期的設計和成本控制。

三是，建設過程，設計、施工、運營共同決策，保障落地效果。

綠維文旅EPCO設計建設運營一體化落地

綠維文旅擁有專業專職隊伍，是政府和國有投資集團的最佳合作伙伴。現實中，有的單位運營團隊沒有深入介入到前期，規劃設計團隊、開發團隊和建設團隊與運營目標脫節，不對最后的運營負責任。文旅項目的關鍵在前期，沒有把運營前置到前期，項目就會出問題。

綠維提出“四不、八有”的承諾。

04以運營回報為前提的EPCO的四大要求

林峰博士指出EPCO項目，不是傳統意義上的EPC，而是以運營回報率達成為前提的完整的策劃、規劃、設計、建造、經營運作的全程服務結構。因此，必須保障四個方面要求：整體策劃、運營驗收、完整設計、全過程服務。

整體策劃：必須保證項目的定位準確，市場盈利可行；因此，需要做整體項目策劃、市場研究論證、農旅產品與業態的深度策劃；

運營驗收：以建設完成即可經營為前提，進行驗收。因為資金包干，這里運營驗收，要求項目竣工后，不再需要投資軟硬件，即可開展經營活動；運營驗收，包括一般建設工程硬件達標且符合運營要求，項目業態配套硬件、項目運營需要投資建設的軟件（智能智慧化、品牌形象、外觀燈光美陳、多業態配套軟件等），都需要驗收達標。這些內容，需要運營團隊前期介入進行策劃設計。

完整設計：所謂完整設計，不僅僅是建設工程必須的勘探及工程設計，還是完整的旅游區產品設計，包括景區景點、樂園、酒店、多種服務業態等硬件、智慧化軟件、VI品牌包裝、演藝、互動游樂等等專項工程所需要的策劃和設計；

全過程服務：以項目運營盈利為前提的EPCO，必須進行策劃和運營團隊深度參與的全過程咨詢與把控服務。策劃和運營團隊，首先開展前期專項咨詢服務、同時深度參與建設工程的勘察、規劃、設計服務、進一步需要直接策劃設計或深度參與為運營提供的專項策劃與設計。因此，策劃和運營團隊是全程參與服務的部門，因此才能在最后驗收合格成果，實現承包經營盈利目標。

05 什么是完整設計

林峰博士提出了“完整設計”的概念，他指出我們的運營團隊從策劃、設計到建造全程參與，完整設計是運營團隊的核心工作。林峰博士把完整設計劃分為三個內容：前期勘設與專項策劃、完整的產品規劃設計、為運營驗收服務的專項策劃與設計。

前期勘設與專項策劃

保證項目的定位準確，市場盈利可行。服務內容包括：地形測繪、地質勘測、可研方案、水土保持方案、環境影響評價報告等。

規劃設計服務內容

規劃設計內容包括景區景點、樂園、酒店等業態產品的綜合策劃、規劃、設計服務具體分為如下十項內容：

為運營驗收服務的專項策劃與設計

為實現建設完成即可運營，需要提前完成相關運營支持策劃與設計，并且需要運營團隊深入參與。

綠維文旅從五個方面提供運營保障：

（一）運營專項策劃

以農業、旅游景區、樂園、餐飲、培訓等產品的經營盈利為目標的運營方案的策劃。

1、產品策劃

（1）基于產品角度的市場調研、分析

（2）基于產品角度的競品調研、分析

（3）景區資源分析

（4）主題定位及產品體系優化設計

（5）產品落地模式策劃

（6）產品收益結構設計

（7）當地文化活化策劃

（8）產品投資、回報分析 根據以上內容和板塊形成完整的產品提升策劃方案

2、開園籌備與開業推廣策劃

開園籌備需要完整方案，并與建設過程高效銜接，管理團隊將提前介入，并不斷與建設團隊進行對接，提出問題，修改內容，落實驗收，接管經營；開園慶典非常重要，需要提前策劃，并高效執行。

人員需要提前招聘，定崗定責，系統培訓；管理制度要完整建立，包括景區運營體系、管理體系、營銷體系、服務體系的規范化、標準化設計及景區各崗位人員招聘和培訓服務。

3、運營策劃

（1）基于運營的市場調研和分析

（2）項目運營模式設計

（3）產品和線路設計

（4）內部交通體系設計

（5）休憩系統設計

（6）環衛系統設計

（7）監控和安保系統設計

（8）售檢票系統設計

（9）人員崗位設計

（10）營銷渠道設計

（11）新媒體運營（廣宣）設計

（12）網紅營銷活動設計

（13）營銷預算設計

（14）營銷政策設計

（15）運營成本和收益測算

根據以上內容和板塊形成完整的運營策劃方案

（二）品牌設計（導覽、VI、紀念品）

通過對當地肌理研究、歷史文化研究、品牌研究、景觀與建筑色彩符號系統建構、風貌建設指引、重要建筑風貌改造設計（酒店、民宿、游客中心、配套設備、主干道路建筑、垃圾桶、廠區圍欄、設備外立面等），以達到在展示品牌的同時區域內環境色調與建筑風格相統一。

1、導覽標識設計

2、VI系統設計

3、紀念品與土特產品包裝設計

（三）景區化智慧管理系統設計

1、手機小程序設計

服務內容：自助購票、智慧導覽、智能客服、游玩指南、景區資訊、全景VR、線上商城、疫情防控、云上旅游等版塊。

2、數據庫系統

服務內容：資源數據庫、游客數據庫、圖片數據庫、視頻數據庫以及云數據庫在內的一些數據信息的集合。

3、景區智慧化管理系統

（1）硬件智慧提升：景區門禁與安防系統、景區監控管理系統、電子巡更系統等。

（2）軟件管理系統：電子票務管理系統設計、設備監控設計、客流量監控系統設計、工作人員管理系統設計、環境監測系統設計等。

4、景區數字營銷系統

旅游輿情監控與數據分析系統設計、線上商城設計、新媒體矩陣的搭建與運營計劃、營銷渠道管理系統設計、云直播系統設計等。

5、景區智慧化體驗項目等管理與營銷系統

720°全景虛擬游、虛擬創意體驗系統、數字沙盤、VR體驗設計等。

（四）夜場燈光美化、演藝廣場、多功能廳演藝軟硬件設計

1、夜場及相關燈光美化設計：建筑亮化設計、景觀亮化設計、商業亮化設計、節日亮化設計等。

2、演藝廣場舞美設計：包括燈光、音響、表演內容、節目等軟硬件策劃與設計。

3、多功能廳、婚慶等室內演藝活動項目的舞美設計：多功能廳、餐廳、森林餐飲、園藝展示區都會成為婚慶及黨建團建特別活動的場所，需要進行舞美與特殊裝飾設計。

（五）情景化與互動游樂設計

1、情景化設計

大量文化與故事場景，在一般景觀設計基礎上，要深化開展情景化設計，形成故事性、情景化價值；其中包括露天場所的情景化，也包括商業街區的情景化；工坊街區，應該包括：店鋪店招、廣告牌匾、墻繪、情景化小品等設計。其中，一部分成為網紅小品，成為可以引爆流量的核心吸引物和亮點，包括：網紅雕塑小品、網紅座椅、網紅橋、網紅打卡點等。

2、互動游樂設計

互動游樂項目，是旅游項目可玩性的保障，也是二次消費收益的關鍵；可以設計大型互動游樂項目，也可以設計小型互動游樂項目，這種設計，需要基于游樂設施設備，結合項目的文化和環境，形成較強的刺激性和游樂性。這是專項設計內容，設備廠商的通用設備無法代替。

06 綠維文旅EPCO優勢

EPCO是綠維文旅集團重要的業務板塊，基于強大的策劃規劃與設計能力，聚合了多類別建造合伙人，整合了一批有資質、有能力、有保障的施工建設企業資源，形成了一批項目落地。綠維文旅擁有全覆蓋服務資質、十余年平臺保障、強大的研發和專家團隊和十余年創新研究和實踐。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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