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房地產(chǎn)市場短期調(diào)控力度不放松 “租購并舉”成核心

來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》    編審:    發(fā)布時間:2018-04-09 22:49:40

長期以來,中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng),限售、限價、限購、限貸政策均屬于短期調(diào)控政策,唯有建立長效發(fā)展機制,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,才能推進房地產(chǎn)健康發(fā)展。實際上,房地產(chǎn)長效機制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng),建立完善的市場化住房租賃制度以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,預(yù)計今年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布

我國在過去20年房地產(chǎn)調(diào)控中,從來沒有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在“房住不炒”和嚴控房價的決心下,調(diào)控在短期內(nèi)取得了明顯效果。但歷史上每一輪調(diào)控的經(jīng)驗顯示,要保障房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定運行,必須盡快建立調(diào)控長效機制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽日前表示,“下一步將加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè),保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”。無疑,2018年將成為房地產(chǎn)長效機制取得突破的關(guān)鍵一年。

短期調(diào)控力度不放松

2017年,我國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至12月13日,年內(nèi)全國各地接近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,而且多達250次以上。其中,北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策,僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。

“‘房住不炒’不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào),也將是長效機制的主基調(diào),這四個字將指導(dǎo)未來五年甚至更長時期內(nèi)中國房地產(chǎn)政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析認為,短期內(nèi)調(diào)控政策不會放松,甚至趨于強化,尤其對于新熱點和次熱點城市。

“就目前來看,調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢,這種政策基調(diào)在2018年不太可能出現(xiàn)明顯變化,只緊不松的格局不會發(fā)生較大調(diào)整,潛在新熱點城市的調(diào)控將趨嚴,調(diào)控的高壓仍將存在。”楊現(xiàn)領(lǐng)補充說。

鏈家研究院分析認為,2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊態(tài)勢。主要表現(xiàn)在:一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù),限售政策可能會推廣至三、四線城市,從而防止市場過熱;貨幣政策保持中性,寬松環(huán)境不再。

在調(diào)控力度不斷加強的同時,將分清中央和地方事權(quán),實行差別化調(diào)控。“調(diào)控政策將避免一刀切,開啟打地鼠模式。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從城市看,房價上漲居前的城市將會繼續(xù)調(diào)控。2017年,各城市調(diào)控實行了手術(shù)刀式的分類調(diào)控,在歷史上第一次實現(xiàn)了市場的精準調(diào)控。2018年,房地產(chǎn)調(diào)控各地依然會采取不同力度。

王蒙徽表示,要堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施,防范化解房地產(chǎn)市場風險。提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平,引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。始終保持高壓嚴查態(tài)勢,嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。

完善促進“長效機制”

如何落實“房住不炒”?“那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。”易居研究院綜研中心總經(jīng)理崔霽認為,當前的四限政策(限售、限價、限購、限貸)均屬于短期調(diào)控,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長效機制。

長期以來,中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng),唯有改革才會讓房地產(chǎn)健康發(fā)展,建立長效發(fā)展機制是關(guān)鍵。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示,房地產(chǎn)的問題不僅僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,主要還是房地產(chǎn)以外的問題,所以要制定長效機制,尤其是土地制度、財稅制度、金融制度等。

值得注意的是,2017年中央經(jīng)濟工作會議指出,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。2018年中央經(jīng)濟工作會議則提出,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

張大偉表示,從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;完善促進”,表明房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)由理論層面進入到了實踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措,從今年年初提出的差異化供地政策,到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進,再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”,完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制呼之欲出。

財經(jīng)評論員馬光遠同樣認為,過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出,政策側(cè)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策。

實際上,房地產(chǎn)長效機制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng),建立完善的市場化住房租賃制度,建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機制,以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,預(yù)計2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。

“租購并舉”成核心

“穩(wěn)定預(yù)期,建立長效機制,重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此,才能將各項長效機制制度化,不至于落入調(diào)控的范疇,不因樓市波動而隨意調(diào)整。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉如是說。

何謂新的住房制度改革?王蒙徽解釋說,就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場,推進國有租賃企業(yè)建設(shè),充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

在住房制度改革中,目前力度最大的就是住房租賃市場的發(fā)展。萬科高級副總裁譚華杰說,租購并舉,“租”放在前面、“購”放在后面,說明未來大的趨勢就是以租賃的方式來供應(yīng)住房,租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式。

事實上,2017年租賃市場已經(jīng)成為各路資本爭奪的焦點。萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商,紛紛選擇以自建團隊或合作方式進入長租公寓領(lǐng)域,積極布局;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。甚至連互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也在住房租賃市場上重點布局。

“整個行業(yè)應(yīng)深深認識到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略,而是長期戰(zhàn)略。”崔霽表示,未來從比重上看,租賃住房的地位和作用會超過保障住房。因為從發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗可以看到,一個健康的房地產(chǎn)市場一定少不了租賃市場的完善,未來租房將成為一種趨勢。

張大偉認為,從租賃市場發(fā)展角度看,專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展受到鼓勵和支持。預(yù)計后續(xù)將有更多的政策變化,體現(xiàn)在對企業(yè)端做租賃的支持。但從目前的租售比看,房企發(fā)展租賃依然基本都是口號,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加傾斜。(經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 王軼辰)

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