通過對財務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，龍湖集團(tuán)始終能把握融資、發(fā)展的主動權(quán)，在面對行業(yè)挑戰(zhàn)時，依舊踏準(zhǔn)節(jié)奏、堅韌前行。
時值八月底，不論是A股還是港股市場，均進(jìn)入上半年業(yè)績的集中發(fā)布期。就目前的財報表現(xiàn)來看，不同行業(yè)公司喜憂參半。房地產(chǎn)企業(yè)中，除少數(shù)幾家外，大部分房企營收腰斬、凈利潤虧損。
面對當(dāng)前的困境，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出來的整體出清，更象是一次刮骨療傷，使“高杠桿”“高負(fù)債”痼疾得到根除。而行業(yè)在經(jīng)歷深度調(diào)整后，如何穩(wěn)定穿越周期，積蓄能量，向更健康的方向發(fā)展，是所有房企都需要面對的考驗。
8月26日，龍湖集團(tuán)控股有限公司(下稱龍湖集團(tuán)，00960.HK)發(fā)布上半年業(yè)績。
財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)收入948.05億元，同比增長56%;股東應(yīng)占核心溢利同比增長6.1%至人民幣65.5億元，展現(xiàn)出了“示范生”該有的韌性與底色，為行業(yè)貢獻(xiàn)了一個應(yīng)對新常態(tài)的樣本。
龍湖集團(tuán)在財報中表示，面對日趨激烈的同業(yè)競爭，集團(tuán)將始終堅守初心，堅持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，保持低成本、多渠道的融資優(yōu)勢，保持合理、安全的負(fù)債水平，力求平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。
新增土儲項目17個 “三道紅線”連續(xù)6年綠檔
當(dāng)前，國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各方經(jīng)歷多重考驗，但政策主基調(diào)保持定力，高效統(tǒng)籌風(fēng)險防控與發(fā)展，釋放穩(wěn)中向好的信心。房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)依然不可磨滅，承載著消費(fèi)、投資、民生的重要屬性。
過去一年，諸多地產(chǎn)企業(yè)在多重挑戰(zhàn)中依然堅定向前，龍湖集團(tuán)正是其中之一。確保財務(wù)安全、戰(zhàn)略聚焦、組織高效運(yùn)營，是龍湖集團(tuán)應(yīng)對未知的準(zhǔn)則，也由此歷練出穿越周期的特質(zhì)與能力。
龍湖集團(tuán)最新發(fā)布的2022年中期業(yè)績顯示，今年上半年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入948.0億元，同比增長56.4%;實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占溢利74.8億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長6.1%至人民幣65.5億元。
銷售方面，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額858.1億元，銷售總建筑面積518.5萬平方米。其中，長三角、西部、環(huán)渤海、華南和華中片區(qū)分別實(shí)現(xiàn)合同銷售額296.7億元、171.2億元、197.9億元、124.0億元和68.3 億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%和8.0%。
截至今年6月末，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積約為1759萬平方米，為公司未來核心利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。
土儲方面，龍湖集團(tuán)上半年在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市新增17個優(yōu)質(zhì)項目，新增土地儲備總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益面積134萬平方米。
截至今年6月末，龍湖集團(tuán)的土地儲備合計為6767萬平方米，權(quán)益面積為4690萬平方米，覆蓋69個城市，土地儲備的平均成本為5206元/平方米，為當(dāng)期簽約單價的31.4%。按地區(qū)分，環(huán)渤海、西部、長三角、華中和華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%和10.0%。
面臨眼下房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調(diào)整，企業(yè)的經(jīng)營管理和運(yùn)營能力均需接受考驗，現(xiàn)金流對一家企業(yè)的生存發(fā)展尤為重要。龍湖集團(tuán)始終強(qiáng)調(diào)“生意邏輯”，不放過市場機(jī)會，也不盲目追求規(guī)模，堅持保持回報率、現(xiàn)金流持續(xù)健康穩(wěn)定。
多年來，龍湖集團(tuán)在持有型物業(yè)堅定投資與沉淀，積累了強(qiáng)大的品牌及運(yùn)營能力，拓展輕重并舉版圖。今年上半年，龍湖集團(tuán)由商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)組成的經(jīng)營性收入持續(xù)發(fā)力，業(yè)務(wù)收入首次突破百億元規(guī)模，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%，為公司帶來健康穩(wěn)定的現(xiàn)金。
而持續(xù)性的現(xiàn)金流入，使龍湖集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
截至今年6月末，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率降至55%，現(xiàn)金短債比達(dá)4.07倍(剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍)，并連續(xù)6年保持“三道紅線”綠檔水平。
此外，盡管市場起伏跌宕，龍湖集團(tuán)始終嚴(yán)格遵守財務(wù)管理紀(jì)律，嚴(yán)控短債比及外債敞口，堅決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道，如期償還到期債務(wù)，維護(hù)中國房企在資本市場的信用口碑。7月中旬，龍湖集團(tuán)按約定時間全數(shù)贖回4.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，至此公司年內(nèi)已無到期應(yīng)還債務(wù)。
融資渠道多元暢通，整體融資成本再創(chuàng)新低
龍湖集團(tuán)能取得這樣的成果并不容易。
2021年下半年起，受疫情和部分房企境外債務(wù)違約影響，房地產(chǎn)行業(yè)境外融資基本停滯，境內(nèi)融資也不斷收緊，加之行業(yè)整體銷售不佳，房企融資變得異常艱難。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，100家典型房企的融資總量僅為3837億元，同比下降53%。
然而，資本依舊向優(yōu)質(zhì)、高信用評級房企傾斜。今年以來，龍湖集團(tuán)憑借穩(wěn)健的發(fā)展能力獲得資本青睞，融資渠道多元且暢通，上半年累計新發(fā)行公司債、綠色債合計約50億元，融資規(guī)模領(lǐng)先同行一個身位。
同時，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，民營房企發(fā)債平均利率超過6%，典型房企融資規(guī)模同比下跌超5成。但在行業(yè)整體融資環(huán)境并不樂觀的背景下，龍湖集團(tuán)多次以低成本獲得融資。
其中，1月，龍湖集團(tuán)完成28億公募公司債的發(fā)行，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模達(dá)20億元，票面利率為3.49%;5+3年期品種發(fā)行規(guī)模為8億元，票面利率為3.95%。
2月，龍湖集團(tuán)獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會接受注冊通知書，注冊規(guī)模為50億元。
5月，龍湖集團(tuán)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資。此后，龍湖集團(tuán)分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS，融資渠道進(jìn)一步拓寬。
7月，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行今年第三期境內(nèi)公司債，發(fā)行規(guī)模為17億元，利率為4.1%。
到了8月， 多家銀行與龍湖集團(tuán)簽訂銀團(tuán)貸合約，使后者獲得一筆34.5億港元、為期5年、性質(zhì)為可持續(xù)發(fā)展掛鉤可轉(zhuǎn)讓定期貸款的信貸融資，顯示出銀行業(yè)對龍湖集團(tuán)發(fā)展的認(rèn)可與信心。
而就在剛剛過去的8月25日，龍湖集團(tuán)又發(fā)行一期總規(guī)模不超過15億元、期限為3年的中期票據(jù)，票息僅3.3%。據(jù)悉，該筆中期票據(jù)由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司(簡稱“中債信用”)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債信用增進(jìn)公司按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。
基于此，在當(dāng)前房企信用評級普遍下調(diào)的背景下，龍湖集團(tuán)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營與自律的財務(wù)管理，持續(xù)獲得評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。截至今年6月末，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持對龍湖集團(tuán)BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，是少數(shù)獲得境內(nèi)外全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。
標(biāo)普表示，“龍湖在保持穩(wěn)健財務(wù)紀(jì)律的同時穩(wěn)步擴(kuò)張，將有助于公司在未來一到兩年抵御不利的市場環(huán)境的波動。”
在全投資級信用評級與“綠檔”的共同加持下，龍湖集團(tuán)的融資成本也進(jìn)一步下降。截至2022年6月末，龍湖集團(tuán)的平均借貸成本為3.99%，再創(chuàng)歷史新低。
龍湖集團(tuán)在財報中表示，面對日趨激烈的同業(yè)競爭，集團(tuán)將堅持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，保持低成本、多渠道的融資優(yōu)勢，保持合理、安全的負(fù)債水平，力求平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。在項目投資維度，將繼續(xù)量入為出，同時也將通過外部合作及二級市場收購等方式，控制拿地成本、提高資金使用效率。(卓瑪)
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